農地受限於交易流通少、資訊隱晦，因此買賣農地難度遠高於建地及房子等不動產。《今周刊》集結多位農地達人的獨門心法，整理出買地的四項步驟、五個原則和七大管道，掌握它，你將是下一位農地贏家。
五十五歲的李大同，是位事業有成的中小企業主，從貿易轉戰科技零件代工，在商場上向來無往不利。眼見財富漸增，兒女也陸續成家，讓李大同興起了退休和交棒的念頭，決定買農地蓋個莊園頤養天年，而未來留給了後代子孫，也能省下
一大筆遺產稅。
避陷阱 買地前做足功課
但李大同怎麼沒想到，這個如意算盤，卻讓他在陰溝裡翻船。在牽猴仔（掮客）的引薦下，李大同看中一處位於台中新社、占地六百多坪的農地，由於土地景致極佳、依山傍水，簡直就是心中的夢土，於是很阿莎力地買下，還沒過完戶，就找來設計師畫一張建地一百多坪的農舍草圖。
孰料，圖都還沒畫好，過戶就出了問題，李大同用公司名義購地，違反農地不得為私法人擁有的禁令，迫使他緊急變更以私人名義購買，才化解難題。
但好不容易過完戶，他又發覺原來六百多坪的農地，以現行法律根本不能蓋農舍，加上該筆農地依地目使用僅能申請置於機具和養殖牲畜的農業設施；加上他原筅勾勒的百坪建地豪宅，也不符合農地上蓋農舍須保留九成面積以為農業使用的規定。因此，整起交易，可說是錯得離譜，使得李大同的豪宅夢儼然是空中樓閣，卻哭無淚。
針對李大同的個案，有多年農地投資經驗的薇閣精品旅館董事長許調謀就語重心長地表示：「農地固然妙用無窮，但一不小心落入陷阱，億萬價值的土地往往僅剩兩『憶』──回憶和記憶！」
他分析，農地流通性低、法令設限多，交易難度遠高於建地和房地產，為避免「血本無歸」之憾，買地前就得功課作足。
秤自己斤兩 認清買地目的
農地專家郭永元詼諧地比喻；買農地就像談戀愛，男女交往前先秤秤自己的斤兩，再看看清楚對方身家清不清白，鎖定對象後、展開追求，再好好經營感情。因此，「認知、結識、追求、經營」的愛情四部曲，成為郭永元最常建議農地買家的家的購地哲學。
郭永元認為，買農地的第一步就是要先清楚自己買地的。一般而言，買農地不外居住、農耕、營業和理財四種目的，而巧妙卻各有不同。拿李大同為例，其想要買農地蓋農舍當住家，就和農人買地耕種的目的大不同，選地的標準自有差異。
目的想清楚了，接著得花工夫認識農地的相關規定，以免誤入歧途！關於這點，素有「桃竹農地達人」之稱的全國不動產楊梅加盟店總經理彭喜煥，則歸納了四項重點提示農地買主。
弄清底細 充實農地知識
首先，他提醒農地因土地分區和用地分類的不同，而有不同的合法用途，例如農地和耕地就大不相同，農地是可以廣泛地作為各種農業使用，而耕地的使用則受到限制。
其次，現行法律對於農地所有權人也有所規範，拿農發條例未修正前的時代來說，立法精神講究「農地農有」，意即只能讓農民持有；但二○○○年修改後，講求「農地農用」，已開放給非農民購買使用，不過非農企業法人組織的一般私法人則不能擁有。此外，政府對於耕地的分割，以及農地上的農業設施、農舍水電、農地道路也都有限制。
對此，彭喜煥建議，買家在購地時，不妨直接徵詢專業代書、仲介或經驗豐富的建築師陪同看地，可避免不必要誤差。而單純只想在鄉下過田園生活的樂活族，可直接購買建商興建的現成農舍，省卻不必要的麻煩。
等到前置作業一切底定，就進入了農地買賣最關鍵的一環「看地」。「買建地、房子，速度比正確更重要；但買農地，正確比速度重要！」許調謀一語道出投資農地的獨特原則，他認為，農地由於增值慢、規定多，因此不用怕價位一日三市而急著搶買，選對比選快重要，而「面積、用途、地形、坡度和機能」則為評估農地優劣標準。
找用地 掌握五原則七管道
許調謀進一步指出，判斷農地好壞，是「越大越好、越多越好、越方越好、越平越好，以及越近越好！」依現行規定，七百五十六坪以上的土地才能興建農舍；大於該面積的土地，因用途較廣、價值較高，「越大越好」。此外，每筆農地法律都明確規定合法使用的項目，選地，用途當然就得「越多越好」。
至於，有些土地礙於形狀有過多的畸零邊角，白白折損用地面積，於是農地形狀是「越方越好」；有關坡度，則基於水土保持以及安全原則，當然「越平越好」；最後，農地地段的生活機能越好，就越容易增值，最好選都市計畫內的農地，也就是說，離都市「越近越好」。
不過，選完地，受限於農地行情資訊不透明，如何判斷土地價值，則又是一門學問。北區房屋竹科店店長林合湧建議，買家可以上網查農地公告地價，或藉由仲介業、當地分類廣告或傳單，判斷合理市價。
至於買地的管道，林合湧則表示，時下農地買賣的管道已十分多元，包括民間掮客（俗稱的中人、牽猴仔）、代書、法拍、地主、政府拍賣和農地銀行，皆為交易的門路，只是各有優缺點，需要評估。
「買地前靠眼力，買地後靠功力！」誠如全國不動產董事長葉春智所言，選對地雖然足以保本、妙用，而買地後若能加工整地，往往能讓土地增加意想不到的價值。目前坐擁好幾千坪農地的張光于就是箇中好手。
認真經營 巧妙重整等增值
張光于家族世代務農，但祖父傳承下來的農地，歷經幾代傳承、切割，到了第三代的他們，大多只分得面積狹小的零星小地，且多半是不能蓋農舍的畸零地。
聰明的他，低價向幾位堂兄弟一一買回；經幾年的收集、整合，已坐擁數千坪的土地，然後以地籍調整，將名下的土地整併後再分割，形成一塊塊形狀方整，而面積恰好八百坪，足以蓋農舍的絕佳好地，待價而沽。
甚至為了增加賣相，張光于特別選了臨路的一筆土地開設餐廳，雖然利潤平平，但醉翁之意不在酒，他想利用餐廳的人潮，拉抬土地的價值。果不其然，一經巧妙的重整、裝飾後，近來已有買主高價買進，讓他賺足了好幾倍的利潤。
總之，地是死的、人是活的，只要掌握買地的關鍵步驟，你將是農地的大贏家！
