太跟著感覺走 容易買到教訓— 如何精算購屋實現金？

「每個月都要花1萬元在房租上，如果這些開支可以用來付房貸有多好，但沒有頭期款，什麼都是白想。」張小姐相當無奈地表示，以台北市一坪動輒30萬元起跳的價格來看，如果想買一個僅10坪的小套房，總價少說300萬以上，也就是說至少要準備60萬的頭期款，「我從哪裡去生這麼多錢！」

這不只是張小姐的心聲，許多在大台北工作的上班族，都有這樣的感嘆，且很多人的薪水比張小姐還要少，可想而知，許多人連置產的夢都不敢做。

方法1：靠333法則 累積頭期款

知名理財作家劉憶如指出，在她演講、活動的過程中，發現就連年收入超過百萬的人也覺得自己很窮，因此一般上班族不用太擔心，只要掌握好「333法則」，一樣可以買到屬於自己的房子。

「上班族必須把收入分成3份，3分之1用來生活開銷，3分之1用來儲蓄，3分之1用來投資，」劉憶如表示上班族如果想要快速存錢的方式，最好與父母同住，才可以省去房租等開銷。假設月薪3萬的上班族，1個月可存下1萬，5年就可存下60萬，即可支付300萬房屋的頭期款。

方法2：預售屋、新成屋、中古屋 自備金額大不同

至於想要購屋的上班族，該如何知道自己的購屋預算是多少呢？除了極少數人會一次將購屋總價付清，多數人通常以「自備現金」與「房屋貸款」2大部分來支付房價。在房屋交易中，又可大略分為「預售屋」、「新成屋」與「中古屋」3大類型，自備款的比例也因而有所不同。

一般而言，預售屋的自備款需準備1至2成、新成屋2到3成，中古屋則要準備3到4成。此外，房屋過戶時還會產生額外的稅費，例如印花稅、契稅、仲介費、地震險、火災險與相關規費及服務費等，需再花費2、3萬至10萬不等的金額。而新成屋還需支出「外水電瓦斯費用」（外部管線大多由所有住戶平均分攤，費用也會依照戶數多寡而不同），購買中古屋也要記得把整修裝潢費用列入預算。

若將所有現金投入房價自備款內，很容易就落得捉襟見肘的財務窘況，專家多半會建議多準備1成以上的自備款（至少房屋總價的3成以上），並且選擇總價在家庭年收入5倍以內的物件，才不會做出超乎能力範圍外的購屋消費而後悔莫及！

方法3：不需一次到位 好脫手最重要

但看著直直漲的房價，許多上班族開始產生「望之卻步」的心態，認為租房子來住就好，何必一定要買來住。「高價位的房子，租確實比較合理，可是如果是低價位的房子，房租等於就是房貸的金額，當然買房子會比較划算。」劉憶如指出上班族普遍房租1萬元左右，與其拿來付房租，倒不如用來付房貸。

「當然買房子還有分出租型和自住型，」劉憶如以自己朋友的親身經歷做為案例，她的朋友買了一間頭期款為90萬的房子，但自己沒有住進去，反而繼續住在父母家，把買來的新房出租，用租金去付貸款錢，2、3年後把房子賣掉，90萬的頭期款瞬間變成150萬，「等於幫自己下一個房子多賺了60萬頭期款。」

劉憶如建議，上班族可以先從小房子或市區以外較便宜的地區開始著手，不見得大坪數，也不一定要是最喜歡的地點，但必須要小而美、機能性強、五臟俱全的，因為除了自己需要以外，必須考慮到未來脫手的問題。

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨也持有同樣看法，認為年輕人買房時不一定要「一次到位」，需將未來5至10年的變化納入考量，如結婚、生子所造成的家中人口增加以至於需要換屋的狀況，房屋脫手性與增值空間相對重要。

其實，透過對自身的資產進行分析，選擇自己目前可以負擔的房子，再把未來的生涯規劃納入考量，擁有一個屬於自己的窩，並沒有如想像中那麼高不可攀。

3大上班族最常犯的購屋錯誤

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨表示，雖然現在隨著景氣復甦，上班族成為購屋的「中流砥柱」，但上班族購屋多為人生的首次購屋，由於經驗不足，往往買到不好的經驗，因此在此提出對應的解決方案，供想要購屋的上班族參考。

錯誤1：重感覺不重預算

對未來過於樂觀，在購屋時重感覺，預算一加再加，忽略自身還款能力，為自身財務埋下不定時炸彈。
 

解決之道：

上班族雖然有工作能力，但總會有許多意外支出，購屋建議採用33原則，即應準備3成的自備款和每年償還的本利和不要超過總收入的3分之1，以維持一定的生活

 

錯誤2：看廣告不看權狀

年輕購屋族容易受到廣告與不肖業務人員的話術牽引，而落入陷阱，沒有詳閱權狀而吃虧，不單賠了房價，也影響未來房屋轉手性。

 

解決方案：購買中古屋時首先要了解權狀所載明內容，並且檢視實際屋況，深入了解該物件的實際狀況，以降低購屋風險。購買預售屋時，切記一切條件口說無憑，都要有相關書面證明，以保障自身的權益。

 

錯誤3：買夢想不買現實

區位永遠是決定價格與漲幅的關鍵，但上班族購屋由於預算有限，極易買在飛不高跌得深的區位，白白損失人生的第一桶金。

解決方案：針對預算有限的購屋人，買屋寧可選擇區位佳，坪數較小，為未來預留增值空間。如無法前進市區，也儘量選擇具有捷運週邊800公尺內、或優質學區等條件的房屋，避免過於荒涼的地段。

大台北上班族700萬買屋便宜區

資料來源：住商不動產企劃研究室

單位：萬／坪