父親留給子女的後院鑽石田

撰文: 李景樂（Michael Justin Lee） 出處:麥格羅希爾

小說家賽珍珠（Pearl S. Buck）對中國人非常了解。她是美國傳教士的女兒，在二十世紀初的戰亂期間生長於中國。雖然中國近代動盪一直不曾間斷，但賽珍珠幼年時期，剛好遇到中國帝制被推翻，生活尤其困苦。像她這樣的外國人在中國並不受到歡迎，在那段時間面臨極大挑戰。不過，她和家人都能吃苦耐勞，不願離開。她雖然不是中國人，但早已把中國視為家鄉，而且深愛著它。

隨著局勢愈來愈糟，賽珍珠和其他美國人一樣，可以優先離開、返回美國，但她拒絕了。直到她上大學，才第一次來到美國。不過，她對中國的感情如此之深，大學畢業後，便偕同新婚丈夫回到中國。她的先生是農藝專家，因此非常習慣住在鄉村。這一點很重要，因為夫妻倆並不想住到大城市裡的外國租界。他們搬到內陸，與當地農人比鄰而居。

這些農人及他們的生活開啟了她的靈感，因而撰寫出了以中國為背景的經典三部曲。其中最為人所知的是《大地》（The Good Earth）一書，她還以這本書獲得了一九三二年的普立茲獎。

在這本書中，她描述一個王姓家庭如何從貧困到富有。讀過這本書的人都知道，書名貼切地表達了故事寓意。儘管任何家族的財富都有可能用鑿耗盡，但房地產就是財富，而土地是和平與安全的唯一來源。賽珍珠不僅充分敘述這個典型家庭的生活，更重要的是，她精闢地描繪出中國人對於擁有土地的特殊情感。這正是中國人通往成功之路的下一個原則。

「它已經停產了」

有人請馬克‧吐溫提供投資建議，據傳這位偉大的美國幽默家要對方去買土地，因為它已經停產了。馬克‧吐溫以一貫犀利的言詞，道出投資土地的理由，絕對不輸今日任何的策略家。

馬克‧吐溫的觀點和優秀的經濟學家一致，瞄準商品價值的基本變因：稀有性。某樣東西愈稀有、它就變得愈有價值。至於它的用處，則是次要考量。像黃金這樣沒有實際用途的東西卻一直被全人類所珍視，可是它本身其實沒什麼用處。在珠寶設計和工業用途上，黃金的「消耗量」相對算小，但絲毫不減這黃色金屬的吸引力，因為它實在是太稀有了。

誠如馬克‧吐溫所說，土地也很稀有。不過，光是稀有性還無法完全說明為什麼華人如此喜愛它。在任何國家中，土地都很稀有。華人之所以特別重視土地，是因為有特定文化約束捨其棄土地的行為。

和其他文化相比，華人比較特別的地方是，他們不把土地只看做投資組合中的其中一個資產。首先，土地和黃金不同，它有很大的用處，主要是用於農業。因此，賣地就等於賣掉全家的食物來源。在一個食物取得不易的國家當中，賣掉祖產簡直就是異端。可想而知，這使得讓售的土地非常有限。

不過，除了這個實用功能以外，土地對華人來說有更深的吸引力。儒家文化尊崇家族和祖先，對於家族產業也非常重視。然而，不管家園是大是小，每個人的家在自己心中都是城牆壁壘，它在封建中國尤其給人最大的安全感，因而出售家園被視為會被詛咒的行為。即使發生饑荒，人們一定先典當珠寶、然後挨餓至瀕死邊緣，最後才會考慮賣祖產。賽珍珠在《大地》裡也描述了這個情況。

在這種觀念之下，中國土地的轉售率自然非常的低。擁有祖產的家庭多半持續擁有下去，沒有土地的家庭也沒什麼機會買到土地。

雖然文化精神不變，但時代已經不同。就像小孩最渴望沒有到手的玩具一樣，經過幾百年的文化互滲後，華人追求每一個購買土地的機會。因此，中國開放後，華人就在全世界各地展開土地大血拼。

糖果店的小孩

二十世紀的最後幾年，股市暴發一種狂熱現象。只要是和科技沾得上邊的股票，全都被捲入熱潮。這些股票被嚴重高估，帶動股市一同上漲。我們現在知道這一波漲幅主要是由美國聯準會的刺激計畫所推升，不過當時的確讓人感到很過癮。

才進入二十一世紀的第一年，榮景完全不再。帳面財富全數吐出，昨天的熱門股票如今受傷慘重。投資天才吃相難看地撤退逃離。在這種情況下，中國卻因強勁的出口而大賺特賺。那些賺飽美金的出口商一定有認真考慮過投資股票。他們是怎麼看的呢？他們眼見股市反覆摧殘投資人，所以心生恐懼不願進場，許多人轉而投資安全的房地產。

