精算「３３３法則」省二百萬買好房

「我是自住又不是投資，沒要短期買賣，房價只要負擔得起就好，不用算太多！」這想必是許多自住型購屋者的心聲。但大家都忽略了，房子往往是一生最大一筆的消費，就算自住，買了「物超所值」的房子，可以讓人財富增值，房子越換越好；反之，買了「價不副實」的房子，除了資產縮水，還可能一輩子成為背債的房奴。

四十三歲的柯玉甄，目前在新北市蘆洲區經營烘焙坊，從她樸實的裝扮、婉約的對話，很難相信她有豐富的買屋、換屋經驗，更是親友們買賣房產時的最佳諮詢對象。接受採訪時，她仍靦腆、謙虛地說：「我只是一般的家庭主婦而已，頂多比較會為家裡打『算』！」

其實，柯玉甄的話語中已透露出她的成功關鍵。多年來，柯玉甄憑的就是小市民為自己的窩精打細算的精神，使得家無恆產的她，從畢業剛出社會時，一個月領二萬元出頭的小資女，到二十多年後的今天，手上已擁有多棟住宅和一間店面。
 

購屋初期嘗到甜頭 再出手忽略訪價 竟買到全大樓最高價

柯玉甄從小就喜歡存錢，還是學生時，就善用課餘時間打工、跟會理財，她第一次買房，亦是基於「逼自己存錢」的心態。一九九二年，她二十三歲，捷運中和線才剛開挖，她就在新北市中和南勢角附近以每坪二十一萬元買下一戶大樓住宅。雖是自住，但她同時考慮了增值性，儘管不久房市崩盤，但由於買在好地點，幾年後她結婚，房子轉手，還是小賺出場。

婚後，柯玉甄搬進先生在新北市新莊買的房子，但小時候夢想當店面包租婆的她，一有空就拉著先生到處看房子。二○○五年，柯玉甄拿著夫妻手上的五百萬元積蓄，如願地以二千五百萬元買下新莊一處預售大樓的店面。由於當時行情正好，店面才一交屋，就順利以三千五百萬元賣掉，足足賺了一千萬元。

初試啼聲就讓柯玉甄財富倍增，讓她一時以為房地產只要放著就會保值，根本不需要專業。○八年，一心想搬回娘家附近的她，拿著這一桶金，回到土生土長的新北市板橋娘家，以每坪三十四萬元買了大樓四樓的住宅。孰料，由於不懂得訪價、計算，交屋後才發現自己買到的居然是全大樓最高價。「我當時心想，四樓應該是全棟行情最低的，居然還比其他樓層貴一成，真是冤！」

這一差就多花了一百多萬元，心有不甘的柯玉甄隔年決定賣掉，結果又因為功課沒作足、算盤沒打好，且在房仲的遊說下，說是全球金融風暴後，市場沒買氣，最後僅以每坪三十六萬元賣出，又低於當時三十七、八萬元的市價。柯玉甄這才體會到：「自住、換屋，都不能忽略估價的程序，即使是最熟悉的區域！」
 

算房守則一：發揮三姑六婆精神 貨比三「價」

自此，認真訪價、估價，成了柯玉甄買房的不二法門。有別於一般小市民總是很容易被房仲、代銷給糊弄，訪到假行情；柯玉甄發揮菜籃族三姑六婆的精神，用最土法的「貨比三家」進行比價，並把每棟看過房子的行情與心得記錄下來。

多年來，她歸納出一套「三三三法則」，也就是買一間房最起碼要比過「三」間類型相仿的房價，各找出一間略優於及劣於目標屋的房子，以得出該標的物的合理區間價；同時觀察區域近「三」個月內的趨勢，以了解行情的漲跌；最後則是評估房子的地段、屋況和社區管理等「三」個看屋元素，以修正買房的出價。

柯玉甄的訪價也有技巧，譬如明明是買中古屋，她卻會到預售屋案場諮詢，「因為銷售中心會將區域未來建設資訊整理得清清楚楚，我可判斷是不是買在低價。」而買預售屋，她則會跑到房仲店頭探聽，「房仲會告訴你，哪家建商蓋的房子在二手屋市場最有行情、最保值。」

拿柯玉甄一○年買下現住的房子來說，是有一次在房仲介紹下，看了一棟位於新莊副都心旁的兩年成屋，屋主開價每坪三十四萬元。平常閱屋無數的她，腦中快速地將近三個月看過的房子掃描一遍，立即想到了兩棟最好比價的房子，一是在同區域，成交行情每坪二十九萬元的十年中古屋；另一則是新莊副都心，牌價每坪四十二萬元的預售屋。

柯玉甄算了算，以十年和兩年中古屋的行情相比，大概差兩成，回推起來屋主開價三十四、五萬元算是合理。再比較預售屋，這戶成屋的窗戶一打開就是有新北市「清溪川」的中港大排河廊，採光通風佳，又有無敵景觀，是預售屋沒有的。

因此，若以預售四十二萬元回估，降個一、兩成，她所看中的兩年屋，以三十五萬元進場也不致買貴。但精明的她心想，「屋主一開價就開在合理成交價，並沒提高售價讓買方殺價，一定是急售！」於是柯玉甄大膽再砍一成，以三十萬元議價，並表示立即可以下訂。當天，雙方就以三十一萬元成交，這一省，就省下近二百萬元，而兩年後的現在，這房子已有人出價四十二萬元了。
 

