搶進上海 別在政策壓市前出手

沉寂兩年多後，二○○五年在上海陸家嘴濱江地段矗立起來的「中國第一豪宅」——湯臣一品再度成為媒體關注焦點。六月二十二日，上海市政府房地產交易中心網站公告顯示，「湯臣一品」在當日內成交五套，每套總價均在五千萬元人民幣（約新台幣二．四億元）之上。更引人關注的是，接下來的一個月裡每天均有成交紀錄，截至七月二十一日最新公告顯示，「湯臣一品」共銷售出二十七戶黃浦江邊豪宅公寓，總價超過新台幣五十億元！
 

崛起  五十歲以下新富成主力客層

令人好奇的是，誰出手買了這些豪宅？據了解，其中較早銷售出的十七套中，有十六名購房人士，其中境外購房者僅有三人，分別為兩位具有美國籍和加拿大籍的台灣人和一位香港人；而其他十四套豪宅均是大陸富商購買，當中年紀最小的購房者來自浙江台州，年齡僅十七歲，其餘的十二位大陸買主年齡主要分布在三十歲左右，最大的也不過四十九歲，顯示出大陸五十歲以下的富有族群，已經成為當下豪宅的主力客層。

雖然台灣買家在湯臣一品中缺席，但是在上海其他的豪宅市場上還是很活躍，被全球知名酒店集團美國喜達屋（Starwood）收購「巴卡拉．濟南路八號」豪宅項目，在重新包裝後，於今年六月中將其雙子星建築中的一棟推出，每平米達到十二到十五萬元人民幣（大約是每坪一九四至二四三萬元新台幣）行情。據了解，買家中，外資和內地的買方各占一半，境外買方來自十二個國家，其中香港買家居多，再來就是台灣人，約占了一成。

透過業界了解，這些台灣豪客中，有四位是在江浙設廠的ＩＴ業老闆，還有一位是台灣前五大金控的第二代，此外還有一些是在上海做生意的台商。

上海的豪宅市場正熱得發燙，今年四月以來，上海豪宅價格一直往上漲，例如，位於上海淮海中路的「華府天地」，中古屋現價已漲到每平米十至十一萬元人民幣；由香港里安集團開發的「翠湖天地」三期，最高成交單價達到每平米十三萬元人民幣，較二年前漲了三成。五月間，由長江實業旗下房產公司開發的「禦翠園」——每幢總價三千萬元人民幣起跳的二十四棟頂級別墅，更在三天之內售罄。
 

發燒  二十四棟豪宅三天售罄

而湯臣集團所推出位於郊區張江的「湯臣湖庭花園」聯體別墅六十六套，開盤當天就售出四十二套。豪宅市場的火爆銷售程度，幾乎讓豪宅價格每日調價，一位豪宅樓盤銷售總監，竟然還被老闆警告：「房子賣得太快要罰你款！」

此刻上海豪宅市場成交價格和量已經超越○七年的巔峰行情。不同於○七年的是，內地買方的數量逐漸增加；從昔日豪宅市場滿城盡是外資客的情況，如今變成外資買家和內地買家比例相當的局面。

上半年上海豪宅的熱銷，並不是因為經濟好轉後消費復甦所致，而僅是因為相較其他投資標的，數量稀有的豪宅產品能夠滿足這些新富族群保值、規避通貨膨脹的需求，這才促成上半年豪宅銷售的火爆。
 

降溫  藉政策偏空期留意市場變化

從台灣人的角度，不一定需要和「一堆」世界級富商競爭頂級豪宅，但也不必全然忽略對上海房產的關注。值得注意的是，由於近日房價漲幅過快已經引起中央政府的重視，坊間開始謠傳政府將會出手壓抑房價漲勢，此舉將讓買賣方之間出現某種議價空間，也緩和之前的驚人漲勢，若有需求，或許不必急躁出手，不妨在政策壓市發酵後再做定奪。

在區段選擇上，可將上海豪宅分成每平米五萬元人民幣以上，和每平米三萬到五萬元人民幣之間的產品。其中每坪新台幣八十萬元等級的豪宅多集中在小陸家嘴濱江地區、新天地地區、華山路地區、靜安南京西路∕常德路地區、衡山路∕復興路地區以及西郊賓館地區等六處。

以上六處地段，位居上海商業精華板塊且具有易漲難跌的特性，各有其獨特稀有價值。特別是小陸家嘴作為浦東的核心地段，豪宅供應極為有限，目前只有「湯臣一品」、「財富海景花園」等少數建案，該區同時擁有上海世博會區禁建或緩建的供給空窗期優勢。

在每坪新台幣四十八萬元到八十萬元的二級戰區方面，包括有徐家地區、虹橋∕古北地區、北外灘地區、南外灘地區和盧灣∕徐江濱江地區。上述板塊大多是舊市區的二手房，發展空間不若一級特區佳，但仍具有保值的利基，較適合在大上海地區做生意的自住型買家。
（作者為新加坡紅木投資集團董事總經理）