「賀成交！」好一陣子，房仲業幾乎看不到幾張這樣的紅榜張貼出來；沉寂多時，觀察最近房仲業的辦公室外幾乎是一片紅海，似乎透露出房地產的春燕即將來臨！
七月三十日，中部科學園區動土隔天，一整天裡，台中商用不動產仲介專家如春房屋副總經理李珮宇連帶五組客人看屋，從早上九點忙到下午五點半，連午餐都沒時間吃。李珮宇說，最近真是忙！五月到七月公司業績比之前月分成長三到六成，投資客進場意願愈來愈高。不止台中開始發燒，這股熱潮也從南台灣燒到北台灣。
仔細分析這波投資客，面貌與十年前完全不同，經過十年的演變已經形成兩大類型，一是作價差交易，另一種則多是直接把定存解約投入房市，賺取租金回報。
低定存利率、低房價、低利率優惠貸款 拱出房市熱潮
作價差交易的類型，因為市場不如過往的榮景，必須經過一番裝潢後，靠舊屋換新裝的手法，賺取一至兩成的價差；另外，法拍屋也常常是作價差交易者的主要投資標的，由於法拍屋多半較一般市價少個兩、三成，拿購屋款的一成裝潢後，賣相較佳，起碼可以賺個一、二成。
再者，賺取租金回報的投資客更是大量出籠，因為「房地產回報率十年來首次高於定存利率。」永慶房屋總經理廖本勝指出，現在的投資客，不會期待房價飆漲，而是拿原本買股票、基金或放定存的理財資金，投入房市，屬於收益型與理財型的投資客，可概分為三類，第一種是相準地段買店面，由於地段佳，無論如何都有可觀的投資報酬率；第二種為購買坪數約八至十五坪的套房，租給社會人士或學生；第三種是專買頂樓加蓋的公寓，頂樓部分還可以多租給一戶。
信義房屋董事長周俊吉說：「這是一個三低的時代，低定存利率、低房價、低利率優惠貸款」，在「三低」效應的催化下，拱出了這一波的房地產投資熱潮，這波熱潮又以台中率先受投資客青睞。
車過台中東海大學，沿著中港路向市區方向前進，在簇新的澄清醫院對面，高聳著一幢二十八層樓高的鋼骨辦公大樓——中港經貿天下，因為鄰近中科，附近地價最近漲聲連連。不過在今年三月，中港經貿天下部分低樓層辦公室在法院拍賣的成交價每坪卻只有五萬元。
在台北金融業服務的高先生是標到這批法拍辦公室的贏家。年初，他眼見銀行定存利率愈壓愈低，房價跌勢卻已趨緩，觀察台中房市已兩年的高先生，盤算去年年中投資歐洲債券的獲利超過三成，決定把資金轉回國內投資地產，首先相中的標的就是台中的商用辦公大樓。
高先生挑法拍屋，優先選擇鋼骨大樓，因為鋼骨大樓折舊攤提時間為六十年，比一般混凝土大樓的五十年要長。接著則看面積，因為景氣欠佳，只挑八十坪到一百坪的物件下手，以免標到後出租不易。最後，就是要等好價錢，以中港經貿天下標到的辦公室為例，得標價等於只有屋價，土地和鋼骨都是免費送的。
買進低價房 租金報酬比定存高十倍
低價標到的辦公室，很快高先生就透過仲介以每坪五百元租出，在扣除年利率三％左右的貸款利息、固定的稅款支出、折舊後，若以屋款總價計，高先生年租金收入的報酬率達七％以上，如以三成自備款計報酬率超過二六％，分別是目前定存利息收入的三倍和十三倍。不僅如此，最近已有人加碼一成五向高先生收購該辦公室，高先生說，後市看好，他要賺五成以上才肯脫手。
法拍屋一向是房地產市場最敏感的溫度計，根據專業法拍網站寬頻房訊科技統計，今年第二季，北中南三大都會區法拍總成交值均創去年以來單季新高。其中，大台北三個法院合計拍出的金額比第一季成長五成、比去年同期成長三九％，台中季增長率為三一％，年增長率則創紀錄達三五八％，高雄的季增長率為四九％、年增率則為二二％。
