大陸持續兩年的宏觀調控政策，上海房市摔得最重。房價漲幅低於全中國水平，今年第一季上海個人房貸呆帳率暴增到○．九五％，兩年內增加近十倍；外資投入上海房市金額也比去年同期銳減四二％，台商投資上海房市顯然更需要停看聽。
上海是外商投資中國房市的重鎮，不論投資金額和比重都是第一，許多人到上海買房都不是自住，而著眼於投資，正因為如此，上海房地產市場的投機性也特別強。
利益不均 揭露炒樓黑幕
上海金融區陸家嘴的「中央公寓」，一間一百平方公尺（約三○坪）的套房，要價一百七十多萬元人民幣（約台幣七百五十多萬元），兩年前一推出，不到三個月一千多間房馬上賣光；只是這一千多戶有主的房子每到晚上，總是一片漆黑，看得到燈光的住家稀稀疏疏，不到一成；換言之，九成買家都是非自住的投資客。
這棟在中共兩年前實施「宏觀調控」前就已經賣光的公寓，最近卻出現在中央電視台節目裡，一位當初投資開發這棟公寓的小股東質疑利益分配不公，出面揭露買賣中的層層黑幕，這件個案只是兩年前上海房市各種光怪陸離現象的縮影。
一位李先生以一百五十萬元人民幣買下中央公寓一百三十平方公尺的房子，一轉手，就淨賺六十萬元人民幣。在當時瘋狂炒樓的期間，買房固然要付錢，就連「排隊買房」也要錢，行情是黃牛替你排隊一天就要兩千元人民幣，相當於大學生第一份工作的月薪。但是一千套房子第一天推出，就有上萬人來排隊，因此，要拿到比較前面的排隊號碼（通常是確定可以買到房子的），還要給建商二十萬元賄賂，關係好的，也要十萬元。
中央電視台根據買主留下的聯絡方式，進行查證，發現中央公寓八成的買主都是溫州人，而且許多人都在溫州所轄的「里安市塘下村」。一位仲介業者曾親自到當地向屋主爭取代銷，沒想到，來者是一位農民，騎腳踏車載他到家裡、一手還拎著熱水瓶；進了門，才發現這位農民家徒四壁，全家只有一張桌子，做飯、吃飯、供奉祖先，都在這張桌子上。這就是「溫州炒樓團」的真實形象。
暴漲暴跌 幾家歡樂幾家愁
在別省和外國人的加碼下，上海自從兩千年全球經濟由谷底翻升以來，平均房價及房價漲幅一直領先全中國。二○○○年前後，上海平均房價不過一平方公尺三千元人民幣，但○二年到○四年的短短三年內，上海平均房價已達到一平方公尺八千多元，漲幅超過一．五倍。
上海信義房屋總經理夏智亮還記得，○三年二月剛到上海的時候，公司對面的「國際麗都」一平方公尺售價由七千元漲到一萬二千元，○四年初破兩萬元，○五年三月宏觀調控前漲到三萬元，但兩個月後，又跌到兩萬四千元。行情好像坐雲霄飛車。
然而，房價短期內暴升不但危及國家的金融穩定，也讓上海人嘗到當無殼蝸牛的滋味。去年底，大陸四個行庫（工商、農民、中國、建設）每貸出的一百元，就有七十二元是房貸，一旦房市再次出現泡沫，銀行也將面臨破產。上海人即使不吃不喝，也要十一年半才能買一棟房子，即使買房，六成五的個人所得也是用來還房貸。換言之，上海房市行情靠的是投資客炒作哄抬而來，真正是上海人用來作為自住的比例恐怕還是偏低。
由於投資性（或投機性）高，兩年前大陸當局針對房地產進行的宏觀調控中，上海房市受傷最重，投資客由天堂跌到地獄（見表一）。盛極一時的房屋仲介公司也紛紛不支倒地，登記家數由一萬兩千多家驟減到四千多家，太平洋房屋、愛建立好信等台商都在這一波回檔中，被迫調整經營策略。
損益均霑 調整經營策略
