房價偏高一直是台灣社會很關注的問題之一,不過討論「如何才能買得起房子」的主題已經很多了,今天跟大家分享一個案例是「如果手上有房子,怎麼把價值放大」。
這個案例是一位林先生,手上有一間價值2,000萬的房子,原本還有200萬的房貸沒還完,可是有一天林先生突然想到,既然當初買房子都是透過房屋貸款,那我現在可不可以多貸款一點錢出來投資呢?因為房貸利息好像也不高。
用房貸來創造自動收入
操作的概念很簡單:假設林先生貸款了500萬,每年房貸利率是2.5%,一年的利息成本就是12.5萬,如果林先生的投資報酬率是6%,一年可以有30萬的投資收益,兩者相減,相當於每年可以平白多出17.5萬的收入。
聽起來好像不錯,不過這裡面,需要處理兩個小問題。
需要控管的風險一:房貸利率
房貸利率並非一成不變的,也許現在的利率普遍偏低,通常不到2.5%,難保未來房貸利率會上漲,有可能讓我們的策略出問題,一般銀行有提供房貸固定利率的選擇,或者是購買選擇權(衍生性商品),將房貸利率作避險。 如此一來,就可以把成本控制在一定範圍內。
需要控管的風險二:不低於房貸利率的報酬率
當然,除了成本之外,更重要的就是投資報酬率的問題,不見得報酬率要有多高,但至少得超過房貸利率,這樣才會有利潤。因此,必須要選擇能夠幫你穩健獲利的投資工具,或者是投資組合。只要長期的平均報酬率都在房貸利率之上,就能持續幫我們創造自動收入。
持續關注你的「不動產策略」
在理財上,會變動的風險,都必須定期追蹤。像這次提到的方法,其中涉及到投資,又跟房貸利率有關,必須留意是否投資產生虧損,或者投資大賺要怎麼調整,房貸利率的漲跌,是否有因應對策...…等。
發揮想像力,房子除了拿來出租之外,還可以有別的理財方式。
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