身兼律師、作家、名嘴、地產專家的蔡志雄，從二○○三年陸續買房、存房，慢慢從無殼蝸牛晉升為包租公的他，對明年的房地產走勢，有著什麼樣的見解？
過去被投資客視為賺錢天堂的房地產，今年成交量大幅萎縮。購屋置產經驗豐富，迄今已在雙北坐擁四間出租套房的名嘴律師蔡志雄，今年也縮手觀望，他，看到了什麼？
「若以雙北市的房價趨勢來看，確實在往下走，但我認為崩跌的可能性不高，因為大台北地區居住人口與工作機會多，若房價下跌，就會有自住需求的買盤接手支撐。」
想當包租公 考量政策性風險
身為理財談話性節目常客的蔡志雄分析，「雖然成交量萎縮，但財經節目談論房地產議題比率仍高，代表還是有很多人關心。」他認為，二○一五年房市雖是溫和下跌的基調，但依據投資、自住的不同需求，該「出手」還是「觀望」則有不同的標準。
走了十多年多頭的房地產，今年頻傳利空消息，從奢侈稅、豪宅稅、囤房稅、實價登錄，再到房地合一稅，加上美國ＱＥ（量化寬鬆貨幣政策）退場，更加不利於房市。
然而，從近來成交量低迷，房仲業者積極推介投資人購買海外不動產，不難看出投資客已將目標從台灣轉移到海外。
蔡志雄認為，想賺租金報酬率的投資客，要有耐心才能等到進場時機點。尤其雙北市人口集中，都市化程度很高，即使購屋買盤目前依然有限，但是租屋需求仍維持一定程度。
尤其近幾年即使雙北地區房價大漲，租金漲幅遠遠落後房價，未來即使房價下跌，租金可望撐住現有水準，跌幅相對有限。「一旦房價下跌，一直跌到租金的年報酬率回升至四％上下，不動產的投資性買盤才會再回籠。」
蔡志雄說，四％的租金投報率是依據二％的銀行貸款利率、二十年貸款期限所推算出足以支付本利息的報酬率。也就是說，只要準備兩成的自備款，其餘的房貸皆能由租金來支應，繳完二十年後房子就是自己的。
因此，四％的報酬率也就達到可投資的門檻。但隨著未來可能升息，利率上升後，投資時計算租金投報率要隨利率向上調整。但目前政府政策對多屋族不友善，包括非自用住宅房屋稅的提高、房地合一稅的優惠稅率僅一戶等，若想當包租公的投資客，政策性風險也要考量。
自住不管房價漲跌 買得起為原則
有別於投資客買房還要等，蔡志雄則建議若是自住，則無須在意買點，只要負擔得起就能下手！「大家都希望買在低點，所以很多人會說，如果一坪跌個三萬元，四十坪就差了一百二十萬元，剛好可以拿來做裝潢。可是，你能確定房價一坪會跌三萬元嗎？到底跌多久？跌到什麼時候？都只是猜測和預期而已。」蔡志雄回顧新北市板橋區房市起漲時，中古屋一坪漲到二十萬元，就已經有人嫌太貴，結果現在卻一路漲到每坪三十萬元、四十萬元，所以實務上能夠聰明買在低點的機會並不高。
投資和自住的理論不同，投資的目的是要賺錢，但自住不一樣，不涉及買賣交易，也就不需要計較房價的循環與漲跌！
蔡志雄更提出一套新想法──「攤平式購屋」。他解釋，就像分批進場買股票攤提成本，若原先預期購買三十坪的房屋，但因自備款的壓力太大，則可以先拆成一半，也就是第一次先買十五坪自住。過幾年後，等到你有能力買另一個十五坪時，如果房價是下跌的，你就會慶幸還好沒一次買三十坪，就能以小換大，買到一間三十坪的房子。若過幾年，房價是上漲的，你也會很慶幸還好已經買了一半，否則以小換大的成本益加讓人負擔不起。
蔡志雄說：「從自助的角度購屋，房子是一種歸宿，讓你有家的感覺，這種情感性是金錢難以衡量的！更何況，自住房往往一住就是多年，常歷經好幾次的房市多空循環，在意的不是買在循環的低點或賣在高點，而是能不能買得起。」
商用不動產正產生質變
至於商用不動產，蔡志雄警告，在電子商務當道下，未來可能為商用不動產帶來質變，這是商用不動產投資者要特別留意的趨勢。由於現在網購盛行，消費者交易正逐漸從傳統的實體店面轉移到虛擬的網路店面。實體店面的生意勢必受到衝擊，利潤將愈來愈惡化，當這些實體店面利潤無法支撐租金時，店面需求將漸漸萎縮，這對店面相當不利。
除此之外，在外包化趨勢下，加上律師、會計師、企管顧問等有個體化經營趨勢，企業未來可能不需那麼大的辦公室，辦公室租金也難保不會跟著鬆動。相對之下，提供小型辦公室的商務中心的興起，則是一個值得留意的商用不動產商機趨勢。
蔡志雄
出生：1973年
現職：律師、作家、講師
經歷：尤美女律師事務所受雇律師、台北律師公會副祕書長
學歷：政大法研所
著作：《我是612我當包租公》