本書撰寫期間，美國房屋市場在崩盤後，已經回穩持平了好幾年。同時，發展快速的中國經濟絲毫沒有停下腳步的跡象。在國會山莊裡嘈雜的意見當中，大家心底深處都一致認為，應該設法要中國停止大量囤積美金。而美國是全世界少數准許外國人購買房地產的國家。凡是了解華人心態的人，都可以想得到他們下一步會做什麼。

成千上萬的華人湧入美國機場，他們不僅是為了觀光。這些人都不是早期那些只求棲身之處的窮困移民。這些後來來到美國的華人，搞不好根本不想待下來。不過，他們心中的確有其他打算：買房地產。

想一想這些買家的心態。儘管中國已經開放，但在當地買房依舊限制多多。即使房價很吸引人，一想到買屋必須經歷的繁冗官僚過程，就令人卻步。相較於中國的官僚作風，在美國買房地產就簡單多了。而且，一大堆中國出口商賺了美金沒處花，房地產顯然是最好的選擇。

以往的地主將不動產視為最安全的保值投資，現代的中國投資人觀念依舊不變。其他像股票和債券等投資工具也有它的優點，但對於多數的新生代投資人來說，未免太遙遠、太模糊。例如，就算擁有一大堆微軟股票，還是無法擁有這家公司。但房地產就不會這樣。

根據美國房地產經紀商協會（National Association of Realtors）的統計，截至二○一一年三月底為止，一年內售出的房屋當中，約有 10% 的買主是來自中國的投資人。若考量中國投資人在其他已開發國家也一樣積極買進，則這樣的數字著實驚人。

若以美國政治史引以為鑑，依現在的情況來說，政治人物無疑地會設法阻止中國的大量買進行為。他們會集中火力來批評華人搶走美國人的住屋，但卻忘了還好有華人的購買，房市才不至於更加慘澹。不過，此種態勢銳不可擋，從紐約到檀香山、從倫敦到雪梨，許多華人買家搶購了精選房產，留給我們的，只有教訓。

眼光放遠

這件事釋放出兩項重要警訊。首先，儘管這些華人大手筆買房，但對於普通人來說，購屋的主要原因是為了買個小窩住。若想累積買房經驗，首次購買的必須是自己的住屋，而且最好要能長住。海外投資人也許不會住進他們在美國買的房子，但國內投資人必須住進自購房屋裡。

聽起來理所當然，對不對？這個嘛，不幸的是，卻有人不了解這一點。近年來，很多人選擇加入一種所謂炒房的做法。這些人會去買房，但自己本身無意住進去。他們不但想要投資，而且買房只是為了在最短的時間內脫手，趁機立刻賺上一筆。

有幾年的時間，炒房很有賺頭。有經驗的投資客能同時買進多筆房屋，然後立刻轉賣，成果斐然。當房地產市場走揚、毫無衰退跡象的時候（有毫無跡象這種事情嗎？），玩這種遊戲還算有道理。在這種泡沫化的市場中，投資客買下房屋、轉手還可以再賺一筆。讓他們一度以為自己真的是房地產天才。

狂歡總有曲終人散的時候。狂歡派對上的助興飲料，就是金融機構極低的房貸利率和鬆到不行的借貸標準。當飲料供應截止，炒房的機會也不再。投資客見不得房屋價格下滑、甚至持平，一時之間惶惶不知所措。他們動用手中的每一分錢來買房，如今一堆空屋賣不出去，還平白背負著沉重的房貸。

他們闖出的爛攤子得花好幾年才能擺平。我的警告是，不要讓這種事發生在你身上。別把可能是你一生中最大筆的投資當作遊戲。慎選一間全家人都住得舒服的房子。讓這筆投資為你創造最大的額外利益。

第二項警告是關於流動性。房地產終究會比銀行存款值錢，只是無法拿出來花費。這就叫流動性，也就是變現的能力。很顯然的，銀行的存款是流動性最高的投資。反之，除非市場熱絡，否則房地產在一般人眼中是最不具流動性的投資。然而，如果買主購屋純粹是為了自住，則房地產的非流動性就不是個問題。

第二項警告其實是重申第一項。人們把錢存在銀行以便不時之需。而你的房屋則不是臨時有需要時就可以馬上變現的投資工具。因此，投資房地產聽起來雖然很刺激，這種事還是只適合那些手上有閒錢的人。

首要的是……

在我最喜歡的電影《超人》當中，金‧哈克曼（Gene Hackman）飾演的雷克斯‧路瑟說過一句話：「股票有漲有跌、公共事業和運輸系統也可能崩塌……可是（人們）一定需要土地。」這句話歸納出結論。你不必喜歡這部電影，但這位虛構人物說的這句話，卻無疑切中我的論點。雷克斯‧路瑟關於人們一定需要土地的精闢觀察，加上馬克‧吐溫說土地已經停產的絕妙事實，說明了為什麼每個人都得考慮買房地產。

