房貸商品五花八門 挑選有訣竅

日前，央行總裁彭淮南一句「利率低到沒有辦法再低了」，讓房貸族的心涼了一截。因為這句話意味降息循環可能暫時畫上句點。接下來，房貸利率不會更便宜，央行要再送紅包的機會也不高了。

以目前最受歡迎的指數型房貸為例，銀行業者將前幾大行庫的兩年期定儲利率指數作為基準，再依約定進行調整。也就是指標利率加上固定加碼幅度，房貸族就能清楚掌握利率變化，定價標準相對透明。換句話說，只要央行不再降息、甚至開始升息，指標利率就會跟著止跌上揚。

指數型房貸 依據貸款期限，選擇一口價或分段式

因此，當市場利率走低，指數型房貸會跟著調降；一旦利率反轉向上，指數型房貸也會隨之調升。而透過指數型房貸商品，一般人能在利率走低時，享受到房貸減輕的好處；但當利率上揚時，也必須付出較高的利息成本。

元大銀行個人金融業務部副理吳高偉說，現階段銀行推出的指數型房貸，又可分為一般房貸及利率遞減型房貸。其中，一般房貸有兩種，分別是分段式及一段式利率。房貸族可針對不同貸款期限、計畫，選擇對自己最有利的房貸商品。

舉例來說，分段式指數型房貸是指在貸款期間內，利率採取前低後高的定價方式。像彰化銀行推出的分段式房貸，第一年利率為二．七五％、第二年提高為三．○五％，到第三年再調高至少到三．三五％。隨著貸款時間增加，利率就像階梯一樣，步步高升。

而不分段的指數型房貸，則是在貸款期間內，以同一利率的方式定價。再以彰化銀行推出的「築巢優利貸」專案為例，即是二．九九％的利率一價到底；中國信託推出的單一利率房貸，則是最低二．五六％、最高二．九七％。一般來說，像這樣「一口價」的房貸商品，適合長期性貸款需求的客戶。

除了分段式及一段式外，指數型房貸還有「利率遞減型」。這種房貸商品顧名思義，就是房貸利率愈來愈低。吳高偉指出，遞減型房貸前幾年的利率定價方式，主要跟分段式相同。只要房貸族前二十四個月繳款紀錄正常，銀行就會主動提供房貸利率遞減優惠，其實「羊毛出在羊身上」，銀行這樣做的目的，也是希望鼓勵客戶正常繳費。

抵利型房貸 資金周轉更靈活，適合高資產人士

房貸商品種類繁多，指數型房貸雖是目前主流，但銀行業者不斷推陳出新、強化相關商品，也提供有需求的民眾更多元的選擇。其中，抵利型、理財型及保單型房貸商品，就針對不同族群特性設計，讓房貸族資金運用更具彈性。

以抵利型房貸為例，主要特色是讓借款人資金周轉更靈活，特別針對高資產人士所推出的加值商品。簡單講，抵利型房貸適用於銀行戶頭已有一大筆資金者，這項商品的優勢在於方便資金調度，借款人只要用存款金額抵掉貸款金額後，再負擔剩下額度的貸款利息即可。

比方說，借款人向銀行貸款一千萬元，而借款人帳戶上已有八百萬元，利息部分，就只要針對貸款中的二百萬元繳付即可。以目前存款利率在○．五％、房貸利率約二％來看，由於存款金額可抵減貸款額度，借款人等於賺到一．五％的利息。這對中小企業老闆或生意人來說，也可創造一定的資金流通效益。

理財型房貸 攤還本金可借貸，投資運用彈性佳

而理財型房貸的主要特色，在於將借款人還款額度釋放出來，變成可再借貸的額度，有利於經常從事理財投資活動或中高階收入人士。

例如，王先生貸款六百萬元買房子、頭期款只要一百萬元，但王先生平常因為有儲蓄習慣，戶頭已有二百萬元存款。如果把錢全部繳付，房貸本金可立即降低，利息支出也能減少，而且銀行還能馬上提供一百萬元的資金額度，供他借貸；如果不動用，就不計息。也就是說，採用理財型房貸，借款人本金還的愈多，可動用的資金額度也愈高。不但可節省利息支出，也方便資金運用。

