房貸談判達人靠四奇招 輕鬆養八房

「 我真的覺得只要挑對好房子、做好房貸規畫，買房子並沒有想像中的困難。」李奇嶽從二十五歲就開始買房，沒有富爸爸的資助，他一樣有辦法一戶一戶地買，憑藉的助力就是銀行。

李奇嶽的第一戶房子是他大四那年，靠著平日省吃儉用與寒暑假帶團存出的第一個一百萬元買的。「我只不過是與朋友逛台北巿景美夜市，就在附近買了兩戶房子，總價約一千萬元，我後來信貸加房貸一共貸了九成，等於只拿出一百萬元。」

養信用 收入穩定 增加與銀行談判籌碼

兩戶房子，一戶十七坪總價三百六十八萬元，另一戶二十七坪總價六百二十一萬元，以目前每月租金分別為一萬四千元與二萬元計算，報酬率分別是四．五％與三．九％，顯見李奇嶽很早就有「以租金養房貸」的觀念。

隔年，他貸款八成買了一戶台北市林森北路的十二坪小套房，接著又在桃園買下總價五百萬元的老公寓出租，不到三十歲就創下「三年買四房」的戰績。二○○三年ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）期間，他在台北縣（現已改制為新北巿）中和買下二十七坪，總價四百萬元自住中古屋，目前已有近千萬元的價值；○九年與一○年分別在日本東京買了兩戶房子淨賺九％的租金報酬率。去年他又在馬來西亞置產，預期賺當地每年房市成長一○％的價差，與租金投報率平均四％的長線機會。

十七年的買屋經驗，目前手上至少有八戶房屋的李奇嶽，練就一身與銀行談房貸優惠的本領。他認為，只要做好房貸規畫就可出手，才不會因資金問題，喪失購屋良機。

首先，平常就應累積個人的信用額度，而且最好是購屋前的兩年就開始這麼做。「營造漂亮的銀行往來紀錄很重要！」李奇嶽指出，一些銀行判斷信用良好與否的標準就要特別注意，比方說，買林森北路小套房的前兩年，他就告訴自己信用卡不要遲繳、不要只繳最低應繳金額、不主動辦分期購物，且一有錢就拿去繳房貸加速還款，因為包括房貸、信貸與卡債，都會列入未來還款的評估根據。

此外，最好將存款、信用卡、基金與投資理財等火力集中在幾家銀行，在經過二年的良好互動與「培養」信用下，會對未來爭取貸款成數與優惠利率加分。而且最好可以先自行到聯合徵信中心申請並提供給貸款銀行，以免因為申請過多家的房貸，提高聯徵次數而影響房貸成數。

另外，好職業也能為貸款加分，像律師、醫師、會計師、軍公教、五百大企業員工，都是銀行眼中的績優客戶。李奇嶽笑著說：「擁有大學助理教授頭銜後，我有一戶房子的貸款從二．三％降到一．八％，算一算一千萬元的房子一年可省下五萬元利息，二十年省下一百萬元，仔細想想還滿多的。」

如果來不及與銀行培養信用，那麼若有長輩或朋友是銀行的ＶＩＰ客戶，經由這些與銀行往來密切並有良好信用的人推薦，也能爭取較高的貸款成數與優惠利率。

ＶＩＰ很重要 「有力人士」推薦 可能有特例規格出現

「像我第一次買房雖然有收入，但只是學生身分，所以找了老爸作保，加上信貸才貸到九成。另外，透過銀行ＶＩＰ客戶的推薦，貸款額度可以多個五％至一○％不等，甚至還會出現特例的規格。」

李奇嶽舉例，他在日本東京買房，要價六百五十萬日圓，他向台銀貸款，台銀原不承作二千萬日圓以下的房屋貸款，結果他透過銀行ＶＩＰ客戶友人推薦，不但得到六成五的放貸，還拿到二％的利率優惠，待遇真的「差很大」。

若無「有力人士」推薦也沒關係，直接去認識銀行經理。李奇嶽強調，房貸成數與利率高低，銀行經理扮演重要角色。「同樣一家銀行，不同分行經理的放貸權限都不一樣，透過關係打聽到手上擁有貸放權限較高的銀行經理，談起貸款會更有彈性。」至於認識銀行經理的方法，可請有經驗的代書幫忙介紹，或透過往來的銀行理專介紹。

貨比三家 本土與小家銀行放貸成數相對較高

「談房貸最重要的就是貨比三家不吃虧！」李奇嶽最常比較的是土銀、富邦、台銀、聯邦、新光、大眾等銀行。「多找幾家談，優惠利率與較高貸款成數都可談出來。」他偏好挑選本土銀行承作房貸，比較好談。

李奇嶽說，若想貸到比較高的成數，可以選規模較小或建商起家的銀行，承作房貸也比較積極，但利率相對比老銀行高；而貸款尺度相對寬鬆的，還有農會或信用合作社等區域性的小銀行。

此外，李奇嶽總是習慣把自己累積的信用資料收集得相當完善，例如○三年他買下中和鄰近捷運站的中古屋時，就把自己名下四戶房子的位置資料、貸款金額、薪資證明全部備齊，「只要房子地點挑得好，自然有增值空間，銀行看到我持有的這些標的，又看到貸款金額所剩不多，貸了九成給我。」

完整收集 老王賣瓜行銷 勇於談判不嫌煩

李奇嶽強調，很多優惠都是「談」出來的，像他只要房貸綁約期限一到，就會要求與原銀行換約，像是「我可以再綁約一年，但你要給我更優惠的利率」等請求。一有機會，就勇於與銀行談，只要信用夠好，銀行自然會用更好的條件留住你，這樣一來，無須支付轉貸所須負擔的設定費、塗銷費等成本，同樣能享有優惠利率。

「所以說，買房子真的不要嫌麻煩！」勇於向銀行借貸的李奇嶽，甚至把旅遊業與投資結合，帶團去日本、大馬買房子，讓自己的事業與置產版圖都不斷擴張。「這些房子都是我的『啞巴兒子』，退休養老的依靠！」李奇嶽肯定地說。

與銀行談房貸的 3 禁忌

1.與銀行疏於往來，繳費紀錄不良。
2.收入不穩定，負債比資產超過太多。
3.懶得貨比三家，就談不到好條件。

李奇嶽

出生：1972年
現職：創新旅行社董事長、東京房東網執行董事、大馬房東網總經理
學歷：世新大學觀光研究所碩士、香港新亞研究所博士候選人
購屋年資：17年

房地產經驗：擁有８戶房屋，包括北巿２戶、桃園２戶、中和１戶、日本２戶、馬來西亞１戶。