算房守則二：使出多心多疑的態度 回歸實價

由於三不五時就約姊妹淘去接待中心看屋，柯玉甄因此結識許多銷售小姐，只要一有新建案推出，她就會立刻接到訊息，掌握市場第一手動態。多年來，她更從專業人士的身上，學會了如何運用建商土地取得成本、基地的容積率、營造成本等訊息，換算建商合理的推案價；也善於利用房仲、建商同業之間互掀底牌的競爭心理，交叉比對出合理房價。

有一次，她看中新莊一棟工業住宅，屋主開價一坪二十萬元，還沒議價就比鄰近的成交行情便宜一成。乍看之下很划算，但後來她跑去諮詢其他房仲後才得知，那房子由於屋頂架了好幾個通訊基地台，光這一點就足以讓房價折一至兩成，算一算並不值二十萬元。

而在屢次與房仲交手中，柯玉甄發現，許多仲介都會以「使用坪數」，巧妙地膨脹房子的價值，讓購屋者錯估情勢。

她舉例，今年初，有一天路經台北市文山區，看到仲介張貼了一個標榜「使用坪數八十坪，總價一六八○萬元」的三十年老房子，柯玉甄眼睛為之一亮，「哇塞，台北市每坪只要二十一萬元！」立刻打電話說要看房。但一看才知道，原來八十坪中有六十坪是個超大的露台，而據柯玉甄多年的算房經驗，露台一般只值主建物的三分之一價，一回算，每坪單價其實高達四十二萬元，根本超出合理行情，「你能說仲介騙你嗎？只能說，不會算，就看不出話術中的玄機！」

「就連實價登錄也會騙人！」對此，柯玉甄進一步提醒，目前實價登錄所揭露的總價和坪數，由於含停車位，以現行台北市的車位約三百多萬元，車位坪數動輒十坪計算，車位每坪約只有三十多萬元，遠低於主建物的每坪價格，若沒拆分計算，就會低估了單價行情。

算房守則三：掌握常被忽略的稅費  聰明換屋

值得一提的是，目前握有多筆房產的柯玉甄夫婦，對於稅費負擔管控十分嚴謹，這也是一般自住客最容易「失算」的地方。她指出，拿換屋來說，由於買賣之間，通常會被課到土地增值稅、財產交易所得稅、房屋稅和地價稅，但前兩者，一般自住客可以透過合理管道聰明節稅。

其中土增稅部分，由於稅法規定，只要房子是自住的，每個人一生都可使用一次五％最低的稅率。例如賣房時，原本土地評定現值已由五百萬元增值一千二百萬元，增值七百萬元，依規定須以七百萬元的二五％稅率課徵，得繳一七五萬元；但若使用優惠稅率五％來計，只須繳三十五萬元。

至於財產交易所得稅，可用賣房時實際的獲利作為報稅基準，但這必須拿出當初買進時的合約舉證，否則就得用公告模式來申報，公告標準各縣市稅率不一；以台北市為例，是公告現值的四二％，也就是說，若賣出時房子公告現值為一千萬元，政府認定的售屋獲利金額就是四二○萬元，「所以賣屋時，最好備齊資料，看看用實際獲利及公告模式哪個數值較低，選擇較低的來節稅。」柯玉甄說，「多一筆盤算，多一分保障，就算自住，也別和自己的荷包過不去！」

柯玉甄（首圖右）
出生：1969年
現職：烘焙坊負責人
學歷：元智大學應用外語系
給自住客的算房叮嚀：
1.下手前貨比三家，勤跑預售案接待中心了解區域行情。
2.調查建商購地成本，回推合理房價。

自住買房不能不知的三套公式：

1.頂樓增建怎麼算？
頂樓加蓋雖能使用，但沒有權狀，因此一般認為其價格為主建物的1/3。

公式
房屋總價＝權狀建物坪數單價＋頂加坪數單價1/3
如：房子權狀是20坪，頂樓增建10坪，每坪單價30萬元，房子總價為：20坪30萬元＋10坪30萬元1/3＝700萬元

2.陽（露）台怎麼算？：
陽台露台除非有登記，也就是擁有權狀，否則一般保守認定其價值僅主建物1/3。

公式
房屋總價＝主建物坪數單價＋陽台面積單價1/3
如：室內25坪的房子，外頭另有5坪沒登記的陽（露）台，每坪單價30萬元，房子總價為25坪30萬元＋5坪30萬元1/3＝800萬元

3.停車位怎麼算？
計算的方式為：平面車位等於房屋每坪單價乘以4~5倍；坡道機械式車位等於平面車位乘以0.6~0.7；機械車位等於平面車位乘以0.5~0.6，車位依所在樓層不同，每層價差約5~10萬元。
平面進平面停＝每坪房價4~5倍
平面進機械停＝每坪房價4~5倍0.6~0.7
機械進機械停＝每坪房價4~5倍0.5~0.6

公式
平面進平面停＝車位月租金450至600
平面進機械停＝車位月租金250至350
機械進平面停＝車位月租金200至300
註：上述算式求出數值為大致行情，實際價位視個案而定。