懂得這個道理的絕不只華人。購屋的首要吸引力，就是它是有形的東西。還有什麼能像房屋這樣看得到、摸得到、又能踩上去的呢？買房子或土地的動機是很容易理解的。房子有美有醜，但沒有什麼神秘感。你買下來、擁有它，你要怎麼處理它都可以，包括把它轉手賣掉也沒問題。

但是像股票和債券等其他多數基本金融產品就不能如此了。當我們買下某家公司的股票，我們到底買到了什麼，有人能夠理解嗎？這樣說來，會有人知道上市公司到底是什麼嗎？我不認為。相信我─我在大學教金融課時，一開始總是花了整整一堂課的時間來解釋這些觀念。解釋完畢後，我相信有些學生甚至嚇得連股票都不敢碰了。這也不壞。沒有徹底了解股票機制的人，最好不要買股票。

想想看，一個投資新手剛下場時有多恐怖。他閱讀金融雜誌或觀看財經頻道，對於投資股票賺錢的機會愈來愈著迷。於是他拿出手上積蓄，帶著「傑遜王子戰群妖」的勇氣下場投資。然後呢？如果此人和其他多數散戶一樣，也會看到一長串數不清的上市公司，還有許多股市專家的意見，他很快就會惴惴不安。到底該相信誰呢？畢竟，這個人說要買進某檔個股，另一個人又說該賣掉它。該如何判斷誰是對的呢？乾脆來丟飛鏢決定好了。（《華爾街日報》曾有幾年舉辦選股大賽，讓猴子丟飛鏢看丟中哪一檔個股，然後與股市專家的選股來比賽。最後結果多半是猴子勝出，這真是令人不寒而慄。）任何領域都是一樣，有少部分的人運氣特別好，我希望你是其中之一。可是，多數人來到股市走一遭，最後總在幻滅後離去。

然而，我認為凡是有能力的人都應該買房子。說穿了，原因只有一個。精通選股的人不多，但幾乎人人都知道自己想要住什麼樣的房子。不相信我嗎？找十位高明的散戶─或者如果你有辦法，可以找預測專家─問他們對於某一家上市公司十年後的情況有何看法。我敢打賭你會得到十種完全不同的答案。

現在，再找十個住在某社區裡的普通人來做同樣的實驗，問他們對於這個社區十年後的情況有何看法，這次我打賭你會得到一致的答案。為什麼會這樣呢？因為影響股價的變數實在多到數不清，這些變數分布廣泛，就連多數專家都得挑選特定領域來專精。十個人可能分析十種不同的變數，我們怎麼可能得到一致的看法呢？

反之，影響特定社區的變數相對少多了。即使外行人無法精確地描述這些變數，他們的意見也會來自於一般的觀察。社區有哪些設施？鄰近學校的品質好不好？此區的犯罪率如何？交通是否便利？這些問題不光是你、我或這十位外行人會關心，所有購買住屋的人都會想要知道。

你的棲身之處

雖然是老生常談，但對於我們多數人來說，有個棲身之處，是僅次於食物和氧氣的原始需求。這當然是買個一、兩間房屋的好理由。可是，多數人不會就此滿足。考量擁有房屋的長期利潤豐厚，也的確不該就此滿足。想想看這有多美好：還有什麼東西可以在你充分使用過之後，還能賣個好價錢、甚至賺取利差呢？這不是魚與熊掌兼得的完美境界嗎？

經濟學家和房地產估價師可能會對於該怎麼做有不同的看法，但一般來說，房地產的價值是應該跟著周遭經濟一起成長的。這一點也不太令人意外。如果甲國基於某種原因而帶動經濟出現巨幅成長，人潮就會紛紛湧入尋求機會，房價跟著成長也不是沒有道理的。（還記得雷克斯‧路瑟的高見嗎？）畢竟，經濟利益不會憑空出現。它們來自於創新、創業和人民的勤奮。而這些人需要住的地方。

像美國這樣幅員廣大的國家，經濟成長自然不會平均地在各地區發生。看看華盛頓州雷德蒙德市的例子，在微軟公司進駐以前，它是個迷人的小鎮，之前也許已經是個適合居住的地方。但等到微軟在此成立、並發展成產業龍頭後，帶動地方經濟迅速成長。雷德蒙德居民的房價有何必然的結果呢？畢竟，我們可以合理的假設，微軟員工一定想在這裡買房。經過幾年的「使用」後，他們可以用比當初買進還要高更多的價錢賣出。開車到處看看，到發展程度小於雷德蒙德的地方，時間拉長，相同的過程會在全國各地一再複製。對於任何人來說，尤其是那些對於家族和祖產愛護莫名的人，這便是購買房地產的一大吸引力。

