從筆電代工起家，藍天集團董事長許崑泰，轉戰中國地產開發有成，投資遍及3C賣場、百貨、飯店，近年返台投入BOT，他看好什麼？面對中國地產市場起伏，他有什麼生存之道？
這棟位於上海漕河涇開發區的宏匯蓮花廣場，是許崑泰最新完工的商辦大樓，他帶著記者參觀，隨處可見自家研發的產品，更令他滿意的是，大樓六月才落成，已預租出去三成，讓他吃了一顆定心丸。
從筆電代工起家的許崑泰，近年來在中國轉戰地產開發，大舉投資商用不動產，從商場、五星級酒店到辦公大樓無所不包，儼然轉型為地產大亨；這幾年，更悄悄把投資眼光調返台灣，接連投入BOT（民間興建後轉移）地產開發，在市場掀起不小漣漪。
稱霸兩岸商辦 中國練兵二十年，擁地45萬坪
有中國媒體曾經報導，許崑泰在中國擁地四十五萬坪，根據統計，目前他旗下公司已完工的商用不動產樓地板面積達七十五．八萬坪，以面積而言，是中國經營商業不動產的台商之王，資產總市值高達新台幣一八○○億元，光是商用不動產，就遠高於他的兩家上市公司藍天、群光加總的七百多億市值。
其中，如上海宏匯國際廣場、蓮花廣場、長春宏匯廣場、長春凱悅酒店等，都因為土地取得時間早，分享中國二十年來房地產價格飆漲效益，資產價值跟著翻了十倍有餘。
台商在中國經營土地開發不少，赫赫有名的，還有日月光張虔生家族旗下的鼎固開發。不過，鼎固在中國主要以住宅建案銷售為主，房子蓋了就賣，但許崑泰策略不同，他擁有的中國資產幾乎只進不出，光是租金收益就十分驚人，目前一天約三百萬元人民幣，目標是一天一千萬元。
以位於上海中山路的商辦大樓「宏匯中山廣場」為例，二○一一年啟用，當時投資金額十億元人民幣，年租金收入八千萬元人民幣，一三年時突破一億元人民幣大關後，目前更來到一．二億元人民幣，已是上海指標商辦。
許崑泰在一九八三年創立藍天和群光，跨足製造業領域，九八年，藍天成立「百腦匯」進軍中國，透過自建大樓，上層辦公樓出售，下層保留作為賣場的模式，一舉跨進房產、零售市場；之後，藍天又轉投資「群光廣場」，除了開設百貨公司，也跨入高檔酒店營運。
許崑泰眼光精準，敢投資，短短六年，累積出商辦經營的口碑。此外，辦公產品更搭上先進科技，大走智能化路線。
「我要讓人家看到我的決心，客戶自然會願意上門。」許崑泰說，近幾年他蓋的辦公室，在牆壁找不到任何一個開關，全部都用平板電腦控制，「每盞燈、空調機，都讓它上網。」如果提早離開辦公室，燈、冷氣就會自動關掉，而且可省下一半電力。
商辦也要智能化 許崑泰很自豪辦公室牆上，早已無開關按鈕，全部利用平板電腦控制電源。（攝影／唐紹航）
堅持「三到」的買地哲學 跟著重大建設走，物業管理也到位
從一塊地開始，到坐擁一千八百億元的資產，許崑泰長期押注中國市場，奉行不渝的是「跟著重大建設走」的買地哲學。例如，位於上海漕河涇開發區的宏匯蓮花廣場，當時房價一平方公尺約人民幣三千元，現在漲到人民幣五、六萬元，漲幅高達十五、六倍。
有趣的是，許崑泰最初對百腦匯賣場從試水溫到大舉投資，居然是來自風水師周泰毅的一句話。二○○○年，筆電代工越來越競爭，周泰毅建議他由「土、金」轉往「木、火」資產開發、有溫度的事業，許崑泰也果真開始把眼光轉到土地開發，奠下百腦匯日後成為藍天金雞母的因子。
周泰毅替藍天集團看了二十年的風水，他形容許崑泰，「買地是用『腳』走出來的。」勤勞如他，一年起碼看三百塊土地，如今已開發的土地都是百中選一。
