上海這波房地產的價格波動，基本上是各說各說，官方總希望人人都買得起房子；經濟學家則是不斷詛咒泡沫；而房地產投資商仍在講機會，吃不同的飯講不同的話。最後端視政府考慮的公平性究竟有多強，才能為上海房地產價格波動定調。
今年一月二十日，摩根士丹利一份剛出爐的上海房地產研究報告指出，上海房地產若出現「泡沫」，應會在高檔住宅發生，一來是房價在過去十五個月升值達四○％至五○％，二來是二○○四年至二○○五年，將會出現供應高峰期，預告了上海房地產飆漲的力道將停滯。
報告指出，去年上海房產市場的投資額達七百億元人民幣，較前年增加了一四‧二％，主要是海外和私人公司參與。表面數字顯示了上海房地產市場供需平衡，去年落成樓面積雖然增加了一○‧七％至一萬九千八百萬平方米，而銷售樓面亦達一萬八千三百萬平方米，升幅也達九‧一％，不至於出現房地產飆漲狀況。
然而，以分析購買樓面積的客戶背景來計算，上海本地買家占七六％，成長不多，其他省分及海外買家則由兩年前的六％急升至一八％，成長三倍，因為後者主要購入的標地物為高檔「豪宅」，才出現價格在十五個月內高出逾四成的飆漲行情，然而，高檔「豪宅」即將踏入供應高峰期，樓價會有下調壓力，過去上海房地產飆漲的機會不再，這些「豪宅」價格調整，上海房地產「泡沫危機」的話題在市場流傳。
房產盛景已達高峰 潛藏問題漸漸浮出
今年初，在中房協城市開發委員會祕書長王平的主持下，邀請十位大陸重要的開發商，為上海房市把脈，上海湯臣派出湯君年和兒子、現任該集團董事長特別助理湯子嘉，他表示去年上海湯臣集團年銷售額是三億元人民幣，今年年計畫銷售三十億元人民幣，而且要快快蓋，快快賣。
另一個上海開發商上海聯洋集團有限公司總裁衛平強調，上海聯洋社區規畫面積兩百五十萬平方米，今年預計新開面積六十萬平方米，同時新增土地的儲備量超過五千畝，但還不先開發，都有想抓住上海房地產連漲五年之後，最後一波機會的布局動作。
王平的結論是，和全世界其他國家的房地產業一樣，上海也有著它的發展規律。根據研究，大致上是五年高漲，兩年低落，七年一個循環周期。根據這種大勢分析和判斷，在一九九六年全國房地產業處在低谷期，就曾預言，九八年以後，房地產業在中國將會有一個大的發展。
今年則不同，首先，自九八年至今已發展到了第六年，總體雖然還保持樂觀態度，中央持續扶持住房消費、支持房地產業發展的政策，也由於中國進入 WTO，北京和上海分別要有奧運、世博這樣大的活動作為支撐，由於這些因素，房地產的發展期已有效延長。
但進入房地產盛景的第六年，原本潛藏的問題則愈來愈浮上台面。
從前年起，眾多的外地房地產企業開始跨區域行動，出現了「粵商北上，浙商西進，京商遼商南下」的現象，當大家都到上海集合之後，過去在上海市中心地段，當地房地產商不敢輕舉妄動的黃金樓盤，大部分被蘇浙等外地房產商拿下，且動輒就是大手筆地開發。例如杭州中凱置業投資十多億元人民幣，圍出十萬平方米土地，甚至不惜挖萬米人工湖以打造精品樓盤──中凱之光，這些不計投入成本，只求打品牌的房地產開發商，在上海隨處可見。
房產市場出現「三外」 外行、外來人及外資
上海重要的建材公司斯米克副總裁陳丁榮強調，一直被各界認為是利潤率高的房地產業，成為各種資金湧入的焦點，出現了外行搞房地產、外來人搞房地產、外來資金搞房地產的「三外」現象。眾多業務和房地產業毫不相干的上市公司也加入這股潮流中，有的公司甚至將主要業務方向調整為房地產業。
