換考證照要等半年包租比爾: 市場旺還會因新青安而更熱

鍾元豪創立心巢房屋，看好包租代管市場正在起飛。陳睿緯攝

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2024-09-04 18:34

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乘著政策順風打造事業版圖的「包租比爾」Bill鍾元豪，從「除甲醛」工人開始做，意外打開了包租代管事業的第一步。創業5年後，手上的租賃證照到期要換照，竟排了半年才能應考，「這個產業正在爬升！」而且他認為新青安會讓包租代管業更活絡。

鍾元豪年輕的臉龐晒得黝黑，一開口卻有著幾許的江湖俠氣，「我很喜歡看房子，而且是騎機車到處看。每天起床就是打開591找房源。」在第1間房源到手之前，鍾元豪失敗了33次，「我就是不死心啊，這間談不成就換下一間。」宜蘭囝的靭性表露無遺。

創業5年以來他看過超過千間的中古屋，累積了220多間的房源全都出租中，創業5年也培養出近百位的包租好手。今年他到了租賃住宅管理人員換證的時間又要考一次執照，結果發現台北的考試場次大爆滿，顯示愈來愈多人投入包租代管市場。「賺政策紅利，只有早鳥能吃到！」他笑說自己很像老先覺。

他看到超過千人因為使用「新青安」買的房子又出租而被罰，直說應該先做其它房源的包租代管，用租金收入來cover，而不是違法把新青安房子又出租。「這1500多戶都來做包租，市場一定會更旺！」

開班授課培養新人入行

鍾元豪在《今周學堂》開設的包租代管實戰營進入第八梯，除了他自己講課，心巢房屋團隊成員依專業能力不同，分別擔任工務、軟裝、管理教練，分頭並進讓學員按照八大核心課程，有次序的學習專業。

工務教練：居住安全第一

軟裝教練：創意拉高租金

管理教練：細心招對租客

陳智鋒擁有完整的機械工程背景，預見自己在廠務的職涯限制、加上照顧雙親而投入包租代管，發揮最擅長的水電配置及工程能力，「老屋整改，最重要的是用電安全。」課堂講解之外，實體課他會仔細提醒學員改裝及空間規劃注意事項。

法國留學回台的江雨微學的是服裝行銷，對美感的掌握及鋪排有過人之處，總能以最低預算完成最美改造。「軟裝就是房間穿上最美的衣服，」她笑說，學會了軟裝，就算不執業，也能美化自己房間，非常值得。

管理教練阮巧玲為了追尋終生職志而投入包租代管，從房東角色轉成包租業者，她熟知許多「眉角」並透露管理共生宅的原則只有一條：用愛心說誠實話，讓包租業者的價值完全展現，成為房東和房客的橋樑。

從除甲醛看到房地產商機

鍾元豪與房地產的連結是從工地開始，他與朋友接案施工「除甲醛」。需要施工的絕大多數是新成屋，鍾元豪驚訝於豪宅的格局建材之外，也從與屋主、建商、房仲人員聊天時初步了解房地產市場的投資操作。

「除甲醛」接案並不穩定，但商業頭腦動得快的鍾元豪卻看到了房地產相關的商機。他思前想後，把「賺快錢」的經驗拿來與房地產相比，房地產的獲利穩定得多，決定建立自己的創業商模。

「賺快錢」是從他念研究所時開始的，鍾元豪加入直銷業也以此為論文題目。口條好反應快、親和力十足的他在直銷圈迅速升為該集團最年輕的高階主管，帶領千人團隊，算是天之驕子。「當時賺錢一點都不難，我覺得應該要換個更大的世界來闖一闖。」鍾元豪胸懷大志。

資金盤騙局悔賺快錢

年輕氣盛的他加入了某國際投資團隊，「這個商模跟直銷很不一樣！既有國際觀、而且靈活的運用各種商品組合銷售。」鍾元豪一步步踏入國際資金盤，這個盤泡沫破滅後，他才驚覺賺到的錢都賠掉，而且還損及信用與人脈。幡然醒悟時，他剛好30歲。

這個經驗對照房地產獲利模式，英文名叫Bill的鍾元豪決心轉型成「包租比爾」，廣泛蒐集資訊及課程。

「我遇到好老師帶我一間一間的做，現在我也想這樣幫有意願做包租代管的人。」細數當年開發第1間房源時的辛勞，他累積到第10間時的心情已大大轉變。

「1間收2萬來計算，一個月就收20萬了啊！既穩定又收現金！」他決定成立心巢房屋，創建團隊各司其職，5年開發200多間房源，也開課培訓產業種子學員。

施行租賃專法、推動社會住宅包租代管，以稅務優惠鼓勵房東合法報稅及活化老屋，顯示政策意圖建立產業制度。

鍾元豪說 :「此時最適合切入市場，歡迎房東把煩惱交出來、新手把時間交出來，大家一起把產業做起來！」近年來他已培養出近百位的包租人才，並在《今周學堂》開設包租代管直播實戰營到第八梯次。

