不動產投資就與其他投資一樣，如果可以有效提高出租率、控制成本，就算房價不飆，也有獲取合理利潤的機會。
認真算的話，這個收益率一定要再調低的，因為業餘包租公沒把地價稅、房屋稅算進去，更沒想到房子需要定期保養。忽略這些費用也就算了，實際使用率是多少，才是收房租這種固定收益投資的最大軟肋。
執法標準常改變 有賺頭變賠錢
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用數字來說明這個迷思，散戶通常這樣算：房價一千萬元，租給房客一個月一萬元，一年收租十二萬元，因此租金收益率是一．二％。評曰：好低喔。
錯！名目上收到的十二萬元租金，要扣掉每年必繳的房屋稅、地價稅，還有可能發生的修繕費用，實際進帳的現金不到十萬元。更慘的是，房子不一定能租得出去！十年能收到一百個月的房租，就要偷笑了。因此實際收益率是比好低還要更低！
如同投資股票的總收益，要把投資期間的分紅，與最後賣出的資本利得都算進去才合理，不動產投資也是這樣。因為這幾年是房地產的大多頭，只要是奢侈稅實施之前買的房，現在處分的話，通常都有很高的價差收入，所以才有做不動產幾乎都賺錢的印象。
但是房價飆漲這個基礎被動搖，奢侈稅是讓趨勢改變的原因之一，公告地價向市價靠攏的速度越來越快，也就是不動產的持有稅上升速度會比房價更快，讓以前可以忽略不計的持有成本，也將成為吃掉獲利的出血口。實價課稅這個不動產投資者最大噩夢，照台灣現在的輿論來看，應該很快就會實現。
還有一個很少被討論的利空是政策的不確定性，台灣法令多如牛毛，而且執法的標準常常在變，現在評估很有賺頭的投資，一不小心就賠錢收場。
五年前投資師大夜市的店面，是很夯的。而且政府還以公權力推動夜市文化，連師大的圍牆上都貼上夜市攤位的馬賽克，配合炒作來吸引更多客戶，成為店面租金上漲的包票。但是居民一抗議，政府就從推動轉為打壓，現在去師大商圈走一遭，整修一半、招租的店面很多。
如果投資不動產不再有暴利，現在又有加息的危機，是不是房地產就要崩盤了？根據過去的經驗，這個機率很低，大概與台股跌破六千點的機會差不多。因為資金還是很多，會撐著不讓跌。央行在四月三日標售的三百六十四天期可轉讓存單，接近一年的利率才○．五三％；美國一直喊著要收錢，三十年期的公債利率還是只有三．六％。
說穿了，不動產投資就與其他投資一樣，假如成本高了，想賺錢就很難。如果可以有效提高出租率、控制成本，就算房價不飆，也有獲取合理利潤的機會。
當前的投資建議就是持有，沒崩盤危機，也不太可能大賺，但是流動性會變很差，不動就是不動。