許崑泰買地之前，至少要看五次，他說，「土地要越看越有緣」，不僅「要用腳走」，還要「聞聞」土地周遭的氛圍，觀察花草樹木是否生氣蓬勃，判斷一塊土地的發展價值。此外，一套「三到」哲學：「人到、心到、錢到」，更是許崑泰的鐵則。打從電子業代工時期，他就了解中國公部門生態，一定要親自到，從跑市場到看地、批地，無一不是親力親為。
統籌藍天集團旗下地產開發與BOT案進度的宏匯集團總裁黃坤泰說，「與政府溝通這件事，許董（許崑泰）從來不假手他人。」許崑泰鎖定目標就勇往直前，也懂得整合資源、人脈，買地的積極度更是超級行動派。例如上海宏匯蓮花廣場的土地，一得知要賣，他一刻沒耽誤，立刻動身飛過去看，看好就押注。
宏匯集團副總賴麗華的眼中，老闆許崑泰對物業管理的服務要求很到位。有一次租戶反映上班時間電梯等待時間很長，要求改善品質，為了找出縮短等待時間的方法，他索性派員工每天早上在電梯口測速，加派人員在尖峰時間紓解排隊人潮，甚至訂出只要租戶有修繕要求，限時三十分鐘之內處理完成的客服規定，也讓人見識到許崑泰對樓管服務實事求是的一面。
BOT鮭魚返鄉卻卡關 被環評打敗，營業面積被迫大減
返台投資的三大案，包括新北市的兩件BOT案新莊國際創新園區 、Au捷運商城，以及台北市的BOT案內湖國際創新園區，預估三案的總投資規模超過一四○億元新台幣，投資期長達五十年，也納入宏匯系統。
只是，許崑泰鮭魚返鄉的投資，過程卻踢到鐵板。
一三年，許崑泰以宏匯拿下新莊國際創新園區BOT案，當時招商時公告容積率為六六○％，經評選得標完成簽約。沒想到，環評審議時，有環評委員發現，違反新北市政府一二年訂定的「環境影響評估暨都市計畫審議開發量審議原則」中，「總樓地板面積不得大於基地面積十倍」的規定，要求申請人須重新檢討至符合標準方予以審查，導致案子從本來的「加速參考指標」，事後變成「拒絕審議事項」。
宏匯為此重新規畫，全案樓地板面積因而被迫減少五．一萬平方公尺，減幅高達二五％；樓層高度大降三十七公尺，從五十樓被降為三十九樓。地標效益減損、營業面積及收入大減，但權利金照舊支付，絲毫沒有打折。興匆匆回台投資的第一個案子，卻被環評打敗，許崑泰無奈之餘，有苦只能往肚裡吞。
無論如何，龜毛的許崑泰對事業的堅持絲毫不打折，自家建築充滿濃厚「許氏風格」，他最常掛在嘴邊的，就是所蓋的商辦大樓外牆，都是用耐髒玻璃、不鏽鋼，「就算有髒汙，洗一洗，一百年後還是這麼漂亮，」如此務實的作風，讓他能在風雲變幻的中國商用不動產市場，走出一條自己的生存之道。
「兩個ㄎㄨㄣ泰」相輔相成 獵地上萬坪
（左為黃坤泰）（攝影／唐紹航）
在許崑泰轉型投資房地產的過程中，有一位不得不提的人物，是擔任宏匯集團總裁的黃坤泰。
16年前，原本在開發台北南港軟體園區的世正開發擔任副總經理的黃坤泰，加入藍天集團，先出任百腦匯資產開發總經理，後來又升任群光電子總部大樓新建工程專案總經理，豐富的商辦開發經驗，讓他深受許崑泰信任。
目前在中國的指標性資產，如上海宏匯國際廣場、蓮花廣場、長春宏匯廣場、長春凱悅酒店，在台灣則參與新北市與台北市三件BOT案，都由黃坤泰操盤，十年來替許崑泰在兩岸拿下上萬坪庫存土地，不僅戰功彪炳，而且規畫能力強，如今許崑泰以家族資金所成立的宏匯集團，就由他負責操盤。
年齡相近的兩人，個性上卻南轅北轍，許崑泰內斂寡言，黃坤泰熱情、喜歡交朋友，「許董看好大方向，黃總就負責執行，兩人合作無間。」宏匯集團主管透露，黃坤泰是許崑泰在不動產事業最重要的左右手，「兩個ㄎㄨㄣ泰」就像是最佳伯樂與千里馬的組合。
許崑泰
出生：1956 年
現職：藍天集團、宏匯集團董事長
學歷：台北工專電子科(現為台北科技大學電子系)