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對於是否減資救股價，鴻海在重大訊息說明記者會上並無正面回應。不過，十一日星期五宣布減資，隔周星期一鴻海股價開盤一度衝破九十元，漲幅超過四％，只是首季財報一出，又下跌三．三七％，收在八十六元。

鴻海宣布今年配發現金股利二元，與一五至一七年動輒四至五成的配發率相較，雖然今年僅約二五％，但透過減資兩成給股東每股二元現金，合計鴻海股東今年每股可從鴻海領到四元，其中一半不必繳稅，與此同時，鴻海也決議發行無擔保公司債，額度最高達二七○億元。

鴻海今年配息不高，主要也與其去年獲利有關。去年EPS雖有八元以上水準，但來自本業的少，多是因為處分夏普股份。

當公司漸漸提高現金股息，甚至全配現金股息、現金減資，代表產業成長已經趨向穩定；若再配股票，獲利追不上股本膨脹的速度，將稀釋EPS，恐不利股價。

另一方面，當主力客戶、手機產業等代工業務，未來的發展成長不再，鴻海適時減資，進行股本瘦身，可以提高EPS。這一次，鴻海減資幅度僅兩成，以其資本所創造的獲利能力來看，再度進行瘦身、美化獲利，並非不可能。既然如此，鴻海趁機瘦身至合宜的股本，靜心等待新產業崛起，再次發揮全球第一大EMS（電子代工）廠優勢的時刻來到，也就不令人意外。

減資一舉，更代表鴻海從硬體代工的本業，轉為現在的資本市場操作。過去鴻海配股以股票股利為主，反映出高科技產業成長快速，獲利遠遠大於股本成長的速度。

往「雲移物大智網」移動轉骨因應大環境變化

這幾年郭台銘開始高喊「雲、移、物、大、智、網」等過去並非電子代工廠語言的口號，企業內部亦已邁開向新產業移動的步伐。據了解，鴻海為了迎接工業物聯網、人工智慧的來臨，集團內部安排一連串的學習進修課程，但凡高階主管都必須上課，課程結束後還得通過考試評鑑。

確實這兩年鴻海的客戶端態勢愈趨明顯：硬體創新已經走到瓶頸，占鴻海營收五成的最大客戶蘋果，漸漸將重心從硬體轉往軟體，布局軟體生態系。從蘋果財報也可看出，服務部門的營收年增率逾三成，已經超過Macbook，成為僅次iPhone的蘋果第二大收入來源。

「減資提升了EPS只是其中一環，關鍵還是如何維持整體競爭力。」瑞銀證券亞太區下游硬體製造產業首席分析師謝宗文指出，台灣電子代工產業面對客戶端變化、紅色供應鏈崛起，已到了必須徹底轉骨以應變大環境的重要時刻。

例如從鴻海起家、切割於香港上市的連接器廠鴻騰，就是鴻海的縮影：在紅色供應鏈切入低階產品時，鴻騰已轉往高階產品的多角化開發。謝宗文提醒，比起減資，鴻海長期轉型的成效，才是未來反映股價的一大因素。

事件二：各領域子公司上市集團轉型控股公司

若要深入探討鴻海進行減資的主因，第一是與即將在中國A股掛牌的FII密切相關。鴻海去年切割旗下十三個子公司成為FII，並到A股掛牌，FII的事業占鴻海去年三四％的營收、五二％的稅前獲利，是鴻海最具成長性、也最需要繼續投資的事業體。此次A股掛牌，擬發行十九・七億股，總金額人民幣二七二・五三億元（約新台幣一三○○億元），發行價約為人民幣十三・八三元。

FII順利掛牌，是鴻海集團正式轉型為控股公司的號誌。未來，鴻海集團不論營運、籌資等重心，都將交到每一家子公司身上，因此，鴻海母公司的現金需求降低了，尤其是集團主力戰艦的FII，未來若有資金需求，大可先在本益比高於台灣數倍的中國股市募集。

更進一步分析，鴻海控股模式成形後，未來集團子公司開枝散葉，將更呈現「兄弟爬山、各自努力」模式。透過這種運作模式，讓成立四十四年的鴻海集團，仍可維持創新與創業精神，也讓更多年輕新秀可以接手經營、磨練接班能力。

這次鴻海股本瘦身僅縮減兩成，但打響第一炮後，未來是否還有後續減資計畫，值得關注。