全球資金匯聚亞洲，中國官方卻對房市宏觀調控，祭出「限外令」，台灣因利率維持低檔，套利空間大，又有兩岸三通題材，成為國際房地產基金眼中獲利潛力十足的停泊地。
現象1：外資買地介入房地產開發
今年六月，一家美商外資來台拜訪中華徵信所，這回他們希望中華徵信所協尋值得投資的住宅用地或都市更新的案子，清一色鎖定台北市，出了台北市一概沒興趣。「令我訝異的是，這家外資一開口就要住宅土地；希望找資金不足的建商一起開發，這是過去沒有見過的現象！」中華徵信所副總經理陸惠如笑著說，過去外資青睞的不動產大都是收租能力強的辦公大樓，少部分對商務旅館有興趣，住宅用地幾乎沒聽過。
外資向陸惠如表示，他們看到兩岸經貿的往來，次數愈來愈頻繁，也相信兩岸關係不可能走回頭路，再對照看到香港CEPA（大陸與香港更緊密經貿關係）經驗，於是資金大舉布局台灣。
尤其是看好商務旅館需求的港資分析，香港開放大陸人自由行後，零售業成長了一成多，但是飯店住房率才成長三％多，理由是香港的旅館房價太貴，因此大陸人當日旅遊，就到澳門或回深圳的人比率高，使得香港飯店業沒有留住過夜的大陸客，加上假日一到香港人就會往澳門、內地跑，只因內地的消費比較便宜。
但是，大陸人來台觀光，非得在台灣過夜不可，若人數達到每日開放上千人來台，商務旅館就有需求，這也是為什麼外資會對三星級的商務旅館感興趣的原因。
時間拉回今年九月下旬，專為亞太市場籌設的二○○六亞洲香港國際地產投資交易會（MIPIM Asia 2006），瑞普國際物業總經理曾東茂也參加這項會議，他提到，一個國際研究機構，從一百七十多個土地開發商的市場經驗，來評估亞洲六十多個城市，票選最值得投資的城市，台北名列第五（第一日本名古屋，第二上海，第三東京，第四新加坡）。該研究機構分析，台北贏過韓國首都首爾、香港等大城市的原因，主要是拜台灣低利環境所賜，加上房產投資交易法律透明安全，香港則是租金報酬率太低，讓開發商興趣缺缺。
現象2：宏觀調控迫使熱錢流向台灣
今年五月陳水扁總統過境阿拉伯聯合大公國，外傳中東油元基金買下一九‧九％的中鼎，換得陳水扁過境的機會，讓油元基金流竄亞洲的情況，正式浮現台面。曾東茂表示，中東油元基金在全世界尋找投資機會，像走了九年多頭的美國房價開始下滑，油元基金的資本報酬率鎖定在六％到八％，如今美國利率五‧二五％，利差空間縮小，資金就流竄到亞洲低利率的國家。
然而，中國大陸七月公布「關於規範房地產市場外資准入和管理意見」，被外資稱作「限外令」，規定在大陸境內工作、學習時間一年以下的境外個人，不得購買商品房。在大陸投資房地產的莎羅曼庭婚紗總裁劉思伶表示，北京已經停止外商買賣，十月起二手房也喊停，如今外商購屋貸款辦不下來，對房價打擊嚴重。
這些外資基金在大陸宏觀調控政策下，宛如撞到鐵牆，陸惠如說，外資進軍大陸房地產受阻，這股錢潮已經匯聚到亞洲，只好就近找合適的投資標的，台灣的低利環境，相對有機會。
現象3：國際私募基金來台套利
日本野村證券就評估，未來流往亞洲的油元基金規模，每年可達四千億到四千五百億美元；去年凱雷也成立首支、募集四億一千萬美元的亞洲房地產投資基金之後，就一值低調展開亞洲房地產的投資戰略布局。
根據亞洲國家利率水平來看，台灣利率二．二五％，相較其他地區，例如香港四．七五％、新加坡三．五％、韓國四．五％、美國五．二五％而言，相對低檔，加上台灣辦公大樓租金報酬率可以維持五％到七％之間，對資金龐大的國際壽險公司、避險基金來說，台灣有三％以上的套利空間。反觀其他國家的利率如此高，若要維持租金高報酬率，租金報酬率勢必要達到七％到八％以上，不過這樣的租金報酬相對困難。
另外，根據英國《經濟學人》雜誌統計一九九七到二○○五年底的房地產數據，南非房價大漲二四四％，愛爾蘭上漲一九二％，英國上漲一五四％，西班牙上漲一四六％，法國上漲八七％，美國上漲七三％，在歐美國家大漲之際，日本在這段期間則下跌了二八％，香港整體房價也尚未恢復到九七年的水平。
台灣相較歐美國家的房地產，一九九七年亞洲發生金融風暴後，至今台北市房價漲幅大約在三○％到五○％左右，遠遠落後歐美國際漲幅，因此旅居國外的華僑，返台發現台灣房地產相對便宜，外部的買盤需求，推升了這波台北市的房價。
