溫州倒債風後 大陸房市泡沫風暴再起

今年大陸十一國慶，地產商個個愁眉苦臉，歡欣不起來，「誓死與開發商血戰到底！不退差價誓不罷休！」這是江蘇太倉街頭隨風飄動的白布條，字句透露買主憤怒的心聲。更諷刺的是，景瑞地產在當地打出折扣戰，從每平方公尺八五○○人民幣（以下皆同），砍到六八○○元，結果上門丟雞蛋的老買家，比上門的新買家多得多。

房價迅速暴跌  社會失序

空頭大師謝國忠看壞大陸房市，直接喊出房價將腰斬。（攝影／林煒凱）

房市景氣急凍，價格下跌，展示接待中心比門可羅雀更糟，被高利貸統治的浙江溫州，買主直接在展示接待中心暴動。而這早已不是新聞，連記者都沒興趣採訪。

事實上，這一年多來，中國政府賣力打房，讓中國的地產商，從天堂跌到地獄，因為他們的客人，都變成了所謂的「奧客」。

奧客不分男女老少，衝進一間間裝潢精美的售屋中心，見人就打、見物就砸，建商找來公安也沒用，因為他們連老共都敢踹。這些暴民，原本都是溫良公民，一夕失控的主因很簡單：房價下跌！

為了實地探查中國房價下跌造成的亂象，《今周刊》採訪團隊從北京熱鬧的ＣＢＤ（北京商務中心區）出發，往東一路堵車，三十分鐘後終於到了通州。通州好比台北的林口，一直喊著要成為北京的新市鎮，但發展始終不如人意，雖然房價只要市中心的四分之一，但如今搬進來的人都非常不爽，因為他們的資產正大幅貶值。

近五年來，通州的房價一路被炒高，最高峰每平方公尺兩萬元均價，相當台北林口合宜住宅（每坪十五萬新台幣）的兩倍。但我們到了展示中心一問，現在均價只要一萬四千元，等於足足跌了三成，不少預售屋甚至跌了五成。

「等車的人不高興，上了車的人更不高興！」去年剛搬進通州的出版社編輯商勇說，買不起房的人總是覺得房價下跌不夠，已經買了房的人，每天住在賠錢的房子裡，心裡也總是鬱悶。

「房子還沒蓋好，我就平白賠了四十萬元，好幾年才存得下來！」二十八歲的ＣＢＤ外商上班族梁曉翠，去年才在通州買了一四○萬元的一房一廳，明年才要交屋，但是現在預售價格只剩下一百萬元。

北京房價像溜滑梯快速下滑，讓進場買屋的人嚥不下這口氣。梁曉翠除了在網路上串聯買主，一起要向建商討錢外，自己也發揮纏功，有空就賴在展示中心當「釘子戶」，只要有人進門看屋，她比業務員還快上前接待，直說這是黑心社區，大聲高喊「絕對不要買」。

梁曉翠還算溫和，在通州的京貿國際推案，因為有買主鬧得凶、公安也幫不上忙，地產商竟然找來黑道圍事，一不小心就打傷買家。

其實，大陸的房地產業者魚龍混雜，素質真的不高。北京規模最大的房屋仲介「鏈家地產」，為了爭奪房屋買賣代理權，竟然拿棍子把另一家宇源地產的員工打傷。公安調查後才赫然發現，鏈家的仲介辦公室裡頭，放了好多棍棒，店長平常都訓示說：「如果有別的仲介來搶房源，抓住了就打！」

失序的交易空間裡，當地產商耍流氓時，買家自然也是會用拳頭回應。

管得越多越難管  調控失衡

中國政府想要維穩（維持穩定），但總是碰上民眾想要維權（維護權益）。聚眾鬧事、上街頭抗議，早就已經在各省遍地開花，只是報紙上看不到而已。

中國各地都鬧烘烘的，這顆「非典型」的房市炸彈，確實隨時都會引爆，但其實引信，是中國政府自己點燃的。

事實上，調控房市就跟教訓小孩的道理一樣，管得越多，越難管。因為限價會造成各種惡果，中國政府習慣性管制各行各業產品價格，過去管制油價的時候，各種扭曲的新聞不斷在媒體上出現，甚至油荒、電荒，還有各式各樣的荒也隨之出現。

 中國政府管制房價一年多來，一再召集各大企業「指導」價格！但上有政策不漲價，下頭有對策，最後吃虧的還是一般消費者。以北京來說，外地戶口需要有五年以上繳稅紀錄才能買房，全北京有資格買房者剩二十萬人，而有購買能力者更剩下不到一萬人。雖然仲介鼓吹找人頭代買，但在有限的購買人口下，北京房市如一灘死水。

