好不容易存了一筆錢，下定決心要買房子，想找家銀行貸款，卻發現每家銀行推出的貸款條件都不一樣，有些最高可貸85成，有些卻只有8成，利率也介於1.6%~1.7%上下，最長貸款年期也有20年、30年和40年之分，面對玲瑯滿目的貸款方案，民眾到底該如何選擇？
觀察今年來的房貸市場，根據中央銀行10月23日公布的最新統計，五大銀行新承做房貸金額與利率，其中，9月新增購屋貸款利率較8月下跌0.009個百分點，為1.615%，滑落至歷史新低紀錄。
備註：台灣銀行、土地銀行、合作金庫、華南銀行與第一銀行等五大銀行房貸市占率約四成，其房貸相關數據的增減，被視為房市景氣風向球。
「高房價、貸款金額增加，是今年來新增房貸金額創高的原因，至於房貸利率持續走低，主要是銀行資金寬鬆，再加上優質客戶方案，使得整體房貸利率呈現下滑趨勢，」住商機構不動產企劃研究室經理徐佳馨表示。
然而，要留意的是，房貸利率雖然是各銀行方案中可比較的一環，但徐佳馨仍建議想買房的民眾，千萬不要別傻傻只看利率，還要留意可貸款成數、利率計算方式以及手續費等相關費用的差異。
銀行低房貸利率方案
小心「分段式」陷阱
市面上常見的房貸類型，包括指數型、固定型房貸等。徐佳馨說，目前幾乎所有的房貸都是「指數型」的房貸。
所謂指數型房貸，會先訂定「指標利率」，做為調整房貸利率的標準，然後再視申貸人的個別條件、信用評分制定加減碼。一般銀行的指標利率，會以中華郵政或是國內公股行庫「一年期定期儲蓄存款利率〈簡稱定儲利率指數〉」平均值為基準。
因此，指數型房貸利率計算方式，為該銀行的定儲利率指數加上加碼利率。由於指標利率可視市場利率變動而機動調整，較能夠合理貼近市場的利率。
此外，利率結構又可分為一段式或是分段式。其中一段式指的是指標利率，搭配一段式的加碼利率計息，通常會搭配「指數型房貸」；分段式則是指標利率搭配兩段或三段加碼利率計息，若是兩段式，第一段通常為前2年，第二段為第3年起。
例如青年安心成家貸款的二段式利率方案，前兩年利率1.44%，優於市場水準，但第三年起則調高至1.74%計息。
要提醒的是，部分主打低利率房貸的方案，若是分段式的話，可能僅為前兩年為優惠低利率，而通常前兩年的利率，會低於市場上一段式房貸的利率。不過從第三年起，就需要支付較高的本息負擔，所以一般而言，多段式合計下來的利率，可能還多於一段式的利率。
「最高可貸款成數8成」
實際恐沒你想的樂觀！
可留意的是，有銀行內部透露，雖然市面上銀行的房貸方案，最高可貸款成數普遍落在8成至85成，但實際上，一般銀行平均實際貸款成數，落在6成至7成左右，因為銀行會有鑑價的流程，會評估貸款房屋的區域和物件。
徐佳馨表示，銀行通常會把房貸成數分成A級〈可貸8成〉、B級〈可貸75成〉、C級〈可貸7成〉、D級〈可貸65成〉等4級。如台北市大安、信義等區域為A級；新北市淡水、五股、林口等為B級；八里、鶯歌等為C級；金山、烏來、平溪等則為D級等。
房貸只考慮到頭期款
忽略額外的隱形成本
很多民眾決定買房後，往往只考慮到自備款和房貸，但其實買房還有很多的「隱形成本」，例如仲介服務費、契稅、印花稅、代書費和登記費用等。
一般而言，契稅為房屋評定價格的6%，印花稅為買賣價款總金額的0.1%，而仲介服務費上限為房屋總價的6%，其中買方支付1-2%，而代書費平均收費行情約為6千到1萬元。
因此，若以買1千萬的房子，可貸款成數為7成的話，自備款一定要準備高於300萬元，徐佳馨建議，若不要裝潢的話，代書費、仲介費和契稅等相關費用加總起來，含頭期款準備400萬元以內，會比較保險。
如何談到好利率？
建議先找這兩類銀行
若想要付少一點頭期款，勢必要跟銀行談到高一點的貸款成數。徐佳馨說，通常要談到高貸款成數、較優的房貸利率，除了借款人的本身的條件之外〈例如職業為會計師、律師等〉，貸款標的物的條件也很重要，新房會優於舊房，且好的地段會比不好的地段，較容易取得較低的房貸利率。
而她也提供一些小撇步，想要談到好一點的房貸利率，除了信用正常之外，建議可以從薪轉戶、常往來的銀行開始談，和有建立關係的銀行開始著手，銀行的放款意願也會比較高。
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