現金流的道理

持續現金流是一般房地產投資的基本要素。賣出的長期報酬也許很可觀，但相對之下，是比較不重要的考量。不可否認的，每個人都指望賣屋時能賺一筆。可是，在那一天來臨之前，還有很多事情需要妥善處理。房地產投資是一門大學問。

不自住的房產該如何處置呢？出租給別人，總括來說就是這樣。即使買房自住好處多多，但還是有非常多的人不願意買、或沒能力買，原因多不勝數。房地產投資者感謝有這些人的存在，因為他們是房地產投資者的「客戶」。

現金流的計算要考慮持續的租金收入，並比較購買和維持的成本。聽起來很簡單嗎？的確是。無論你希望做多高深的分析，理論上總不出以下公式：

現金流入 － 現金流出 ＝ 自由現金流量

然而，請注意這「然而」二字，這簡單的觀念卻遮蔽了實務的複雜（與淚水）。

先思考現金流出。最大的現金流出其實是最不有趣的，那就是你購買房屋的每月貸款。它最不有趣，是因為對於多數人（甚至多數專業房地產投資者）來說，它就是利率固定的一筆貸款。不過，它的固定不變也正是它的美好之處。你貸款成功的那一天，就已經知道這一輩子每個月該繳多少貸款。這讓規畫未來變得更容易。我想就連買房新手都不會不知道這筆最大、最重要的現金流出。

可是，俗話說：「魔鬼總是藏在細節裡」。投資房地產的利潤多寡和現金流出息息相關。除了房貸之外，還有三大考量會損及房地產投資報酬。

首先是房屋稅。房貸是固定的額度，但房屋稅可不是。即便是最高超的投資人也無法預估房屋稅的走勢。不過，還是要做保守的估算。稅額不會維持不變，事實上，在多數地區走軟的金融情勢下，房屋稅很可能大幅上揚。話永遠說不準，所以預測時最好保守一點。

其次是房屋保險。上述關於房屋稅的敘述，也適用於房屋保險。房屋保險是省不得的花費。它就像健保一樣，若省掉這筆保險費，萬一發生意外，你就會破產。

第三項是維護費用。這至少還有調整的空間。房屋就像人體一樣，都需要保養和定期維護。你願意花錢來維修房屋嗎？如果不願意，至少你還有其他選擇，叫做血汗產權（sweat equity）。如果你不想付錢請人，你可以選擇自己動手。

現在來思考一下現金流入。這裡就會看到投資房地產的美妙之處。現金流入有哪些呢？這似乎很簡單，就是你向房客收取的租金。房屋當然也會有沒租出去的時候，這段時間就沒有收入。可是，一般正常情況下，投資房地產是規避通貨膨脹的絕佳方式。為什麼呢？因為通膨時期，身為房東的你，終於也有機會漲房客的房租！

要記得，雖然房屋稅、房屋保險和維護費用也會上漲，但最大的一筆費用：房屋貸款卻維持不變。對那些有耐心的長期投資人來說，這是投資房地產最大的吸引力。因為到了後期，特別是在房貸完全付清之後，現金流入的速度會急遽增加。

（本文選自第七章，陳若雲整理）

作者簡介

李景樂（Michael Justin Lee）

出生於香港，生長於紐約中國城，是經驗豐富的「特許金融分析師」，在美國勞工部擔任首席客座市場專家。曾先後在約翰‧霍布金斯大學與喬治城大學執教，目前則任教於馬里蘭大學金融系，還曾經擔任該校理事。

李教授畢業於布朗大學東亞研究系，之後進入安杜華牛頓神學院與紐約大學研究所，自紐約大學取得財務企管碩士學位時，還獲得國際商學榮譽學會（Beta Gamma Sigma）表揚。他是經驗豐富的「特許金融分析師」，曾於西元二○○三年獲美國勞工部長趙小蘭薦舉為全美首位客座市場專家。

譯者簡介

劉復苓

美國明尼蘇達大學新聞暨大眾傳播研究所碩士。曾任經濟日報記者，現旅居比利時，為專職譯者。譯作近六十本，包括《華頓商學院的高效談判學》、《散戶投資正典》、《海龜投資法則》、《蓋出你的秒殺商城》等。曾獲經濟部金書獎、政治大學科管好書Top 10等殊榮。個人部落格：Clare的文字譯站。

出版：麥格羅希爾（2012年12月） 

目錄

推薦序

前言 鑽石田



第一章 從教育學「功夫」

第二章 勇闖天涯

第三章 了解關係的價值

第四章 債務降至最低

第五章 打好理財防衛戰

第六章 切莫高興的太早

第七章 熱愛斯土

第八章 賭風不可長

後記