在大陸宏觀調控政策中，有多項規定直接衝擊到台灣投資客的投資意願：台商以前愛在上海買幾棟房，就買幾棟房，現在一張台胞證限購一棟房；台商以前可以利用到上海觀光的機會，順便買房賣房，最快七天就搞定，因為銀行當時有提供「轉案揭」（代清償），在轉售時，先替投資客清償房貸，但現在，想轉售房子，必須先把房貸繳清；以前，只要買房超過兩年出售，可免繳房價五．五％的營業稅，現在要五年。
台灣高力國際總經理劉學龍表示，台灣投資客快進快出上海房市的時代，已經過去了。
不過，宏觀調控收緊房貸銀根，對於原本就很難在大陸銀行貸款的台灣開發商，反而是件好事。過去，大陸建商經常以一○％以上的保證回報率，向外商借款，現在已被明令禁止；大陸土地增值稅之前只象徵性地徵收一％，現在卻要徵收三○到六○％，成本大為提高。
房貸銀根縮緊對於台灣仲介商來說，同樣是好事。上海台慶（永慶）房屋副總經理陳史翎就說，以前上海銀行只放款給建商，現在他們也知道要降低放款風險，頻頻向小額房貸的房仲業者示好，像最近就有好幾位上海各銀行的行長親自登門拜訪，希望他能介紹一些客戶去貸款。
上冷下熱 房市長景仍看好
上海房市長達兩年的冬天還沒結束。在○五年三月大陸第一波宏觀調控前搶建的建案，將在今、明兩年進入市場，其中，又以每平方公尺一萬五千元人民幣的高級住宅，滯銷情況最嚴重。據高力國際估計，今年上海高級住宅的空屋率會由去年的一七％，增加到二六％，明年也有二三％（見表二）。
相形之下，上海辦公樓的市場表現就相當亮眼。不但空屋率不斷減少，租金回報率也高於高級住宅（見表三）。這是因為上海國際化程度不斷提升，有越來越多跨國公司選擇上海作為前進大中華甚至東亞的基地。去年底，已有一五四家跨國公司在上海建立地區總部，比前年增加三十家；一九六家跨國公司建立研發中心，比前年增加七十二家；在上海的外資金融機構也比前年增加五家，達到一○五家。
因此，劉學龍建議台灣投資客現在應該投資Ａ級辦公樓，但要小心從明年開始，隨著供應量增加，辦公樓的空屋率也將出現五年來的第一次攀升。陳史翎也警告，由於最近大家紛紛搶建辦公樓，預估二○一○年時，供過於求的情況就會非常嚴重。
而區段也影響上海房價的抗跌性，像中山公園周邊的內環地帶，在過去二年的房市寒冬中，就是漲最多、跌最少的地段。上海台育企管顧問公司總經理邱創盛表示，上海的地鐵線不管新舊，全都集中在內環，加上未開發土地已經很少，他認為內環房價已經站穩一平方公尺三萬元人民幣的價位，未來只會漲，不會跌。
台灣遠雄集團去年五月在靜安文教區推出的「遠中風華」，因鄰近地鐵、百貨公司，一開始就喊出一平方公尺兩萬九千元人民幣的價格，且四百間房三個月內就賣出近八十間，現在甚至喊到一平方公尺四萬元以上。一位曾在上海北京西路推出一平方公尺三萬元人民幣、一戶一千多萬人民幣豪宅，在五周內賣完所有三十八戶的台灣仲介商羨慕地表示，遠中風華真是賺翻了。
快進快出已經不可能，上海瑞陽集團董事長林瑞陽建議，看好上海未來發展前景的台商乾脆長期持有上海房地產。上海城區一平方公尺一萬兩千到一萬五千元人民幣的房價，只相當於台北縣的中和，但上海卻有可能在未來變成像東京一樣進步的國際大都市。林瑞陽說，為什麼不用現在中和的價錢，買下未來的東京！看來，中央不斷澆冷水的上海房市，還是短空長多。
