吳亦寬關鍵三役展現土地操盤功力

台聚集團吳氏家族在八十年起積極進軍房地產市場，陸續成立德京、德展、昌軒等建設公司。不過初期主要是開發吳家所持有的土地，推案金額不大，因此在市場上名聲並不響亮；不過從當時這幾家公司的操作模式，就可以看出吳家雄厚的資金實力。由於是開發自家土地，所以沒有土地貸款，也幾乎不做建築融資，完全以自有資金操作，與市場上多數同業大玩高槓桿遊戲，形成鮮明的對比。

吳家在國內的房地產投資，主要由老二吳亦寬負責。不過吳亦寬親自掛名負責人的只有昌軒、戎億兩家建設公司，其餘包括德京建設、大億開發、成安開發等，都由專業經理人、昌軒建設總經理向可立擔任負責人，維持吳家退居幕後的一貫傳統。不過近年來推案已集中至昌軒建設，其他公司逐漸淡出市場，昌軒建設主管指出，昌軒將是未來集團的推案主力。
 

關鍵一 「碧潭有約」一戰成名

昌軒建設真正在市場打響名號，是九十四年在捷運新店總站推出的「碧潭有約」大型聯開案，戶數超過七百戶、總銷金額高達五十億元，還請來香港知名藝人莫文蔚代言，成為當時房市熱門話題與指標個案。

昌軒在「碧潭有約」熱賣後，九十四年下半年隨即介入信義計畫區Ａ１土地的整合；之後昌軒也和坤福營造等合作，積極整合南京東路與遼寧街口、六福皇宮對面的近千坪土地。九十四年昌軒建設大舉出擊，陸續啟動三件大案，除了精準掌握國內房市起飛的趨勢外，更展現出強烈的企圖心。

ＡＭＣ（資產管理公司）業者指出，Ａ１與南京東路、遼寧街街口兩塊土地有兩大共通點，第一是兩者都位於台北市的鑽石地段，其中Ａ１是信義計畫區天字第一號土地，就在台北市政府隔壁，具有強烈的地標意義；後者則是位於六福皇宮對面，六福皇宮現址就是當年國泰人壽以每坪九十萬元天價標下，開啟國內房地產狂飆時代的代表作，對房市指標意義非同小可。

第二個共通點是兩塊土地都以產權複雜、利益糾葛著稱，讓多數建商敬謝不敏，惟恐捅了馬蜂窩。結果昌軒建設一出手就兩案並進，最後不但整合成功，更以市場天價賣出、獲利了結，讓人見識到昌軒高明的操盤功力，昌軒專搞疑難雜症的名聲也不脛而走；同時也讓外界對低調神祕的吳家更增添了一份好奇。
 

關鍵二 明快處理待拆遷戶

先來看六福皇宮對面的土地。九十四年九月，土銀標售這塊台北市燙金地段的九八六坪土地，由北縣中和知名家族呂學忠以每坪一九九．五萬元、總價十九．六七億元得標。實際上這塊土地先前就曾標售，結果以流標收場，黃金寶地之所以會乏人問津，關鍵不在價格，而是土地上有四十多戶待處理的拆遷戶，整合難度之高，讓大家望之卻步。

呂學忠之後又聯合昌軒建設、坤福營造一起合作。短短幾個月，合作團隊就與四十多戶地上戶一一達成協議，讓外界大吃一驚。熟悉內情人士透露，整合過程之所以能過關斬將，說穿了就是「敢給」，據悉每戶平均都拿到二到三千萬元的補償金，最高的甚至拿到上億元天價，一舉創造出數十位千萬富翁。針對這項傳聞，昌軒內部並未否認，據了解光處理這些拆遷戶，至少就花了十億元。

九十五年六月，宏盛建設、亞昕開發聯手以每坪四一○萬元、總價四十．五億元，買下這塊土地，引起業界震撼。短短九個月，這塊地就暴漲一倍，並以當時的市場天價轉手賣出，地產同業間議論紛紛，昌軒建設也因此一戰成名。不過由於支付拆遷補償金所費不貲，最後的處分利益在十億元以內。

