從二○○八年五二○起算,超過一半的營建股跌幅都在六成以上,過去百元俱樂部的遠雄、鄉林、長虹等,股價甚至跌到只剩四分之一,然而由於○九年房市持續低迷,加上十號公報實施,短線上最好還是小心觀望,等待春天來臨。
二○○八年十二月二十五日,內政部公告第三季房市景氣動向,如大家所預料的,不動產景氣亮出代表景氣低迷的藍燈,是近七年首見的現象。
建研所綜合規畫組組長毛犖表示,以分數來看,第三季的景氣對策信號為七分,僅次於○一年第三季網路泡沫後的六分。這意味著,未來房市似乎再壞的空間有限。
然而這樣的「底部」宣示,卻沒有在證券市場上激起太多漣漪,儘管兩岸直航和低利率題材也在同一時間發酵,但營建股指數卻不動如山,成交量甚至創下十月中旬以來新低。
「苦日子還有得熬,因為代表三季後房市景氣的領先指標呈現大幅下滑,」政大台灣房地產研究中心主任張金鶚不改學者本性,直指房市短期內要復甦,只是一種期待。
而美商ERA易而安不動產顧問張欣民則認為,○九年全球預計都擺脫不了經濟更低迷的陰影,台灣房市想要走出頹勢,是不可能的。
市價跌幅重 上市櫃公司雪上加霜
根據統計,○八年全台的建物買賣移轉件數,約在三十九萬件左右,與前一年相比,減少將近一成,隨著買氣持續觀望,交易量將會進一步萎縮。張欣民預估,○九年移轉件數可能會掉到三十四萬至三十五萬件之間,回到○三年SARS(急性嚴重呼吸道症候群)當年的水準,並呈現價跌量縮的局面。
永豐金證券指出,雖然國共會談後,兩岸經貿逐步開展,預計不久的將來,政府會開放陸資買房,問題是,中國大陸境內自己的房市持續降溫,已經自顧不暇,不見得會來台置產,此外,失業率節節上升,影響消費者交屋意願,也是未來房市看淡的主要原因。
換句話說,雖然上市櫃各家建商老闆面對鏡頭仍然信心滿滿,但客觀環境不佳,卻是不爭的事實,屋漏偏逢連夜雨,在金管會最後決定○九年一月如期實施十號公報後,過去兩年高價買地,以及手上擁有龐大餘屋卻去化不易的建設公司,明年第一季財報將因面臨提列存貨跌價損失而雪上加霜。
在平常公司,土地和房屋是列在固定資產,但對建設公司而言,土地、在建房屋和待售成屋是屬於存貨性質,用以加工銷售。勤業會計師江美艷指出,在建房屋因十一號公報已經規範用全部完工法或完工比例法入帳,因此營建業只有土地和待售成屋才受十號公報約束。
十號公報自一九八七年公布以來,一直都未出現大幅修改,這次為因應台灣即將在二○一四年和國際會計準則(IFRS)接軌,因此在參照國際會計準則委員會(IASB)的相關規定後,原本打算在○八年開始上路,但由於影響層面太大,加上許多公司抱怨準備不及,因此才往後推遲,直到最近金管會主管陳冲定案,才總算塵埃落定。
冷門存貨多 遠雄、皇翔首當其衝
一般來說,這次十號公報對閒置產能太多的公司,衝擊程度最大,其中又以面板、DRAM、鋼鐵、塑化是最大苦主,但由於這次修改也同時將存貨評價的總額法刪除,只能以個別存貨逐項比較,而建設公司的存貨不是素地,就是待售的成屋,且今年以來房市買氣急凍,目前市價多半比過去高峰時下跌二至三成,因此建設公司也同樣要面臨存貨損失。
過去存貨評價採行總額法時,上市櫃公司可以利用產品間的盈虧互抵模式,減少認列庫存跌價損失,如果加總起來市價比帳上成本高,甚至不必提列損失。例如一家建設公司同時擁有精華區和落後開發地區的土地,面對房市不佳,只要精華區市價大於成本的差價,高於落後開發地區土地的跌價,就可以不用在財報上提列損失。
然而,隨著十號公報修改成以個別存貨比較法為主後,精華區的庫存利益不能承認,但落後開發地區的土地跌價損失卻要認列,這對帳上擁有太多「冷門」存貨的營建股挑戰最大。
例如,在林口、三峽等推案量較大的建商如遠雄和皇翔,市場法人就曾多次點名是新會計制度下的受害者。
此外,在景氣熱絡時高價搶地,並蓋成豪宅的建商,也無法避免提列庫存損失的風險。一位專門負責豪宅市場交易的仲介業主管就指出,豪宅的指標地區像台北市大安區和信義區,近期都出現價格鬆動的情況。
