三招轉貸款 買屋不必先賣房

在外商公司工作、住新北市已達五年還有六百萬房貸未還的林文祥，隨著自己收入增加，最近他想搬到具有異國風情的台北市天母居住，看了好多間房子後，終於選定忠誠路上一棟大樓，但屋主開口要價二千五百萬元。

林文祥心想，可以從銀行貸到房貸八成，再跟屋主殺個價，自己大概準備四百萬元自備款就夠了，現在利率低，新北市房子不急著賣，還能轉做租屋，租金拿來還每月房貸，將來退休租金也算一筆固定收入。

但在和仲介詳談後，林文祥的美夢破碎了，因為仲介告訴他：「你名下已有一間房子，舊屋不賣、新屋只能貸六成。」他要上哪找錢，補足不夠的自備款呢？

「換屋貸款現在真的不容易，一定要先賣後買，新房子貸款成數才能提高。」瑞明地政士事務所代書楊珺無奈地說，林文祥的狀況只是廣大換屋族的一個縮影，「你不想先賣，最好要多準備一成以上的自備款。」

新屋、舊屋不在同一人名下

為了讓房價回歸合理價格，從去年第三季開始，政府推出一連串「打房」政策，名下有房貸未繳清，還想購買第二間的買屋一族，不論用途是投資或是換屋，貸款成數都大幅降低；去年還有七成水準，但到今年年中後，最高只能拿到六成，而實務上多半只在五成左右。這樣的緊縮政策確實有效讓房市降溫，但也讓真有換屋需求的民眾，必須籌出更多現金，也要負擔更高的利率。

過去，政府房市政策沒有這麼嚴格，有換屋需求的民眾，可以先買到喜歡的房子，再慢慢處理舊屋；新屋單純只看房子地點、貸款人的財力狀況決定成數，只要地點好、交通方便，貸款人年薪約有八十萬元左右，平均貸款成數都在七至八成上下。

住商不動產企研室主任徐佳馨說：「先買再賣當然對購屋者比較好。」在景氣不好時買屋，景氣好時賣屋，但現在政府管控房貸趨嚴，沒辦法拿出較多自備款的購屋一族，「先賣」，恐怕是最簡單的方法了。

難道，對有心換屋的人來說，真只有「賣屋籌錢」一條路？實務經驗豐富、身為購屋者和銀行橋梁的代書業者表示，還是有辦法在銀行緊縮房貸時，不用急著賣舊屋，提供三招闖過換屋房貸的難關。

楊珺表示，如果是夫妻購屋，最好新屋、舊屋不要登記在同一人名下。新婚買房子用先生的名義，現在要換屋就用太太的名義，但前提是太太名下不能有還在繳貸款的房子。

如果太太的名下有兩間房屋，但都沒有任何貸款負擔，現在新買的房子就算首購，房貸最高能有八成，貸款利率也在二％以下。

有時買新屋夫妻雙方都有付錢，為保障雙方權益，很多夫妻會用聯名買屋的方式，但這招對換屋來說就不適用；如果先生名下有間舊屋貸款還沒繳完，新屋就不能用聯名方式，「因為這樣就算買第二間。」楊珺解釋。

楊珺表示，有三個區域在購買時也需要特別注意，包含靠近山邊、經常有淹水問題、交通不便等，原先貸款成數本來就不會太高，約在六至七成左右，如果買的第二間房坐落在這些地段，能拿到的成數可能會更低，目前雖然還沒有類似案例，但這是可預期的。

提供財力佳的擔保人

過去，為拿到更多貸款成數，也有所謂「高報成交價」的取巧方式，例如一千萬元成交，但報給銀行是一千二百萬元。然而，現在因為政府查核相當嚴謹，仲介、買賣雙方都不敢再如法炮製，「一旦抓到，可能會是偽造文書的重罪。」

不想賣舊屋但又要提高新屋貸款成數，第二個方式就是找有一定財力的擔保人。此外，除了農會或者地區性銀行接受朋友當保人之外，其他較大型銀行都規定要二親等之內，才能符合保人資格。

保人的財力如何計算？楊珺說，銀行會評估保人的年薪及負債，再去計算能多貸到的金額，銀行的算法是平均每十萬元年薪換一百萬元貸款。例如一個年薪一百五十萬元的保人，但還有七百萬元的房貸未繳清，年薪就會被扣除七十萬元，剩下八十萬元，再扣除生活開銷四五％，只剩下四十萬元左右，所以只能多貸四百萬元。

最近民進黨副總統候選人蘇嘉全就被指他的兩個女兒，買三重地區房子居然能貸到一六八○萬元的高額，房仲業者表示，「如果想得單純一點，這應該就是有『富爸爸當保人』的效果。」

中信房屋北市特約地政士柯玉秋指出，還能運用理財型房貸特性，向自己的戶頭借錢。

用理財型房貸向自己借款

柯玉秋指出，購屋者可以利用銀行理財型房貸特性，假設當初貸款一千萬元，剩下八百萬元沒有償還，購屋者就能利用二百萬元的空間，向銀行把錢借出去買新屋。

柯玉秋說，過去在購買新屋時，大多用舊屋增額貸款方式，把借出來的錢拿去購買新屋；但現在政府禁止這項行為，如果被查到借款人拿去買新屋，原借款銀行還要被罰錢。

但理財型房貸和增額貸款不同，從中借出的資金可以做自由運用，沒有受限。

房仲業者也感嘆，政府雖想讓房價回到合理水準，但對自住客換屋規定實在太嚴格，是否真能打到炒作房價的投資客，或只是讓真正有需求的人卻步，是政府亟需重新思考的問題。