寬頻房訊總經理游世一分析，過去半年，由於聯邦銀行、新竹商銀等七家銀行陸續開辦法拍屋代墊款融資，加上房價壓低、利率走跌刺激，自住型客人一度在法拍交易市場占到六成。今年隨著市場交易趨向活絡，目前，自住型客戶比率已降到三成，投資型客戶由兩成提高到三成，增加最多的則是半自住、半投資的客人，他們買法拍屋賺租金回報，這類投資客約占市場的四成左右。
這波投資熱 台中淡水最先出線
房仲業者指出，這波投資熱是從房價過去跌幅最深的台中、淡水一路蔓延到高雄、桃園等低總價房市，最近又燒回到價格最高的台北市。而且不僅是法拍屋交易量大幅增加，整體市場交易都明顯轉熱。
根據信義房屋統計，今年上半年全國購屋者中屬於投資的比率為二三．一％，比去年同期成長一八．三％，其中台南、高雄更達四一．九％、二六．四％，分居全國第一、二名。顯示南部都會區因房地產價格跌深，尤其是店面租金報酬多在六％至八％以上，高於定存利率數倍，因而吸引投資客大舉進場。其中，尤以城市光廊附近的新興商圈，投資客買進意願甚高。
不過，大手筆投資客最早還是在台中出現，去年八月，台中逢甲大學商圈知名的「逢甲宿舍」原屋主有意出售，一位北部的上班族投資客一口氣砸下五千萬元買下整幢七十間出租套房，由於這些套房是與逢甲大學簽有十年約，每年可穩賺八％到一○％的報酬，因此吸引定存族進場。
去年九月，中國醫藥院學院旁的整幢出租套房同樣吸引台北投資客搶進，最後被一位外商公司的主管以二千六百萬元買走。當時，有位台北投資客打算南下競標，在往台中的自強號火車上，仲介以電話告知標的已被買走消息，當場這位投資客就加碼一百萬元想搶標，但得標的外商主管不願意。於是點燃了台北投資客搶進台中出租套房的戰火。
同樣的情況也出現在淡水。根據信義房屋統計，去年八月，淡水房市投資客比前年同期成長三．三倍。更令人驚訝的是，營建署在民國八十七年於淡海推出、屬於六年國建計畫之一的「淡海新市鎮」，第一批建好出售的「國家新都」住宅，在前三年乏人問津下，最近兩年因為低價引來買氣，最近全部四六三戶住宅，只剩三十餘戶尚未售出，全案即將出清。
八十八年開始接手此案的玉山廣告創意總監孫碧岑說，這個案子能賣掉，還讓該公司賺到錢，的確讓人不可思議！因為前八個月幾乎一戶都沒賣掉，但在營建署支持下三年連續投入五千萬元廣告經費，配合低利率和低總價，每戶含車位平均售價只有六萬八千元，軍公教和團體購買達三戶以上還可打八五折，加上中國海專即將遷至社區附近，近一年來買氣因而大增。
台北市房價高 投資客照樣獲利
至於買家則以換屋族最多，隨著中國海專完成整地，也有些投資客入場，不過，孫碧岑分析，低價房還是好賣，配合政府優惠房貸，「租不如買」確實刺激很多公教人員、無殼蝸牛進場買進。除了低價房之外，淡海新市鎮政府還有大片土地等著賣，一坪只要五到八萬元，價格之低直追台中。
在房價居高不下的台北市，賺出租回報的投資客一樣不少。去年十二月，五十一
年次、做過房屋仲介的羅先生，在羅斯福路五段師大分部、捷運萬隆站旁，以總價五百六十萬元買下一層三十三坪三房二廳公寓，以一個月時間，將公寓改裝成五間套房，出租給鄰近的台大、師大分部及台北科技大學學生，每間租金六千五百元至八千五百元不等，總計每月可收三萬五千元租金，比同級公寓租給一般家庭的租金還高。