至於保單型房貸，也就是所謂的房貸壽險，主要是針對借款人是家庭經濟惟一來源，且從事的工作屬於高風險行業，所發展出來的房貸商品。亦即借款人因意外身故或失能時，保單型房貸能償還借貸金額，使房子不會因此被銀行查封。例如，王先生因發生意外而全殘，家屬就能利用理賠金，繳交未清償房貸的部分。

不過，房貸商品五花八門，有需求的民眾可能為了如何挑選而傷透腦筋。

國泰世華銀行企畫推廣部經理王殿禎提醒，銀行的房貸商品種類非常多，選擇時，一定要先衡量自身的條件及需求，並清楚地讓銀行人員了解。

舉例來說，房貸族每個月打算用多少收入來支付貸款本息？這筆貸款是要短期還是長期使用？都是決定個人最合適的貸款年限及還款方式的要素，而不是只看利率，或貸款成數高低來決定一切。

她表示，銀行針對不同客戶的需求，推出各類房貸商品，而房貸族在挑選商品前，一定要先釐清自己的需要。例如，屬於長期性貸款需求的人，可選擇採用「一段式」或「利率遞減型」的指數型房貸商品，並視情況搭配政策性優惠貸款，降低利息負擔。

如有短期性貸款需求者，則可選擇前低後高的指數型房貸或理財型房貸，以減少利息負擔，並增加資金運用的靈活度；另外，借款人如果是家中主要經濟來源，也可選擇搭配保單型房屋貸款，增加自身保障。

三十年房貸 申貸有年齡限制，還款總額較高

吳高偉也認為，其實房貸變化不脫利率、貸款年限、寬限期及相關配套措施。將這四個項目釐清後，再進行整體評估，就能夠完整地掌握商品的全貌。光是比較利率，未必就能挑選到最適合自己的房貸商品。

例如，一般房貸還款年限多為二十年，但現在因為經濟不景氣，銀行為降低房貸族還款壓力，近期就推出新的房貸專案，將還款年限拉長至三十年。

像元大銀行的「優勢房貸」，還款期限可自由選擇二十年或三十年，前六個月固定利率一．六八％，七到二十四個月為一．九八％，到第三年採指數利率加碼方式，再搭配不同的寬限期，計算房貸月付款金額。

這種商品的好處，在短時間月繳房貸金額低，可暫時度過經濟難關。但要注意，十年之後房貸還款壓力就會倍增；另外，除非借款人的財富在十年之內有明顯增長，否則還款年限三十年，等於還要多付出十年的利息給銀行。挑選商品前，民眾除了衡量當下財力狀況外，也要留意未來可能多負擔的房貸成本。

不過，從另一個角度來看，將還款年限拉長至三十年，等於銀行所承擔的風險也變長。所以對銀行來說，能貸款二十年的客戶，未必就適合貸款到三十年。

一般來說，銀行考量還款年限條件有二，包括貸款人年齡加上貸款年限，必須小於七十歲；或是屋齡加上貸款年限，必須小於五十年。符合上述條件，銀行核准貸款的機率才會較高。換句話說，貸款人年齡必須在四十歲以下，或屋齡不得超過二十年以上，才有機會拉長還款年限至三十年。

政策性優惠房貸 檢視自身條件，不同方案可搭配使用

除了銀行推出的各式房貸商品外，民眾也可留意政府推出的政策性優惠房貸。

目前政府推出的政策性優惠貸款專案，主要可以分為三種，分別是「增撥二千億元優惠購屋專案貸款」、「青年安心成家方案」，以及「九十七年度住宅整合補貼專案」。

王殿禎說，政策性優惠貸款專案利率相對優惠，民眾可先檢視自身狀況是否符合貸款資格後，先就「青年安心成家方案」與「九十七年度住宅整合補貼專案」擇一辦理。再搭配「增撥二千億元優惠購屋專案」貸款，不足的部分，再由銀行提供優惠房貸專案，降低利息負擔。

但要注意，「青年安心成家方案」至三月二十七日已截止申請，受理申請截止日後約二至四個月完成審查。屆時，各地方政府將以書面通知申請人審查結果。

另外，同一家庭、同一年度只能由一人就「租金補貼」及「前二年零利率購置住宅貸款利息補貼」兩種方式擇一申請；同時申請兩種者，主管機關將會駁回全部申請，應特別注意。