前陣子新聞上鬧得沸沸揚揚的惡房東事件，靠不平等的租賃條約敲詐房客獲利，對租屋市場上相對處於劣勢的房客來說，要如何自保權益？
前一陣子，新聞鬧得沸沸揚揚的惡房東張淑晶事件，除了靠不平等的租賃條約敲詐房客獲利外，種種誇張行徑令人傻眼，也讓人看清原來看似平靜的租屋市場，仍有不少陷阱必須留意。
擁有不動產經紀人執照的知名律師蔡志雄，本身也是包租公，他認為，房客在租屋前、簽約、承租、退租時都要步步為營謹慎小心，走上法律途徑是「不得不」的最後一步，彼此遵守租賃條約的
房客也要觀察房東舉止
蔡志雄指出，從惡房東張淑晶的案例看來，儘管房東存在的問題很多，但是最根本的，還是出在房客本身。「房東在過濾房客的同時，房客也要觀察房東的舉止，千萬不要讓房東以為自己只有一個選擇。」多一些選擇，不僅可以了解當地的租金行情，二來也有可以和房東殺價的根據。
另外，蔡志雄也說，在張淑晶的案例中，她無法配合白天看屋，與房客約晚上十一點，此外，房客看到的租屋廣告是便宜的那間，卻在看屋時不斷以話術強調「比較便宜的那間已經出租，剩下這間比較貴的⋯⋯」類似這樣不尋常的舉動，房客就該特別留意。或者，也可以透過「要求提前看屋」的舉動，試探房東對待房客的態度，如果房客的租約尚未到期，房東就私下帶看，難保未來房東也會如法炮製。
常在媒體上發表房市評論的住商不動產企劃研究室主任徐佳馨，由於工作關係，也接觸過不少租屋市場裡的「都市傳說」。她建議，房客租屋除了看屋況，更應該從房東的談吐觀察，如果房東不斷說前房客的壞話，也許代表與前房客有過糾紛；若是房東對資產細節太過計較，未來若有設施損毀時，房東的態度可能不會太好。
徐佳馨還提到，除了與房東之間的互動，也可以在鄰里間多打聽，如果房客的流動頻繁，也是需要多加注意的指標。
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一式兩份 白紙黑字寫下承諾
在找到合意的房子後，和房東進行簽約，更是要睜大眼睛，蔡志雄苦笑說：「很多人在簽約前都不看內容，甚至合約被抽掉其中一張也沒發現，這也是惡房東事件裡的問題之一。」
避免爭議的第一步，首先要確認簽約雙方確有其人，房客怕遇到二房東，簽約時要求出示權狀；房東也可要求房客出示身分證，驗明正身。
至於二房東合法嗎？蔡志雄指出，依《民法》四四三條，承租人若沒經出租人同意，不能將租賃物轉租給第三人，但房屋是例外。
只要原房東不反對，租客即可「自住兼投資」，將房屋分租他人，當起二房東；如原房東明訂不能分租，二房東卻隱匿遭發現，原房東可終止租約、令房客搬走，必要時，二房東還須賠償房客損失。
蔡志雄表示，租屋合約的形式不拘，不管是自行以電腦輸出，或是書局買的制式合約，只要雙方簽章就有效力，但是為了避免日後發生糾紛時雙方各說各話，合約最好採取一式兩份。
另外，以雙方私章作為騎縫章，也可免除竄改合約之虞。
「記得把你在意的事，還有房東的口頭承諾，全部列在合約上。」徐佳馨解釋，口說無憑在法律上沒有效力，白紙黑字才能把日後可能發生的爭議降到最低。
欲自行修繕 須經房東同意
徐佳馨還建議，可以將租賃契約公證，讓雙方權益更有保障，對於房客交還房屋、給付租金及違約金，以及房東返還押租金等事項，不須訴訟就可請求法院強制執行。
王小姐搬進新承租的小套房，將房子徹底打掃一番後，就把房東留下油膩的鍋碗瓢盆丟了，這一丟，讓房東盛怒之下索賠不貲，令王小姐錯愕不已……。
「沒有經過溝通就把房東的東西丟了，當然會有法律問題。」蔡志雄說明，這時候房客應以合約為本，要求房東將私人物品清空。同樣的，修繕問題的「溝通」也是相當必要。
以張淑晶的案例來說，如果馬桶壞了十七天，房客請求房東盡修繕之義務未果後，房客欲自行修繕須經房東同意，因此，一定要記得寄出存證信函，證明有盡到溝通責任，「這提醒我們，入住前要記得先拍照存證。」蔡志雄說，同樣需要留存證明的，還有匯款紀錄，金錢交易最容易衍生爭議，因此保護自己最好的方式，就是以匯款的方式繳交租金。
徐佳馨針對女性租屋常見的問題還補充一點，基於安全考量，房客可以在承租後自行換鎖，以免遭房東闖入，至於日後退租時需不需要再把鎖頭換回來，通常只要雙方定下共識即可。
充分溝通是最高指導原則
四月三十日租約才到期的張小姐，竟被房東要求提前在四月二十七日搬離，好讓他有時間整理房子，再租給下一位房客，張小姐覺得不合理，向房東爭取，最後協議於四月二十八日搬離。
沒想到四月二十八日傍晚，張小姐返回租屋處時，竟發現所有私人物品全被搬到客廳走道，房間裡也彌漫著消毒藥水的味道，顯然房東已經來過，看著眼前的景象，張小姐委屈的淚水在眼眶裡打轉……。
「這已經構成《刑法》上侵入住居的行為了！」蔡志雄以律師的觀點嚴肅地說，當合約上載明的租期未到，房東如此的行為是絕對不允許的。既然當初承租時，雙方是「一手交錢、一手交屋」，當合約終止時，也應該是「一手點交、一手還屋」。
徐佳馨建議，點交時可以準備一張設備清單，租賃雙方照清單核對，可以減少糾紛。而點交原則在於「比對」，這時候「說不如文、文不如圖、圖不如影」，當初入住時所拍的照片就派上用場，若是設施損毀，經認定需要進行修繕，則房東可依修繕後的實際報價，扣除金額後將押金返還；若無修繕必要，則是扣除當月使用水電費後退還押金。
另一方面，房客在租約到期前要求解約，若合約已明載「未住滿約期，不予退還押金」，是具有法律效力，但房客若認為違約金過高，可經由當地調解委員會評估雙方經濟能力，酌減違約金。
租賃行為畢竟是相對短暫的，能夠好聚好散當然是房東與房客雙方所樂見的，無論如何，充分溝通絕對是最高指導原則。
