在最近一齣爆紅的偶像劇中,個性獨立、任勞任怨,被稱為「小資女」的主角在工作上不斷努力,每天都想盡辦法節省開支,辛苦地存下人生第一桶金,就是為了實現買屋的夢想。
儘管女主角為目標努力的做法,在網路上引發熱烈的討論。但在現實生活中,多數人仍然認為,現在房價已經炒得太高了,要買房子似乎還可以「再等等」。特別是近來許多統計數據顯示,房價似乎有「退燒」的跡象及趨勢,更加增強了不少民眾「別太早買房」的信念。
根據第3季國泰房地產指數季報指出,被民眾公認房價最高的台北市,第3季推案開價僅比上季上升0.51%,新北市開價則下跌了2.1%。兩區開價約停留在84萬元及43萬元之間,台北市建案議價率更是史上新高19.96%。以上數字顯示,民眾挑大台北地區的新房子,大約有2成的折價空間。
房價隨著通膨易漲難跌
只不過,「延緩買房」的想法其實有著錯誤的迷思。因為只要是在通貨膨脹的環境下,房屋價格只會往上漲,沒有往下跌的道理。也就是說,民眾看到的「房價數字上升」,只不過是受到通膨的推波助瀾而已。
雖然單從房屋價格數字來看,房價是一年比一年高。但實際上,房價的漲幅根本沒有物價指數年增率來得高。儘管從信義房價指數來看,近5年換算成年複利報酬雖然高達10.5%,但如果把時間拉長到自1991(民國80)年來看,年複利報酬率就降到只有2.23%,幅度並沒有想像中來得高。
事實上,提早買房的好處還不少。首先,有了房子之後,心裡便有了更踏實的安全感及歸屬感,這恐怕是任何金錢,所換取不到的東西。
透過買房強迫儲蓄
其次,買房也是一種「強迫儲蓄」的理財手段。當有了房貸之後,生活及工作都因為有了一個明確的目標,而開始努力地達成。許多人以為,現在收入減去開銷,似乎還不足以支付房貸。
然而,多數人都忘了:攢錢其實是需要方法的。往日「收入減去開銷才儲蓄」的做法,將永遠達不到預期的目標,唯有「收入減去儲蓄才能消費」,才能夠扎扎實實地把錢存下來。
這樣存錢很困難嗎?其實也未必。假設購屋者住在大台北地區,只要「吃、住都在家裡」,每天除了必須的交通費用之外,儘量減少其他額外的花費,再加上天天自己「帶便當」,不在外面的餐廳吃飯,並且戒除昂貴的名牌,相信很快就可以看出攢錢的成果。
再說,通貨膨脹會吃掉資產的價值,假設賺的錢只放在銀行裡生利息,貶值的速度將會很快。特別對於沒有時間做功課,不擅於投資的上班族來說,投資難免會出現虧損,這恐怕是努力工作,希望資產增值而非貶值的人,所不願樂見到的結果。
由於房價會隨著通貨膨脹率而上漲。所以,晚幾年購屋就表示「將要付出比較多的金錢,才能換到同一棟房子」。以每年漲幅3%為例,原本要買500萬元的房子,延後5年購買,就需要多準備80萬元才行;再晚個10年才購屋,同一棟房子就要多準備170萬元。
實際以數字來比較「租屋」與「提早購屋」的差異,以房價600萬元的房子,貸款成數7成,房貸利率平均為2.5%為例,每月還款金額大約是1萬8547元,還不到2萬元的水準。總計20年下來,總繳款金額是445萬餘元。
用租金買房 增加資產
假設租金同樣為每月1萬8000元為例,20年後,買房子的人賺到了一棟不動產。單以每年複利增值2.23%的速度來看,帳面上的資產總價值就已經超過了780萬元以上。
反觀每月拿1萬8000元去付房租的人,所有的錢都進了房東的口袋裡,20年後因為名下沒有房子,不動產總值卻是「掛零」的局面,兩者一來一往之間,就相差了約700多萬元的金額,結果上的差異實在驚人。
如果下定了決心要提早買房,最應該注意的關鍵就是「還款能力」。這是因為買房子並不是「立刻銀貨兩訖」的購買行為,從購屋到繳完房貸,最少也需要10年左右(根據統計,國人平均還清房貸的年期是7~10年),最長可以達到20年。
正因為如此,市場上許多購屋專家便不忘再三提醒,想要提早買房的上班族:每月可負擔房貸在月收入1/3以上,但不要超過1/2為原則,避免未來升息造成還款壓力。
根據還款能力 打造買房計畫
從這樣的角度來看,如果月薪是3萬元的新北市上班族,一個月可以存到1萬5000元,以貸款成數7成,年平均利率2.5%來計算,大約可以買到400多萬元的房子;假設薪水只有「2.2K(2萬2000元)」,或是希望將房貸控制在每月1萬元,同樣貸款條件下,大約可以購買總價285萬元的房子。
日前最新成交統計資料顯示,新北市永和、三重、蘆州、汐止、土城、新莊地區的中古公寓,都已跌破了每坪30萬的水準;林口、泰山也是每坪20萬元有找。以400萬元的金額來估算,至少都可以買到20坪左右的房子;以285萬元來看,則大約可以買到12坪的小套房。
就算是從22歲開始工作,月薪只有2萬2000元的社會新鮮人,只要每月固定存上1萬元,大約在30歲左右,也可以先籌足一筆購屋自備款,讓自己晉身為「有殼一族」。
除了再三注意還款能力之外,購屋者如果要到從未住過的地區買房,不妨提早幾個月到當地「先租後買」。如此一來,可以先體驗當地的生活機能是否便利?以及住在當地的優、缺點如何?像是居民的素質、房價的真正虛實……等,可以早點完成買房的夢想。
近5年全國房價指數漲幅
資料來源:信義房價指數(1991年指數為100)
設想狀況:
甲君在35歲時結婚,並租一間月租1.6萬元的房子。5年後即40歲,決定向銀行貸款500萬元買房子;乙君則到45歲才買房。假設房貸利率為1.8%,甲君比乙君提早5年買房,可較乙君省下51.9萬元。
租屋與買屋相比省下的金額 單位:新台幣元
年齡 |
租屋年支出(註1) |
買房貸款利息年支出 |
房屋稅與地價稅(註2) |
每年結餘 |
累計結餘 |
36歲 |
192,000 |
88,171 |
8,000 |
95,829 |
95,829 |
37歲 |
192,000 |
84,152 |
8,000 |
99,848 |
195,677 |
38歲 |
192,000 |
80,273 |
8,000 |
103,727 |
299,404 |
39歲 |
192,000 |
76,324 |
8,000 |
107,676 |
407,080 |
40歲 |
192,000 |
72,303 |
8,000 |
111,697 |
518,777 |
註1:租屋以每月1.6萬元三房計算 註2:每年合