槓桿的神奇力量，把資產變成印鈔機？

以下是槓桿發揮神奇力量的方法：假設你在價值 10 萬美元的房產上投資 5%，即 5,000 美元。5 年後你以 12.5 萬美元售出。嗯哼，也就是獲利 25%，年化之後只有 4.6%。不是這樣算的！你只投資了 5,000 美元，你賺的 2.5 萬美元，實際上是 500%的報酬率和 43.1%的年化報酬率。神奇吧！是的，你借錢得付利息—這我們稍後會討論到。而且要是房產價值下跌，你的 5,000 美元會賠掉。槓桿是雙面刃，關鍵是找到一個你能把它拿來印鈔、其他人卻不想要的好房產。你必須透過把物業變成印鈔機，變成一台賺錢機器。

▌把資產變成印鈔機

以下為各位說明做法。但首先是我的免責聲明：我不是地產大亨。我確實擁有房產，但大部分是我開設的公司所使用的大樓。但我太太雪莉是，她是家族的地產大亨。

1999 年，有兩個人買下時尚島林蔭大道 1450 號，在當時是位於加州聖馬刁市、屋齡 15 年、10.4 萬平方英尺的 A 級商辦大樓，就在 101 與 92 線高速公路的交叉口—在舊金山半島，連接舊金山到矽谷，以及半島到東灣的十字路口。這棟房屋位於精華地段，而且在 1999 年幾乎沒有空房。他們支付了 3,100 萬美元，透過瑞士信貸第一波士頓抵押資本有限責任公司（Credit Suisse First Boston Mortgage Capital LLC）的票據（note1），借了 2,550 萬美元。當時矽谷正在蓬勃發展，租金很高，商辦大樓都滿租了，而滿手現金的網路公司正在租用他們根本不需要的辦公空間（但他們當時還不知道）。

當時，我的公司正在成長。5 年前，雪莉正在海拔 2,000 英尺高的灣區山頂，在一個你絕對想不到的地點，建立了我們公司的總部。這辦公室就像是森林裡的珍寶，三面環繞著數千英畝的開放空間—空氣清新，坐享壯闊的太平洋海景。她擴建了兩次，不過到 2000 年時，我們已經在這座雄偉的山上，填平了如郵票大小的山頂。我們需要另覓空間。雪莉選擇了聖馬刁市—距離總部 20 分鐘車程。當時租金很高，空間有限，她無法租到太多空間。但是當科技泡泡破滅，開始有人釋出轉租。到 2002 年時，她已經可以用不錯的價格、用一年期的短期租約，租到所有 B 級商辦大樓。

到 2004 年時，時尚島林蔭大道 1450 號的業主欠繳房貸，已啟動取消贖回權2的程序，也已經指派新的接管人。兩位業主還擁有其他商辦大樓—全都槓桿融資，財務吃緊。他們沒有餘力再投資 1450 號來吸引承租人，所以 1450 號的空置率不斷升高。他們的最大租戶搬走，他們因此陷入困境。持票人（note holder3）決定舉辦封閉式拍賣（closed auction4），這樣投標者就不知道其他人的出價是多少。潛在買家會先提個大概的交易條件，然後由賣家從這一群人當中選出部分投標者，進行最終出價。賣家不一定要讓最高價者得標。如果契約條件比較好，有時低一點的價格，可能會更好。

契約條件和出價一樣重要。契約條件是指出價中有多少是現金、非現金的部分利率為何、參與競標的保證金是多少、如果投標者退出，賣家是否保留保證金不退還，還有什麼是會讓你可能退出的正當理由（例如，投標者通常會要求驗屋，否則他們就可以退訂）。還有，成交速度—能多快成交也很重要，因為賣家偏好快點成交（對賣家來說，快一點代表風險低一點）。法人買家經常得遵照內部程序，這可能會使他們的速度受限。賣家會評估以上所有條件。

那時，我們在聖馬刁市辦公室（租約一年）工作的員工已有 400 名，而且公司還在快速成長。如果租賃市場供不應求，短期租約會讓我們承受不了租金上漲的壓力。雪莉想要買下 1450 號的票據、成為持票人，然後取消贖回權，接管這棟大樓（千萬別招惹我太太，會很痛苦的）。她認為以我買賣馬匹的交易背景，可能比她更適合去這場拍賣會談判。我們的法律總顧問弗列德．哈林（Fred Harning）負責具體的交易細節，因為他對所有的交易細節瞭若指掌，我則比較像是掌握大方向的人。

幸運的是，事後證明我們的猜測是對的—其他競標者都是金融公司，他們是根據對票據的定價，來推算投資報酬率，而當時的租賃市場空置率很高，租金和空置率無甚改善空間。但是我可以填滿那棟大樓—用我自己的員工。他們沒辦法這麼做。我可以付更多錢，因為我可以把閒置空間拿來謀利。當時是 2003 年股市築底的一年後。經濟衰退尚未遠去。科技股搖搖欲墜。根據租金行情、估算的空置率和利率，雪莉猜測，那些金融業的競標者無法支付超過 1,400 萬美元。

為了得標，我需要提出一個能吸引他們讓我留在賽局裡的初步條件，這樣我才能參與正式的最終出價。這看起來沒什麼，但是比起像我這樣的個人，法人賣家更偏好法人買家。他們通常會刷掉個人投標者，認為我們這樣的投資者風險較高，容易以奇怪的方式取消交易—就像打官司一樣，結果難以預測。他們討厭那樣，於是我不得不開出令人難以拒絕的條件。

於是我就這麼做了。我的初步出價是 1,350 萬美元—還不錯，但不太可能是最高價。我不必一開始就出最高價；我只是需要讓競標進行到下一輪。但在契約條件上，我承諾全數付現，同時先交三分之一的保證金—要是我得標但沒有成交，他們可以保留這些錢。那是很可觀的數目。通常在一個這種規模的交易裡，機構投資人的保證金可能是 50 萬至 100 萬美元。所以要是我得標卻又退出，他們能扣留我 450 萬美元，票據還能重新賣掉—這是為了讓他們同意我參與，而開出的條件。再者，我不要求驗屋。雪莉認為 5 年前借出 2,500 萬的債權人應該已經完成了所有檢查項目。而她覺得，這 5 年來沒有什麼異狀。我也承諾何時成交由他們決定。

提出這樣的夢幻條件，讓我們得以進入第 2 輪。在此，我們所有條件不變，只把出價改成 1,500 萬美元，略高於 1,400 萬美元。我不知道別人出價多少，但我們得標了。票據到手，雪莉揚言要取消大樓業主的贖回權—很少有持票人會做這件事因為太麻煩了。由於雪莉把麻煩事當早餐一樣，而兩位大樓業主不想被取消贖回權，便給了她房契。

金融票據買家不喜歡持有建築，他們只想利用票據獲得好報酬。他們無法管理大樓或填滿租客。但我們可以。這是我們的「印鈔機優勢」。雪莉又花了近 300 萬美元改善大樓內部，再把我們的員工都搬遷進去—總投資額是 1,800 萬美元。由於我的公司是租客，我自己是房東，現在我收到的是滿租大樓的現金流。雪莉轉頭就讓高盛根據租約借給我們 2,500 萬美元。在這場交易裡，雪莉淨賺 700 萬美元—跟她的 1,800 萬美元相比，報酬率 39%—並在幾年前賣掉大樓時，又大賺一筆。這就是地產大亨的遊戲。

你無法這麼做，除非你有現金跟租客。但你可以找尋一棟建築物，找到能帶進租客的人，找到融資管道—然後組合成一筆創造財富的交易。就是這麼玩。