羅先生買公寓的自備款為一百六十萬元，其餘二百五十萬元用利率只有二．三九％的政府優惠房貸，另外的一百五十萬元則是利率四％的指數型房貸，每月繳交利息費用九千元，扣除每月共二千元的第四台與寬頻費用，羅先生每月淨賺約二萬四千元，年報酬為五．一％，同樣比定存好三、四倍。
定存族作房東可賺比定存高三到十倍的穩定回報，膽子更大的投資客則在低迷已久的房市做短線、賺價差。七月中，在大陸開紡織工廠的陳彥如剛剛完成一筆房屋交易，這幢位在仁愛圓環旁的住宅，總價一千二百萬元，她以一千二百七十萬元賣出，短短一個月內賺進約七十萬元，約五．八％報酬，但若以她只拿出二成自備款，約二百四十萬元計，短線轉手報酬率達二成九，比定存高十九倍。
四十三歲的陳彥如，是在去年底才加入房地產投資市場，身為台商的她，身邊一直維持一筆二、三百萬元的周轉金，過去不是放外匯定存，就是買債券基金，都以流通性強的投資工具為主。但外匯波動大、債券基金報酬又不到三％，她開始尋找新的投資機會。
去年初，為了換屋，陳彥如看遍北市東區大小房子，在與仲介深談後，發覺投資「大有可為」。去年底，以一千萬元買下國父紀念館旁的三樓公寓，稍加油漆整修後，兩個禮拜就轉手賣掉，賺了一百萬元，投資報酬率一○％，若以三百萬元的自備款計算，報酬率更達三成。這是她生平第一次當投資客，竟然比本業還好賺，仁愛圓環的住宅則是她第二筆交易，未來只要有機會，她都有興趣再投資。
資金行情出現 房仲業績創新高
「很久沒有看到這樣的投資熱潮了。」永慶房屋總經理廖本勝說，房地產走空十年，房價壓低的結果，使得投資房地產的回報，終於高過定存利率，這是引爆房市出現買氣的轉折關鍵。特別是六月，以永慶來說，在SARS過後，壓抑兩個月的買氣全部出籠，六月比五月買方付斡旋金的比率達九四％，成交天數縮短至二十一天，今年六月的業績比去年增加五成，買氣確實暢旺。
不只永慶如此，信義房屋業績也拉長紅，信義房屋董事長周俊吉說，去年六月的交易量是歷年來最高紀錄，今年又比去年同期還成長四○％，「這幾個月下來，房價看起來應該穩住了。」至於市場買氣，周俊吉分析，換屋族、土增稅減半利多明年一月截止、政府優惠房貸都是刺激因素，這些因素加在一起，引爆了房市的資金行情。
房市實際使用者未增 房市基本面並未改善
現代地產投資客確實和以往不同。一位精通法拍屋投資的金融業主管分析，過去投資房地產只強調「區位」，但是，人對時間的感受超過距離，因此只要交通便利，買台中的房子不見得會比淡水差。再者，現在投資房地產必須看重現金回報，也就是把房子當成債券投資，用租金養房子，等待房價上揚再賺價差，和債券市場「養券套利」的邏輯完全一樣。
儘管資金行情升溫，不過，業者不論台中或是台北都認為，基本面還未轉佳，市場榮景能否持續端視政府政策。順利把淡海「國家新都」幾乎出清的孫碧岑表示，低總價、低利率確實把中下階層的潛力買家逼出來，造成市場交易熱絡，但是，整體景氣還沒看到轉好的跡象。
五成以上客戶是企業主的李珮宇則分析，產業外移造成台商、外商對國內不動產的需求減少，以前公司總部在台灣，辦公室面積動輒五、六百坪，現在打版、看樣都移到大陸，不只外商在台灣的辦公室需求降低，連台商只要用百坪左右的辦公室即可滿足需求。因此，房市基本面需求要增加，政府政策必須調整。
近年在大陸市場拓點迅速的信義房屋董事長周俊吉更指出，兩岸若不直航，讓台商願意「家留台灣」，在房市實際使用者未增加下，房市基本面其實並未改善。
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