蔡友才：打房是防經濟泡沫的必要手段

從一九九八到二○○三年，是台灣房地產最黑暗的五年，從亞洲金融風暴、九二一地震、ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）風暴，引爆一連串建商的財務危機，連帶也拖垮銀行業的資產品質，逾放比二．八五％暴衝到六．一二％，前車之鑑永遠不可忘記。」兆豐金控董事長蔡友才語重心長地說。

政府近來打房動作頻繁，最近一記力道最大的奢侈稅打下來，房市近乎急凍。根據台灣房屋統計，三月分交易量台北市減少二六．八％，新北市減少三四．二％，至於房價方面，北市及新北市房價較二月分別下修三．九％與八．三％。價、量同時回檔，這是繼金融海嘯以後，罕見單月出現明顯修正。

奢侈稅效應波及銀行業

如果房地產業的景氣是第一張骨牌，那麼緊接在後的第二張骨牌，無庸置疑就是銀行，這次的奢侈稅效應對整體銀行業的影響，大家都在關切。

「和上一波的房地產景氣相比，這次有很大不同。」蔡友才分析，最大的不同之處，在於台灣的產業結構產生很大的變化，不動產相關產值占ＧＤＰ（國內生產毛額）比重，從八○年代高峰的七％降到現在僅剩三．五％，對整體經濟的影響已經大不如前，這是令人比較安心的訊息。

但如果從房市飆漲的情形來看，這次的景氣多頭，猶勝過去數十年，這是令人擔心的地方。「購屋痛苦指數不斷創下歷史新高，台北市去年第三季已經到十一．一，和二○○三年的房價起漲點相比，足足成長六成。」相較於漲聲不斷的房價，十年來，台灣的「平均月經常性薪資」幾乎是文風不動，平均每年只有一百多元的成長，根據主計處的資料，至今月薪資仍低於○七年的水準，難怪民眾要對這次奢侈稅造成的量價同步修正效應，大力呼應。

房貸並非安全的放款

「房地產的景氣變動，大家都在密切注意。」根據金管會銀行局公布的統計資料顯示，目前已有十六家銀行不動產放款占全體放款比重超過三成，其中購置住宅貸款占放款總額逾三○％者有十三家、逾五○％者有一家，四○至五○％間者有兩家，顯示近半數銀行都把房貸當做最主要的放款業務。因此，更應該密切關注這次奢侈稅是否將影響房價快速下跌，進而造成銀行住宅貸款逾放比上升，風險增加。

事實上，房市歷經多年多頭的走勢，近一、二年多數銀行業者已逐漸提高房價可能下修的風險意識，所以在鑑價、貸放成數或小套房貸款上採取較為審慎的態度，因此，這些銀行對房價下跌仍有一定的承受能力。「但是，仍有少數銀行業者過度忽略房價大幅下跌的風險，認為房貸有抵押品，就誤以為『房貸是安全的』，不用太擔心，近幾年甚至仍全力衝刺房貸，這是比較需要關切的。」蔡友才提醒。

他說，任何授信都有風險，房貸的風險主要在房屋價值與借款者還款能力，加上如果和國外的銀行相比，台灣的銀行業對於房貸業務多無避險機制，一旦房價嚴重脫離基本經濟面後，產生大幅度的回檔，就是業者要以專業衡量判斷之處，尤其在市場一片樂觀之時更要謹慎為之。

放款應考量總體經濟風險

台大財務金融學系教授沈中華認為，政府打壓房價一定會使銀行短期風險增加，但銀行在承作房屋貸款時，本應考慮到貸款不斷增加會造成總體經濟風險提升，且政策改變的風險也要計算進去。

「銀行要有社會責任，○七年美國次級房貸風暴發生，就是因為銀行放款時沒有考慮到總體經濟風險，只追求增加放款餘額。」沈中華說，長期來看，眼前的打房對銀行是好的，不僅增加正面形象，也會降低未來變成泡沫的風險，可以說是必要之惡。

事實上，目前台灣部分地區確實已經出現房地產市場泡沫化的跡象，根據房地產網站「全球房地產指標」（Global Property Guide）的統計研究顯示，台灣租金報酬率極低，僅一．七％，全球排名倒數第二，全亞洲最低；其次，房價所得比又不斷上升，因此，除主導利率走向的貨幣政策外，各項經濟相關措施，必須多管齊下，才能杜絕房市泡沫化的危機。

截至目前為止，金管會連下三道金牌，嚴控銀行對不動產的放款，先是提升非自用住宅的風險權數，緊接著要求降低貸款成數，最後，從四月起，進行以房貸為主的金融檢查，就是力求銀行業「降溫」，業者也說，「全力配合」，畢竟美國次貸風暴未遠，上一次台灣國內房地產景氣導致銀行業大傷的前車之鑑也記取心中。這一次，銀行業只要審慎微調，應該可以安然度過奢侈稅風暴。

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