活用45歲買房的貸款優勢 還能這樣建立退休金部位

周休7日月領7萬工作坊同學提問：在透支但有存款的情況下，如何買一間自己住的房子且又有退休金？

關於這個問題，若拿去問7位導師，應該會得到7種不同的答案。這題若由我來回答，要在800字之內講完，是一個很大的挑戰。因此，我用條列式的寫文方式來回覆。

這位同學的大問題與理財有三，

１）入不敷出，日常開銷透支

２）買一間房子自住

３）擁有退休金

由於同學沒有說他有多少存款，因此我們先假設他有1000萬。以現在通膨率狂飆的情況來說，有1000萬的資金似乎不怎麼夠退休。若真的要安全無虞，最好把這筆存款變成會增值的資產，甚至是能夠轉換成能夠提供源源不絕的現金流資產。

Ｑ１）入不敷出，日常開銷透支

會入不敷出，通常是錢包破了一個大洞自己卻不知道。所以我們要運用一點方法，來找出自己的財務漏洞。最簡單的分析方式是列出每一筆生活支出後，看看有沒有哪一個單一項目的支出是超過月收入的10%，如果有就看能不能削減支出。

如果是長輩的看護費、長照費之類，或者是無法削減的支出，那就要想辦法找「斜槓收入」來減輕自己的經濟壓力。不然會很容易坐吃山空。

第二個分析項目，則是看看居住部位總支出，是否有大於月收入的30%。生活部位的總支出，是否有大於月收入的30%。另外，保險與稅金，以及年度支出的部分是否有超過年收入的15%。如果有超過上述比例，那就會建議逐一檢視每一筆開銷，看看是否有能夠節省支出的方法。

請參閱下載：Ａ大理財工具包之財務檢視表

Ｑ２）買一間房子自住

這問題是最不好回答的，因為同學沒說他幾歲，根據我協助那麼多案例的經驗，45歲以前有沒有買到房子會差很多。差在哪裡？解答：可貸款年限。如果你今天是在35歲以前買房，那辦理新青安40年房貸，基本上都還蠻容易過的。但你要想想，你貸款還完的時候，已經75歲囉。所以，想辦理40年房貸，真的要好好學理財。

《先別急著吃棉花糖》這本書裡面有一句話是這麼說的，把知識拿來運用就會產生力量。如果把錢依序擺放在正確的位置，是有很大的機會幫助我們自己減輕房貸的月繳壓力的。這個我們會在回覆問題三的時候，再講多一點。

在有限的篇幅中，我們可以快速地抓出幾個重點，第一、預算，買多少錢的房子？

想快速推算出自己買房預算的方法，就是把目前的月收入x 100倍，就能得到一個比較沒有房貸壓力的購屋預算。例如：月收入5萬，那大概可以買500萬的房子比較沒有繳款壓力。如果預算再往上加，那就是頭期款要多付一些，或者是背負比較沈重的月繳壓力。

第二種方法則是用年收入 x10倍，就能得到一個可供參考的購屋預算。

第二、買房地點

房子要買在哪，常常會讓人猶豫不決。在此提供幾個指標給大家參考，買在靠近捷運走路1公里以內的距離的房子，跌價機率會小很多。若是沒有捷運的城市，或者是連第1條捷運都還沒蓋出來的城市，那生活機能可考慮擺在第1順位。

第三、要不要使用寬限期

如果有要搭配現金流的規劃與應用，就把寬限期用下去吧，但是要提醒各位，若使用了寬限期，在寬限期結束後，貸款月繳就要用剩餘的時間去計算。

舉例：原本是貸款40年房貸，若使用了寬限期5年，假設您的貸款是1000萬，原本的40年房貸月繳是32,156元，在寬限期之後，就會變成每個月要繳納 34,951元。以下圖提供給同學留存，以供日後對照。

備註：本文以房貸利率2.35%來當作舉例，若房貸利率低於2.35%還低，請對照您的借款利率，就能查到您貸款1000萬的月繳金額為多少。

Ｑ３）擁有退休金

火影忍者的影之分身，相信一定有很多人聽過，那我們把它拿來運用在理財規劃上，就是用金錢資產來建立自己的分身。

建立退休金現金流的方式，大致上有兩種，一種是全部拿去買大盤指數ETF，然後分月取用。另一種是全部拿去買高股息ETF，然後在約略的固定時間點領配息來當生活費，甚至是支付貸款月繳。

相信很多人都看膩了一般的規劃，那我們就來點「有點風險」的操作。這個也有同學在[周休７日月領７萬]共學群裡提問過，我盡量寫得不複雜，有興趣的同學再往下看。

假設我們的存款有1000萬，拿去買一間1250萬的房子，這樣頭期款要支付大約250萬，再加上裝潢家具家電等等，我們算他100萬，這樣剩下650萬，留下50萬當生活週轉金與緊急備用金，再把600萬拿去買一個年配息6%的投資組合。那收入與支出會變成這個樣子。

貸款1000萬，假設利率是2.35%（這貸款利率很不妙吧），以分40年攤還來估算，每個月要繳的本金加利息是32,156元。

如果我們今天辦理了寬限期五年，那每一期應繳納的利息為10,000,000 x 2.35 ÷100 ÷12 = 19,583元

這個跟40年房貸月繳會有一個差額，32156 － 19583 ＝12573

這筆錢要拿去投資，五年之後，我們會累積一筆本金，約12573 x 5 x 12 = 754,380元

如果操作順利，這筆本金可以替您帶來平均每個月3771元的收益。

計算： 754,380 x 6 ÷ 100 ÷ 12 = 3771.9

而我們用600萬去買一個6%的投資組合，其收益一年約36萬。平均之後，相當於每個月有3萬可以用來繳房貸，而在五年後，運用寬限期月繳與40年房貸月繳的差額所累積的本金所創造出來的收益是3771元。

換句話說，假設這個投資組合在五年後「沒有賺到任何股票價差」，只有賺到6%的配息，他每個月還是能提供 33,771元的現金流收益。

備註：這時候投資本金大約會有 6,754,380元，是我們一開始投入的600萬加上房貸月繳寬限期差額累積5年。

到這裡，我們整理一下。收入：投資組合收益：每月 30,000元，寬限期差額的投資收益，每月 3,771元。支出：35年房貸月繳，34,951元。

33,771 － 34,951 ＝ -1180（還差 1180元對吧）然後，退休金也沒有著落對吧？

我們還有一招沒有用，那就是可以把股票當成擔保品，去跟券商借錢，然後再轉投入到投資組合裡面。當然這個要利息，各位可以自行評估一下這樣做是否划算。這個的專有名詞叫「不限用途借款」，若是把股票轉到別的金融單位借錢，那叫「質押」。這個分類有點細，各位略懂略懂就可以了。

以股票有600萬來當擔保，至少可以借到600萬，假設利率為3%（實際上是不會這麼高，這是為了方便計算）一樣再去買一個配息有6%的投資組合。這時候收入與支出就會變成這樣：

這筆錢，雖然不足以完整地彌補退休金的缺口，但也不無小補。運用一點小技巧，就能讓我們的可用生活費多增加一些。

備註：以上評估與解說非投資邀約，僅為規劃心得之分享。

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