例如仁愛路上最著名的「帝寶」,十二月成交價格已經跌破百萬元,和高峰時叫價到一八○萬元相比,足足少了一半。
這位主管表示,目前市場最關注的,是位在南京東路五段的捷運站聯合開發住宅「台北摩根」,在○九年初將開始陸續交屋,但卻傳出因為市價跌得太凶,不少預售時買進的投資客,打算「認賠出場」,也就是賠掉訂金。
據了解,這些投資客當初的進場價位約在每坪五十多萬元,如今卻只剩四字頭,因此萬一將來投資客不願交屋,負責興建的興富發建設就必須接手這些餘屋,儘管可以沒收訂金,但帳上也可能出現存貨跌價損失。類似情況,在中山北路的「遠雄富都」和其他豪宅個案也時有所聞,可說是屢見不鮮。
也因此,過去用高價搶地的建商,或多或少都要面對存貨跌價的壓力,根據永慶房屋和台灣房屋統計,華固、遠雄、太子、國建、宏盛、皇翔、力麒等,前兩年都有高價出手的紀錄,這些在景氣高檔買進的土地,是否會在十號公報實施後提列損失,值得投資人持續觀察。
槓桿倍數高 皇翔、華固名列一二
另外,景氣寒冬來襲,過去槓桿倍數太高的建設公司,也有一定的存貨套牢風險。
從存貨淨值比來看,皇翔的比重最高,達四.○六倍,其次是華固,為三.八七倍,至於興富發、力麒、皇鼎、志嘉、鄉林、聯上發、長虹、國揚、基泰和遠雄,則在二倍以上。
而這些公司的負債占總資產比也都高於六○%,未來能不能快速降低負債,將是度過寒冬的最關鍵指標。
近兩年主要上市櫃營建公司高價買地情形
時間 |
建商 |
地點 |
面積(坪) |
總金額(億元) |
每坪單價(萬元) |
2007/01/10 |
全坤興 |
三重市富貴段265.320.321等地號 |
906.64 |
5.80 |
64.0 |
2007/03/29 |
宏盛 |
淡水鎮淡海段、新市段 |
14796.70 |
23.12 |
15.6 |
2007/03/30 |
國建 |
三重市富貴段141地號 |
1496.46 |
9.10 |
60.8 |
2007/04/12 |
力麒 |
台北市牯嶺街國有地 |
958.00 |
27.89 |
291.1 |
2007/04/19 |
皇翔 |
台北市舊台汽北站 |
1375.00 |
53.37 |
388.1 |
2007/05/03 |
國建 |
台北市中正區成功段一小段135、136、135-1地號 |
248.95 |
11.07 |
444.7 |
2007/05/28 |
國建 |
台北市中正區臨沂段二小段131-1等6筆地號 |
314.90 |
12.03 |
382.0 |
2007/07/03 |
太子 |
台北市內湖區五期重劃區 |
2161.03 |
21.00 |
97.2 |
2007/07/03 |
遠雄 |
台北市內湖區五期重劃區 |
370.31 |
3.81 |
102.9 |
2007/11/19 |
國建 |
台中市西屯區惠國段72地號 |
1138.73 |
16.51 |
145.0 |
2008/01/30 |
國建 |
新莊市中原段95等地號 |
1085.94 |
6.73 |
62.0 |
2008/02/25 |
宏普 |
台北市杭州南路一段17巷 |
363.61 |
7.05 |
193.9 |
2008/03/31 |
國賓大 |
台北市龍泉段三小段第69-1及69-7地號 |
101.34 |
3.14 |
309.8 |
2008/04/10 |
華固 |
台北市吉林路12巷國有土地 |
360.00 |
8.82 |
245.0 |
2008/05/08 |
華固 |
台北市研究院路二段86號附近 |
311.94 |
4.22 |
135.3 |
2008/05/29 |
宏盛 |
台北市石潭段三小段651、651-1、652地號 |
527.39 |
12.72 |
241.2 |
2008/06/12 |
華固 |
台北市吉林路10巷2號等 |
216.59 |
5.56 |
256.7 |
