你可曾想過，只要花一、二萬元，就有權利參與分配新光站前摩天大樓、台北一○一大樓、台北SOGO百貨的租金收益，甚至可以分享房地產漲價後的增值利益！
Beyondbond公司執行長洪哲雄以他多年的經驗表示，台灣相較國外證券化商品，經驗仍不足，不過可以借鏡國外的經驗，例如他過去曾幫歌手的唱片公司規畫證券化商品，發行未來五年、十年唱片發行收入為標的的證券化商品，有了固定發行收入的誘因，這麼一來投資者看好歌手的日後表現，就可以投資這類產品，並可依投資比例，得到該歌手未來的唱片銷售報酬。
從歌手和唱片公司的角度來想，發行唱片證券化產品無非讓資金週轉更靈活。洪哲雄舉例說，如知名的金庸小說、瓊瑤小說、知名歌星，甚至熱鬧商圈還沒開張的Pub，如果看好後勢，只要能複製（比方不斷地印刷金庸小說）、具有經濟規模（如擁有龐大的讀者群），都是可以證券化的標的。
把這個觀念延伸到不動產上，就可以理解不動產證券化的內涵。對美國不動產證券化市場有深入研究的福懋不動產鑑價公司董事長李宜豐說：「不動產證券化，顧名思義，就是把不動產的『所有權』，以發行受益證券或股票的方式賣給投資大眾。」
北區房屋首席總經理彭培業也說，透過不動產證券化，可以將變現性低的不動產，變成變現性高的動產，例如一棟五十億元的大樓，能夠吃下的買家並不多，但是如果把它拆成許多單位分開賣，就比較容易脫手。
節稅──提供分離課稅六％優惠
依據不動產證券化條例，不動產受益證券可分為「不動產資產信託」（Real Estate Asset Trust，簡稱REAT）和「不動產投資信託」（Real Estate Investment Trust簡稱REIT），前者主要以債權的方式，由發行機構支付本金與利息，屬於類似債券的固定收益投資工具；後者主要以股權的方式發行，投資人可以依股權比率擁有不動產的所有權，並可享受配息以及資產增值的利益，性質類似股票。
政府為鼓勵不動產證券化，在稅負上，准許發行不動產受益證券的不動產，其地價稅享有特別優惠；而且不動產受益證券提供分離課稅六％的優惠，比起短期票券分離課稅二○％，股利收入與銀行存款利息收入須併入綜合所得稅計算，對於利息所得超過二十七萬元的有錢人來說，更具有莫大的吸引力。
而透過REATs的方式，可以讓不動產開發商像發行公司債一樣，取得固定利率的資金，由於有以上種種的優點，因而許多業者趨之若鶩。
不過，李宜豐提醒想要投資REATs的投資人，應留意未來的收入是否足以償還本金與利息，以IBM大樓資產信託受益證券為例，IBM大樓一年租金收入約二億元，扣除約五千萬元的利息支出，每年淨收入約一．五億元，證券存續期間八年半內可累積十二．七五億元的資金，並不足以償還二十一．五億元的發行金額，到期之後可能還須以借新還舊的方式籌措資金償還。
配息──報酬介於股票與債券間
依據信託法第六條的規定：當信託行為有害於委託人之債權人權利者，債權人得聲請法院撤銷之，也就是說，若某不動產發行受益證券，當其他債權人（例如銀行）覺得對其權利有損，可以申請撤銷發行，因此投資這類商品，可能有訴訟風險。
至於REITs，目前計畫發行的，只有新光人壽傑仕堡以及富邦集團富邦人壽大樓等三棟建築兩個案子，未來這兩個案子審核通過，在證交所或櫃買中心掛牌後，面額與股票一樣是十元，一樣有股價以及代號，而投資人可以透過證券商買賣。
這類產品和一般普通股的差別，除了投資標的一定比率以上一定是不動產以外，最大的差異，就是REITs可配發的股息並不限於稅後盈餘，而是稅後盈餘加上折舊與各項分攤之後，計算出營運資金（Fund From Operation，FFO），因此配息會比一般股票為高，以美國的經驗來看，REITs的股息年報酬率大約在六到八％，比股票低比債券高，風險則介於兩者之間。
李宜豐強調，國內不動產證券化市場剛起步，法令和配套措施還付之闕如，他建議投資人應待市場更成熟後再介入。洪哲雄則建議，台灣的不動產證券化，公開發行資訊一定要更透明，也要有一套與國際接軌的標準化定價方式，方可吸引外資，為國內市場注入活水。
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