例如大陸飼料大王劉永好的新希望集團，進入房地產市場後，今年房地產的盈利可望超出主業，在大量資金投入房地產製造的時候，上海就像一個大工地，隨時有人在蓋房子，一旦發生供過於求時，或者是政府打壓時，滑落的幅度將會一瀉千里。
上海這波房地產的價格波動，基本上是各說各說的結果，對官方而言，總希望人人都買得起房子，是在講公平﹔經濟學家則是不斷詛咒泡沫﹔而房地產投資商仍然在講機會。三種立場都有道理，吃不同的飯講不同的話。最後就看政府考慮的公平性究竟有多強，才能為上海房地產價格波動定調。
只是該來的都來了，該買的大概也買了，如何創造新的需求，成為上海房地產是否終將泡沫化的關鍵。一位住在上海高級住宅區帝錦苑的台商說，許多香港鄰居想要趁著房地產飆漲把房子賣掉，雖然新房子房價仍在上漲，但這些新的二手屋已出現賣不出去的狀況，他認為這就是上海房地產下跌的徵兆。
台商貪便宜 買房養蚊子 房價今明兩年都不看好
台灣人一直是上海房地產火紅的重要推手，很多人是第一次來上海，第一次看內地的房子，因為價格比台北便宜一半，就毫不猶豫地買下來，事後房子租不出去，「養蚊子」的例子很多。
去年年底，中共總理朱鎔基已經告誡過、提醒過「防止房地產出現過火苗頭」的問題，要防止房地產行業過熱，避免經濟出現大起伏。中共國家計委課題組專家王小廣說，背離了全國宏觀經濟景氣的房地產繁榮是難以持續的；過去五年的房地產繁榮是體制變化和政策刺激的結果，不是自然周期的現象。房地產老闆經常引用「五加二」理論來推銷他們的房子，即房地產業的增長期是五年，然後經過兩年的調整，重新進入下一個增長期。
王小廣預言，今年房地產業的景氣將回落，去年房地產的投資增長在二五％左右，今年將大幅回落到一五％；東部地區的房地產投資可能要下降一半。全國的總體趨勢是今年小幅回落，明年年大幅回落。
根據中共國家統計局統計顯示，二○○二年上半年，房地產投資增幅達三二‧九％，遠遠高出銷售增幅，其中十餘個省分高出二○％以上，這導致了商品房空置率繼續上升。截至去年七月，大陸商品房空置總量已達一點二億平方米。按一套一百平方米換算，意味著大約有一千萬套的房子閒置，其中半數房閒置了一年，積壓資金超過兩千五百億元人民幣。
由於新購房地產大都有七成至八成的貸款，銀行資金占用比率高，這高槓桿的財務操作，一旦出現問題就很容易崩盤。一項調查顯示，目前大部分房地產開發商自有資金不足，大部分仰賴貸款周轉，融資渠道過於單一，房地產企業平均資產負債率是七二％。同時，個人購房也大多依賴貸款，專家分析，一旦房市發生較大波動，資金鏈冒出問題，可能危及金融體系，影響殊遠，朱鎔基在任時對此議題深表關切，曾警告銀行業者，按揭﹝貸款﹞要嚴格審查。
申請貸款門檻提高 房價難以狂飆
上海綠地集團行銷總監張永河說，雖然中共有打壓房地產飆漲的聲音，這些動作可能讓今年上海房地產難以持續飆漲，但打壓對象大概是百萬元人民幣以上的高價房地產案子，一般自住型、價格在四十萬到八十萬元人民幣，是上海市民普遍需求的房子，應不至於受到影響。
一位不願具名的房地產仲介業者強調，現在是上海房地產逢高出脫的最後機會。他指出，一九九二年上海房地產飆漲時，觀察過去朱鎔基打壓房地產的力道，絕不手軟，過去買房子都是境外人士，打壓房地產不會傷及當地業者，因此中共做起來快又狠；這次則是因為上海人也有能力置房了，強力打壓可能傷到「自己人」，所以力道比較溫和。
不過，抑制上海房地產上漲趨勢是絕對不會改變的。當房地產停止飆漲，投資房地產獲利率不高，資金撤出會愈來愈多，投資上海房地產的風險必然不小，最好趁高點獲利了結，持盈保泰才是目前最好的投資策略。
