五月中旬，對沖基金（HEDGE FUND）資金撤出歐美REITs市場，使得相關基金淨值出現大幅回檔，加上美國次級房貸市場雜音不斷，原本被看好和股、債連動性低且報酬率不低的REITs，投資人開始出現信心鬆動，難道REITs真的漲過頭了嗎？
近幾年因REITs績效優異，讓REITs基金成吸金機，只要投信一開門，就有來自四面八方的申購單湧進，包括元大、保誠等投信最近募集REITs基金時還是檔檔募爆。
加上國內開放相關不動產證券化法令，包括富邦、新光、國泰等地產龍頭，也將旗下不動產活化，吸引投資人超額認購，國外、國內REITs呈現一片榮景。
今年年初時，美國不動產投資信託（REIT）指數曾大漲超過一成，不過，從二月底全球股市重挫、次級房貸事件後，嗅覺敏銳、多空皆宜的對沖基金近期陸續撤出，歐美REITs市場資金開始鬆動。
富邦全球不動產平衡證券投資信託基金經理人官湘玲表示，美國房屋市場自去年起出現雜音，加上經濟數據不佳、次級房貸市場風暴，更加影響美國REITs走勢，外傳對沖基金是在去年下半年時從原油市場轉進不動產市場，今年則有撤出REITs轉回股市的現象。
REITs回檔 投資布局好時機
不過，從美國REITs七年來的循環走勢可以發現，回升時間遠大於單一事件引發的下跌期間，平均下跌的時間週期不到三個月，上升週期則超過十個月，再從全球商業不動產的後市發展來看，顯示單一事件的負面衝擊時間將越來越短，投資人也愈來愈懂得逢低承接。
寶來全球不動產證券化基金經理人賴盈良表示，在國際熱錢流入下，今年商業不動產仍有機會再創高峰，投資金額可望超越二○○六年的總投資金額，且商業不動產價格和租金收益方面仍在穩定軌道上，預期五月中旬對沖基金的撤出事件只是短期影響因素。
再比較近年來股市與REITs表現，全球REITs近七個年度報酬率皆優於全球股票指數，且近四年全球REITs指數平均漲幅超過三成，此次的回檔也提供了投資人布局，或是將資金移往普遍看好的亞太市場的機會。
元大投信表示，辦公大樓隨著經濟成長需求大幅上揚，近二年全球商用地產租金不斷上漲，以亞洲地區成長性最大，UBS預估今年新加坡、日本、香港等經濟復甦的地區，辦公大樓租金年成長率分別可達七○％、九．九％、二七．九％，這也是REITs商品投資熱度不減的原因。
除了全球經濟溫和成長的支撐外，各國陸續推動不動產信託相關法案，持續壯大商用地產規模，也成為REITs的票房保證，如義大利預計今年六月立法，但去年底地產市場已提前反映，十二月平均地價上揚逾八％；英國今年初實施後，已有九檔地產股轉型為REITs，市值成長至七百億美元以上，已占全球REITs八％規模。
而目前全世界二百多個國家，實行REITs還不到三十個，未來更有德國、西班牙等國會加入，市場持續看好。
再從國內業者新募基金來看，REITs熱度有不減反增的趨勢，總計募集上限逾七百億元。
搭配債券 報酬高又能避險
在投資策略上，群益投信就指出，房地產具有顯著的區域型資產的特性，各區域房地產價格會因各區域的經濟狀況及題材而有所不同，即使在同一區域，不同國家彼此關聯性亦低。對於想要投資REITs的投資人來說，利用各個國家間的低相關性來分散投資風險的「全球布局」方式，仍是穩健獲利的不二法門。而此次美國REITs回檔，即可藉由調整部位方式因應。
另基於降低風險的考量，不動產證券化基金在商品設計上也加入資產配置的避險概念，把MBS（不動產抵押債權證券）、債券也列入投資組合中。業者主要理由為，以過去五年股票、債券、REITs、股票加債券，以及REITs加債券等不同的資產表現發現，REITs加債券之資產組合年化報酬率為一四％，但年化標準差僅七％多，優於股債組合。因此有越來越多業者以結合兩者來強調商品特性。
就國內REITs基金來說，投資人可留意信評等級、看大樓所在的地段、屋齡、承租客戶集中度、承租客戶層級以及業種。業者指出，國內REITs基金，在不動產證券化商品持有比率須在七成以上，為了降低風險，可透過REITs搭配債券的平衡配置，不但可參與REITs上漲的投資收益，萬一在REITs修正時，亦可提供下檔的保護，以享有穩健的收益。