現象4：小套房恐瀕臨泡沫化
然而，台北市這兩年來，因為土地取得困難，在最大利益下，建商卯勁蓋小套房和豪宅的產品，使得台北市產生過多的小套房投資客。如今有些小套房建案的投資客，竟然還超過七成以上，自住需求的購屋者不多，使得建商和放貸銀行開始注意到小套房泡沫的危機。
一位房仲專家指出，台北市的小套房的確有泡沫危機，投資客占了建案比率超過五成以上，就是警戒現象，況且這些小套房貸款成數低，都是高槓桿的操作，一旦利率調升，租金收益無法支付每月的房貸，投資客兩手一攤，將資產交給銀行，這些不良資產將是破壞房價的最大殺手。
「辦公大樓交易市場，也是多空分歧。」曾東茂說，外資的確也注意到小套房泡沫現象，因此外資在選擇辦公大樓產品也十分謹慎，仍是以穩定的租金報酬收益為主。
今年九月華邦電以十八億八千八百萬元將內科華邦大樓賣給富邦人壽，一位內資企業老闆語出驚人地表示，「焦師傅」賣大樓，是否暗示他看壞房地產景氣？曾東茂說，華邦大樓成交每坪二十九萬元，已經創下內湖辦公大樓的新高價。但是明年內湖將有四．九萬坪的樓地板面積供給，相當於一棟台北一○一大樓的總樓地板面積（按台北一○一大樓兩年來，樓地板面積去化僅六成五，迄今仍有三成五空置率），屆時內湖科學園區的辦公大樓平均租金，可能有往下調的壓力。
樂觀而審慎 外資出手遵循五原則
雖然，外資對台灣房地產有信心，但也非常注重租金收益，因此慎選標的很重要。「好的標的貴一點他們也買；差的標的很便宜，外資也不會進場！」大華資產管理董事長張義權說，外資挑選標的有以下五項策略：
一、捷運計畫經過的地點，最受外資青睞。例如台北的環狀捷運線、機場捷運線，外資要找未來有增值潛力的地段。曾東茂認為，捷運出站十分鐘內最好，超過十五分鐘就不考慮。
二、廠辦要整棟的，最差也要半棟。台灣過去建築，建商蓋好分層出售後，一概不管理，導致產權分散，管理不易。因此預售屋賣很貴，等到中古屋，因管理不好，價格就下滑。外資看準台灣物業管理的弱點，買辦公大樓，除了租金收益，他們也賺管理的錢。
三、精算投資報酬率。外資買整棟辦公大樓，就是希望產權集中、統一管理，增加大樓的價值，賺取固定租金的收益。張義權表示，未來外資管理的大樓，租金絕對比本土大樓租金貴上一、二成。二十年下來，租金報酬是很驚人的。
四、售後回租模式。售後回租模式可以取得外資進場買辦公大樓的定心丸。曾東茂說，華邦大樓賣給富邦人壽，華邦電同意租回其中幾個樓層，該棟大樓因為面對永久性綠地，而且是滿租情況，富邦人壽願意買下。
五、知名國際品牌的加持。承租人的國際知名度和付租能力很重要，外資最喜歡投資的標的就是《財星》雜誌排行的全球五百大企業，例如：P&G、IBM、ING等企業。若大樓承租戶都是赫赫有名的企業，這種標的外資都搶著要。
/小檔案/
一個月出脫2棟樓 不良債權大買家淡出台灣？
專注投資亞洲不良債權的國際私募基金龍星昇（Lone Star），今年11月連續處分位於台北市敦化南路與信義路口的小西華飯店，以及愛國東路的大孝大樓。龍星昇去年7月從西華飯店董事長劉文治手中，花6億5000萬元買下小西華飯店，如今以8億元轉手賣給台北馥敦飯店，淨賺23％。
龍星昇2004年8月從國民黨手中花14億5000萬元買下的愛國東路大孝大樓，以16億元售出，淨賺10％。這些都尚未包含租金收益。
另外，2003年7月龍星昇從中興銀行手中花5億元買下淡水小坪頂「大地之子」的不良債權，今年二月以10億元賣給了樺福建設，也是獲利不少的案子。
獲利最多的案子莫過於西華大樓，去年七月從劉文治手中以10億元的代價買下西華大樓，今年9月就以15億5000萬元賣給了龍巖集團，獲利55％。
龍星昇處分了大部分的不良債權，業界最近也傳出他們要裁員、縮小營業規模的現象，這是否暗示龍星昇不看好未來台灣房地產，值得令人深思？
瑞普國際物業總經理曾東茂說，房地產一定有人看多，有人看空，才會成交。
如今龍星昇手中較大的樓盤，就只剩下大陸工程的敦南大樓幾個樓層，至於會不會悉數出清，業界都在觀察！
