美國房地產是一個體量龐大的市場，住宅不動產規模超過 30 兆美元、商業不動產則約 15 兆。房地產市場除了承載美國約 1 億 4 千萬個家計的住房需求，更支撐整個金融市場發展，包含商業銀行房貸業務、不動產投資信託公司（REITs）、和不斷推陳出新的房屋衍生性金融商品。
今年3月以來疫情嚴重衝擊全球經濟，美國政府祭出超過金融海嘯等級的財政和貨幣紓困政策，使得民眾可支配所得大幅增加，我們好奇在市場資金如此充裕的情況之下，房地產這樣的資產類股是否也浮現投資機會？
一、透過人口嬰兒潮帶你看房地產循環高峰
從過去半個世紀以來房價的走勢可以看出，美國房地產循環約 18 年一次， 1990 年儲貸危機及 2008 年的次貸危機均與房市的崩盤有關，且正好碰上房地產 18 年一次的衰退。最近一次循環於 2012 年美國房價成長翻正開啟，截至疫情前，美國房市正在處於多頭循環中。
扮演房地產循環的關鍵之一是人口變化，其中又以美國在世界大戰後的三次嬰兒潮最為重要。主要原因在於青年首次購屋一直是房屋購買的主力，根據全美不動產協會（ National Association of Realtors ） 2019 年的調查，青年首次購屋為買房的主力（約佔 1/3 ），同時平均首次購屋的年齡落在 30 歲，以此推斷，房市高峰應位於嬰兒潮後約 30 年。
縱觀美國二戰後有三次嬰兒潮，前兩次都在 30 年之後附近帶起房市榮景。第一次嬰兒潮即為大家所熟知的戰後嬰兒潮，開始時間約在 1947 年到 1950 年，並在 1970 年代末期開啟一波房市高峰；第二次嬰兒潮起始於 1970 年代中期，並於 2000 年開啟新一輪的房市榮景。
2000 年代初期的這波嬰兒潮預計在 2025-2040 年成為美國消費主力，同時依照過往房市高峰的經驗，這波嬰兒潮有機會在 2030 年附近開始兌現人口紅利，支撐房市的長線需求，時間位置也與前述提到 2012 年開啟的 18 年一次房地產循環高峰相同。
