港四大地產商搶進上海「金磚區」

上海股市領先全球一枝獨秀，伴隨著股市上漲，上海房地產交易也走出一片小陽春行情。依據中國政府統計，三月的成交量較二月成長一三％、較一月大幅成長八五％，價格也同步上漲。

這波行情是上海地產走出谷底的訊號？還是壓抑太久的需求突然爆發？各路專家有不同的解讀，但是當各界正在熱鬧爭議時，卻有一批投資者已經悄悄重返上海布局。
 

香港富商紛紛搶進上海

有著「猶太人犀利投資眼光」的香港地產商，今年春天早已開始在上海的「金磚」地區布局，靜靜等待上海地產回春。

○九年入春以來，前香港特首董建華旗下東方海外的淮海路商圈「茂名路項目」，以及香港興業國際集團和太古集團，共同投資南京路上的商業巨無霸「靜安大中裡項目」等，不動聲色地在金融風暴中動工。

緊接著四月初，還有香港首富李嘉誠旗下企業長江實業，在中國最大的投資案「上海真如城市副都心」。另外，籌畫已久、新鴻基集團在陸家嘴江邊「濱江凱旋門豪宅項目」，也將同時開工。

這些港資地產大鱷瞄準的，都是商辦專案和豪宅專案，合計總投資額超過人民幣四百億元（約等於新台幣二千億元），不懼全球經濟萎縮的現實，來勢洶洶。

香港人為何在別人恐懼時重回上海？因為港資地產大鱷擁有完整的投資情報網，在上海的全球五大國際地產顧問行主要負責人當中，很多是香港人；他們經常周五就不見人影，消失在上海，回到了香港跟老闆們打球聚餐交換資訊。透過他們擁有上海七三％豪宅客源，及六五％高級商業房地產的經營最新動態資料，把最新最可靠的市場資訊傳到地產大鱷耳中。

此外，像是李嘉誠的和記黃埔集團，也會從上海屈臣氏等賣場，在金融危機後透過消費狀況的變化，得到一手真實情況。這些情報，都是集團老闆們決策的重要參考資料。

如果仔細研究，會發現這次香港房地產大亨重回上海，大都銷定地產圈內資深人士口中的「九九九純金磚區」布局。

所謂的九九九純金磚區，就是在上海浦西的外環線以東、蘇州河以南、吳中路以北，及陸家嘴金融城，形成一塊矩形約九十九平方公里的面積。

這塊區域可說是上海精華區中的精華區，珍貴稀有程度等於是台北市的信義計畫區。

在這塊區域裡，上海九成的甲級寫字樓（Ａ級商辦）佇立，出了這個區域，甲級寫字樓的租金就低於每月三十美元（每平方公尺）。還有，上海近九成的五星級酒店都開在這一區，即使金融風暴來襲，金磚區內的五星級酒店依舊能維持六成以上住宿率。離開這區域的五星級酒店，因這次金融危機影響，入住率劇降至只有二到三成。

此外，上海九成的地鐵線都經過這裡；租金收入上億元人民幣的六十棟商辦大樓中，例如新天地的企業天地大樓，○七年的租金收入就有人民幣十七億元（約新台幣八十五億元）。

上海的location、location

同時，上海地區九成的高檔百貨商場也開在這裡，這裡的「含金量」之高可見一斑。這就是地產圈人士口中的「九九九金磚區」——是一塊房地產跌少漲多的上海寶地，所謂「上海的location、location、location」指的就是這裡。

除了香港地產大鱷趁著金融風暴搶進上海「金磚區」以外，中小型的香港地產商也不落人後，悄悄鴨子划水地進行收購上海房地產。

三月中旬，上海西郊賓館西北角，日本房地產公司的三棟酒店式公寓就被一家港商收購，成為金融危機後上海第一個被外資收購案例，預計這專案明年將包裝成日式豪宅推出。

另外，摩根士丹利旗下地產基金幾年前競價買來的住宅項目，也計畫和其他較不起眼的專案整合重新估售，準備接盤的買家就是現金充裕的香港投資商。

掌握「狠、準、等」三要訣

另一方面，二○一○年上海舉辦世博會，屆時十四條地鐵將成為市民最倚賴的交通工具，也將是人潮聚集的網絡，參考台北和東京經驗，「九九九金磚區」內的地鐵口附近房產，就因此值得特別關注。

如果現在要投資上海這些住宅，那一定要掌握「狠、準、等」三個要訣，就如同「打蛇打七寸」一樣。上海房地產不像前幾年處處是寶，有很多地方還沒跌到底，現在的合理價格應該在去年最高點價格的七折；而且買房千萬不能急，談個兩個月跟他耗著。

相較於港商的快速進場，台灣投資人現在也可以進行觀盤找尋目標，在今年第三季末、第四季，就可以真正進入上海房地產市場，覓到下一個牛市十年的致富寶屋。