2008/09/08 |
全坤興 |
新莊市中原段30地號 |
1065.11 |
6.89 |
64.7 |
2008/10/14 |
潤泰新 |
台北市重慶南路二段6巷內 |
1244.79 |
19.89 |
159.8 |
資料來源:台灣房屋、永慶房屋
高存貨、高負債的營建股 短線最好停看聽
公司代碼 |
公司名稱 |
存貨*(億元) |
存貨占淨值比 |
土地存貨(億元) |
待售成屋存貨(億元) |
土地+待售成屋存貨占淨值比 |
負債占總資產(%) |
前三季稅後EPS |
股價(元,12/26) |
2545 |
皇翔 |
233.7 |
4.06 |
74.3 |
6.9 |
1.41 |
78.04 |
1.93 |
11.85 |
2548 |
華固 |
235.7 |
3.87 |
75.4 |
0.0 |
1.24 |
75.59 |
8.83 |
32.00 |
2542 |
興富發 |
225.7 |
2.81 |
57.1 |
23.8 |
1.01 |
74.60 |
2.79 |
13.05 |
5512 |
力麒 |
172.2 |
2.59 |
24.7 |
9.7 |
0.52 |
71.59 |
0.31 |
5.13 |
5533 |
皇鼎 |
69.1 |
2.51 |
0.0 |
7.6 |
0.28 |
66.68 |
2.09 |
9.85 |
5529 |
志嘉 |
16.9 |
2.47 |
0.0 |
16.9 |
2.47 |
61.50 |
2.02 |
9.80 |
5531 |
鄉林 |
116.9 |
2.39 |
13.4 |
0.5 |
0.29 |
64.26 |
1.70 |
13.00 |
2537 |
聯上發 |
13.7 |
2.38 |
0.0 |
2.5 |
0.43 |
61.28 |
-0.05 |
5.01 |
5534 |
長虹 |
118.7 |
2.30 |
3.5 |
0.6 |
0.08 |
63.06 |
6.18 |
25.30 |
2505 |
國揚 |
114.6 |
2.17 |
0.7 |
6.3 |
0.13 |
61.89 |
0.31 |
8.38 |
2538 |
基泰 |
99.5 |
2.05 |
19.7 |
0.0 |
0.41 |
57.90 |
1.01 |
6.43 |
5522 |
遠雄 |
362.6 |
2.04 |
135.5 |
5.9 |
0.80 |
60.11 |
4.69 |
21.40 |
4416 |
三圓 |
25.9 |
1.92 |
0.0 |
0.9 |
0.07 |
73.11 |
0.78 |
41.00 |
1442 |
名軒 |
32.6 |
1.82 |
9.2 |
23.4 |
1.82 |
56.71 |
1.89 |
9.80 |
5523 |
宏都 |
23.3 |
1.79 |
1.3 |
6.0 |
0.56 |
59.86 |
0.10 |
6.26 |
2524 |
京城 |
86.4 |
1.74 |
5.5 |
46.5 |
1.05 |
51.56 |
2.05 |
12.85 |
2511 |
太子 |
157.2 |
1.62 |
101.0 |
20.9 |
1.25 |
70.18 |
1.10 |
4.51 |
2506 |
太設 |
60.7 |
1.59 |
16.8 |
28.8 |
1.20 |
72.49 |
-0.04 |
2.00 |
5505 |
和旺 |
7.8 |
1.59 |
5.9 |
1.2 |
1.46 |
57.00 |
0.55 |
7.60 |
*營建業的存貨包括土地、在建房屋和待售成屋,其中土地和待售房屋受10號公報規範。
資料條件:存貨淨值比高於1.5、負債比高於50%的上市櫃公司 資料來源:財訊智庫、股市觀測站(第三季財報)