事實上，中國政府為了調控房價，使盡各種「奧步」，也開始自食惡果，到最後這雙看不見的手，可能還是不得不放開。舉例來說，銀行緊縮銀根，利率一再上調，但企業、民眾都還是有借錢需求，只能轉向高利貸，這就造成了溫州版次貸風暴。

因為緊縮銀根、限制購買，無論哪一點都無法從根本上面解決房價。追根究柢原因是政府售地價格過高、一般人收入過低，自然造成惡性循環。尤其中國股市低迷四年，房市則高漲四年，熱錢都流向房地產了。但中國政府也嚴格管制大盤指數，這一波資金陸續回流股市，也沒有看到有大行情誕生。

「中國房價下跌五成很正常！」經濟學家、「空頭大師」謝國忠說，近年一個很奇怪的現象是，全球房地產市場都在暴跌，唯獨中國的房地產市場還在漲。

的確，目前中國未售出的住房總計面積高達一六○億平方公尺，地產業者土地庫存三十億平方公尺，政府還握有四十億平方公尺的土地儲備。雖然中國人民城市化比率只有四成出頭，但根據這些數據，就算今後城市人口總數到十億人，也能夠滿足需求。

謝國忠分析說，中國貨幣政策肯定持續收緊，大量開發商將面臨倒閉潮，房價肯定持續下跌，「我一直向朋友建議，如果手上有空房的，那麼趕快把房子賣掉，如果賣不掉，一定要選擇折價拋售。」

大洗牌時期來臨  進退失據

浙江房地產龍頭，綠城董事長宋衛平放話要退出房地產市場，引起業界譁然。（圖片來源：Top Photo）

謝國忠喊出「房價腰斬」的驚悚論調，確實透露出地產商壓力很大，但誰會先收手不玩？

「頂多以後就不再做房地產了！」全中國前十大地產商、浙江房地產龍頭、綠城董事長宋衛平，不負責任的一句話，最近就招致各界批評。

宋衛平說，如果真的一直賣不掉房子，他考慮直接把價格降到底，所有房子都賣完後，就不做買賣。宋衛平先前為了打響綠城品牌，甚至還買了一支足球隊冠名，但現在卻有了退出市場的念頭。

宋衛平的想法不是特例，因為過去幾年賣房子是暴利，使得全中國目前已有兩萬家房地產業者。這數目可說是世界第一，但扛不住政府調控壓力，選擇退出房市的地產商肯定將不是少數。

關鍵在於，很多房地產業者預期政策很快就會放鬆，土地價格就會跟著上漲，因此用三○％至四○％的利率去借高利貸。這樣對賭下來，只會踏上死路。

在內蒙的鄂爾多斯，到處都是剛蓋好的大樓以及滿街的銷售廣告，但實際銷售卻早已進入冬天，乏人問津。最好的例子是，總計砸下六十億元建起的康巴什新區，到處都是新大樓，「點燈率」卻極低，夜晚街上毫無人煙，被當地人戲稱為「鬼城」！

因擁有煤礦而暴富的鄂爾多斯，房價在六年內已漲了六倍；每人平均擁有房數也達到了二．七間房。但地產商還是無止境地繼續推案，可說是房地產泡沫的最佳代表。「為了賣房，叫我下跪都可以！」很多鄂爾多斯房仲業務員在網路上哭喊業績壓力沉重，老闆要他們使盡各種不入流的方法找客戶。

所以我們看到，大批地產商最近為了促銷使盡手段，有的是送ＬＶ、PRADA包，也有的半夜一直傳簡訊給潛在客戶。鄂爾多斯出生、如今在北京定居的商勇，在中國十一國慶長假期間，就收到一八七條賣房簡訊，他甚至在半夜一兩點，還連續收到同一個推案的三條簡訊，他大罵：「你讓我睡不好覺，誰要去買你的房？」

這的確看得出，中國房地產仍在草莽階段，又何時才能踏上正軌？

「這將是一個淘汰與再生的大洗牌時期！」萬通地產董事長馮侖嚴肅地下了結論。他比喻，過去賣房子就像賣股票，隨便蓋隨便賣。但經過洗牌後，屆時中國才會誕生真正的大型房地產企業，「會像賣汽車一樣，真正比的是誰做得好。」但在這之前，中國房市恐要經歷一段難熬的陣痛期。