與此同時，昌軒在Ａ１土地的整合上也大有斬獲。九十五年二月，債權銀行團同意將Ａ１土地過戶到昌軒建設名下並交付信託，昌軒也順利取得合建權利，預計興建二十三層樓高的Ａ級辦公大樓，並首創國內第一個「合建清償」的案例，讓這塊七年來始終無解、三度拍賣都宣告流標的土地重見天日。

八十七年八月，國內股市知名金主、百億女富豪黃蓁蓁用奕行、奕銘兩家投資公司名義，以每坪三七二萬元、總價五十二．七五億元的高價標下Ａ１土地。不過本土金融風暴隨即爆發，企業倒閉、股市崩盤，黃蓁蓁在股市中的資金化為烏有，自此陷入財務危機，Ａ１土地也淪為不良債權。

奕行、奕銘當時向八家銀行團聯貸四十六億元，不過這還不是最棘手的問題，包括黃蓁蓁個人的債務，以及奕行、奕銘的保證債務，都掛在Ａ１名下，總計這些有擔、無擔的債務，合計上百億元。而昌軒之所以能夠整合這個案子，最主要的關鍵是拿出實力與誠意，一一和擁有無擔保債權的銀行協商，對所有無擔、連帶保證的債務以一到三折的標準、一次以現金償還，也開啟了Ａ１的重生之路。

處理產權複雜土地昌軒建設有一套

（攝影/聶世傑）

A1空地

地點：台北市基隆路、松高路口

成交金額：129億元

投資報酬率：50％以上

（攝影/吳東岳）
六福皇宮前空地

地點：台北市南京東路、遼寧街口

成交金額：40.5億元

投資報酬率：約30％

關鍵三 現金償還債權展現實力

此外，昌軒建設也代為向國稅局清償奕行、奕銘所積欠的近兩億元地價稅，解除限制登記的緊箍咒。至於擁有四十六億元有擔保債權的銀行團，在辦公大樓完工後，可以分回地下一樓到十一樓的產權；十二樓以上則歸昌軒所有，成為國內首宗以合建方式來清償債務的案例。

不過九十八年七月，昌軒與奕行、奕銘又將這棟Ａ級辦公大樓的土地與建物，以一二九億元賣給遠雄人壽，創下國內房地產交易金額的新紀錄。昌軒在整合成功後兩年多，選擇見好就收、獲利了結的作法，不少地產同業都認為是非常高竿的作法。

昌軒建設指出，先前整合時投入近二十億元成本處理無擔保債務，加上兩億元的稅款，實際處分利益只有十幾億元，並沒有外界傳言的暴利。至於黃蓁蓁，五十八億元處分所得全歸債權銀行所有，一毛錢都拿不到，但所有債務一次解決，總算換得自由身。

昌軒主管就認為黃蓁蓁真的很不簡單，這個案子能圓滿落幕，所有人都應該感謝她，因為如果她不點頭，大家都沒轍；賺到重生的黃蓁蓁，在哪裡跌倒就在哪裡站起來，人生也得以重新出發。

一位與昌軒建設合作過的地產界高階經理人表示：「吳家總是在一個案子即將進入不良債權的階段之前，就開始進場介入。投資報酬率要達到三○％至五○％的案子，吳家才願意碰，以昌軒將信義計畫區的Ａ１土地賣給遠雄為例，投資報酬率保守估計至少有五成以上。」

經過三次精采戰役，昌軒對不良債權、產權複雜土地的操盤功力已獲肯定，對未來發展將有莫大助益。不過昌軒表示，處理這兩塊土地，其實是名聲賺得比實質多。一家建商總經理則指出，昌軒這種鴨子划水低調進行，但出手快、狠、準的模式，已經成為土地整合的經典教案。昌軒建設何時再度出擊，同業都在拭目以待。