金管會設三關 卡死壽險業好學生

就在壽險業大力爭取，希望壽險資金可以投入公共建設之際，背後實在有著說不出口的難處；因為日前，金管會針對壽險業投資不動產的公文正式發出，規範更嚴格了，多家大型壽險業者公文拿在手上，只能苦笑。

四月三十日，在全體壽險業者千呼萬喚聲中，金管會對業者的不動產投資公文終於發出。其中投資報酬率的門檻，從「二．八七五％」降低到「二．三七五％」，根據金管會的說法是「放寬」，代表過去近一年來，金管會對保險業者三令五申的不動產投資禁令終於解除。這段堪稱壽險業者投資不動產的「黑暗時期」，乍看似乎已宣告終結。

然而，其中細節處處可見門檻，業界是否之後真的如魚得水，可以開始大發「地」利？恐怕不盡然。
 

建立「鑑價公司資料庫」

不具名的某中大型壽險業不動產投資部門主管就指出，從表面上看起來，金管會把不動產的投資報酬率最低標準，依照每家壽險公司本身的資本適足率（ＲＢＣ）等條件優劣不等，從原本齊頭式的二．八七五％，最低降到二．三七五％，看起來降低○．五個百分點，為業界開了一扇門；但若細看其中價格的計算、鑑價公司的選任等相關規定，恐怕都比過去嚴格許多。

也因此，對於這份全名為《保險業辦理不動產投資有關即時利用並有收益之自律規範》的保險業者投資不動產執行細則，有壽險業高層私下就無奈地自嘲比喻，金管會一方面把「名目」報酬率從二．八七五％降到二．三七五％；但另一方面又透過自律規範嚴格要求在投資不動產時，包括鑑價、計算收益等執行的方式、程序。因此，現在若要能達到金管會新規定的報酬率下限二．三七五％，只怕報酬率門檻不只會和以前的二．八七五％旗鼓相當，甚至還有可能超過這個水準。

首先，這份新出爐的自律規範版本，光是在第一關：選任鑑價公司的把關上，不僅前所未見地要求壽險業者必須建置十家、產險業者必須建置五家以上的「鑑價機構資料庫」；而且還特別要求鑑價公司的選任，必須透過「隨機、排序或招標」三者擇一的方式進行。其中，以「隨機」及「排序」方式最被主管機關保險局屬意。

不動產業者坦言，過去壽險業者為了行事方便，特別是面對主管機關對投資報酬率的要求時，選擇鑑價公司普遍都有固定合作的業者；但如今金管會這樣的措施，等於是要求壽險業者在找鑑價公司時「一切歸零」，今天這件投資案找甲、下件投資案就得找乙，然後一直排序下去；而且這樣的輪流是十次一輪，還得迴避關係人，未來進行鑑價作業之前，想先和鑑價公司「做關係」，也難上加難。

第二關則在於「免租期」的計算方式及期間規範。所謂免租期，是指業者購地之後，得以不做出租之用、閒置的時間；而免租期土地是否納入報酬率的計算，可能將影響該筆土地是否符合金管會規定得以購入的決策。
 

免租期一年非每種租約適用

其中，壽險公會主張，免租期的面積可排除於收益率及出租率計算基礎外，「但排除期間不得逾總租期的一○％，且最長以一年為限。」但這份壽險公會提出的版本送出之後，金管會特別加註，所謂的最長以一年為限，並非每種租賃契約都能適用，「超過十年的租賃契約最長才能以一年為限；若十年以下的租賃契約，免租期最長不能超過六個月！」比壽險公會所提出的版本還要更加嚴格。
 

嚴格查核「鑑價假設條件」

金管會設定的第三道關卡，則是對委託鑑價機構所出具「鑑價報告書」的要求。根據壽險公會當初的提案內容，鑑價報告書必須分別揭露正常、限定或特定三種價格的估價結果，且要求鑑價報告書必須分別揭露上述的數值；而鑑價報告書出具日期，距買賣契約成立日原則上不得超過三個月。

但版本送到金管會之後，同樣被提高門檻，保險局另外再加註，「對委託鑑價機構出具的鑑價報告書，應就其是否有鑑價假設條件，或參考數值引用不當或錯誤等情事進行檢核！」其中，金管會直接挑戰所謂的「鑑價假設條件」，不動產業者直呼「高招」！

因為過去最常見的，就是壽險公司與不動產業者買賣雙方，為了「灌水」投報率，以迎合保險局的要求，往往有誇大之虞，未來這些都會被保險局嚴格查驗。

事實上，去年金管會之所以拉高門檻，下達不動產的投資禁令，據知情人士透露，純粹是衝著幾家財務狀況不佳的「後段班」而來；但金管會卻以「統一嚴格管理」的模式，大刀一揮，所有壽險業一體適用，最後則是包括國泰、南山、富邦、新光等一干大型、而且素行良好的壽險公司全部拖下水，造成壽險業無法投資不動產，龐大資金無處去化的窘境。「但如果因此造成公司績效不佳，又錯過好的投資標的，試問誰要負責？」業者說。

但反觀當初金管會亟欲管理的「後段班」，近來依舊犯規連連，金管會的「大刀」發揮效用了嗎？業者的無奈，似乎已經說明了一切。

在金管會設下三大關卡之下，儘管金管會看似開了大門，但到底是真的開放了，還是表面開放、實則緊縮？未來得靠數字說話，未來有多少壽險公司投資不動產案能成功上路，將說明一切。