直擊 你所不知道的中國大調整（住宅，商用地產泡沫）

▲點擊圖片放大

住宅過剩泡沫：常州武進區 三四線城市縮影 沒人住卻不斷蓋樓的詭異

走進江蘇常州市的武進區，眼前只有一個景象：不是在拆，就是在蓋。

出租車劉師傅開車繞這個常州南部城區時，只要看到兩層樓土黃色低矮房舍就說：「這種私房，今年不拆，明年也是鐵定要拆的！」這四年，武進區作為常州市的新興發展區域，一戶一戶私房被剷平，換上一棟棟高三、四十層樓的樓盤。

眼前的景象就好像台灣北二高三峽路段旁的一大片造鎮區域，只不過常州武進的面積要把三峽再放大至少十倍來看。

高可參天的大樓沒人住，儘管新屋乏人問津，但這個城市還是繼續拆，繼續蓋⋯⋯。

明知有泡沫 偏向泡沫行

劉師傅車子開上武宜路，這是連接常州舊市區的主要幹道。武宜路是武進區最重要的門面，在地方政府刻意規畫下，中國一級地產公司進來建造的樓房都被安置在這裡。一棟棟高樓櫛比鱗次，比大比闊氣，其中，星河國際一個建案一推出就是九千戶，幾乎是三峽特區所有戶數的一半，但去年推出至今賣不到一千戶。其他還有三千戶、兩千戶的案子，一條路就匯集十幾個樓盤。

劉師傅說，常州武進區大量空置的樓房已經被《新華社》點名，認為是中國內蒙鄂爾多斯鬼城後的另一個鬼城區。他望著這些高可參天的大樓問：「你說，如果遇到金融風暴，這個房地產會變怎樣？」這問題是大哉問，也是中國這波經濟危機中最直指核心，最令人憂心的一塊。一旦房地產崩塌了，中國經濟是否如骨牌般，一個接一個引發全球經濟大災難？

不過，常州住房單位的官員告訴我們，把常州武進比擬成鄂爾多斯的鬼城根本沒道理，鄂爾多斯房價一下子就被炒到過高，但常州房市的漲勢與交易量都算平穩，也還未出現任何一棟爛尾樓。「武進區的房地產不溫不火，還在可控範圍內。」這位官員說。在「不溫不火」認知下，常州今年還要拆掉三百萬平方米，約三十個小巨蛋，繼續蓋更高的大樓。

但房地產銷售人員看到的卻是另一副景象。「這房地產已經是泡沫了，但我們還繼續向泡沫前進。」在常州從事房仲工作十二年的小王說，常州的房地產原先很被看好，○三、○四年，當地房子供不應求，「明天一大早要開樓盤，昨天晚上就開始排隊，當天就賣光。」這種盛況成為當時媒體報導焦點。

城市「慘烈的大躍進」

當時買房有八五％是剛性需求（自用，非投資），經過這幾年大開發後，現在常州九六％的人已有房子，二五％的人已有兩套房，剛性需求已經不在，但新建樓房推出高峰會在明年。屆時，房子誰來買？

常州市政府規定，房子成交後必須在官方提供的網站上登錄合約。訪問小王當天是周六，理應是銷售最熱門時段，但從這交易平台看到下午一點之前，整個常州只成交登錄三套。小王說：「現在差不多就這樣，樓盤一天能賣一套就很不錯了。」他無法想像明年的慘況。看到競爭激烈，小王也只能轉型，不再以房屋仲介為主業，而是提供更高檔的租屋、買屋整合服務，並鎖定外國人。

為什麼房子沒人買，常州卻還在大興土木？原來，這些土地都是政府在兩年前審批給地產公司，公司就得按合同蓋完。

常州發展模式是中國典型三、四線城市「大躍進」縮影，地方政府透過審批地產增加稅收搞建設，進而提高地方的經濟成長，達到官員需要的業績，地產公司與地方政府是共生利益結構。住房官員說：「土地出讓收入就占常州財政收入三○％以上。」這個數字被經濟學家認為嚴重低估，但即使如此，住房官員也坦承，就一個城市正常發展來說，稅收應該來自實體經濟，而不是房地產。「三○％我都覺得太高了。」他說。

若土地用完了，地方政府沒有土地出讓收入，將來的醫療、教育建設支出要從哪來？更嚴重的是，萬一地方財政債台高築，那恐怕連還利息的錢都沒有，這下場就如同美國底特律破產，屆時只能靠中央救。

常州96％的人已有房子，新蓋的高樓只能仰賴年輕人購買。

大家都想做產業升級 前景更不樂觀

關於中國經濟危機，地方債務是最可怕的不定時炸彈。中國官方現在正在對地方債務進行「摸底」動作，情況到底有多嚴重，連中央都不清楚，但已知地方債務將在一六年達到高峰。在常州整體規畫裡，最理想狀況是產業升級或轉型帶進新增人口，將來這些房子就會有人住。「但現在，產業進來的速度比較慢。」住房官員說。

武進開發區招商局副局長周明俊說：「在十二五規畫結束時，我的目標是要招到百家ＬＥＤ廠商進來。」十二五規畫在二○一五年結束，而周明俊目前進度只有二十家廠商。他的難處在於，離常州不遠的揚州，也正在以「中國的ＬＥＤ基地」向台商與韓商招手。每個城市都想做產業升級，都看中ＬＥＤ環保產業、機器人智能產業，但僧多粥少，前景很不樂觀。

「我的壓力很大。」周明俊坦言。他年薪和招商業績達成率息息相關；達不到，最慘拿到五萬元人民幣年薪，若達到，最好可以拿到二十萬元人民幣。為此，他手中有張韓國每一家ＬＥＤ廠商名錄，目標就是想盡辦法接觸這些廠商。

周明俊說，這裡官員流行一句順口溜：「周六保證不休息，周日休息不保證。」常州人正在努力掌舵，希望能避免駛入鄂爾多斯一樣的道路。
 

▲點擊圖片放大

商用地產過剩泡沫：上海 購物中心強力促銷 三個月後就養蚊子

這個月，上海人最熱門的話題之一是：「你去月星環球港了嗎？」

這個全上海規模最大購物中心剛在七月開幕，基地面積約為台北新光三越新天地四倍，主體建築請歐洲著名建築公司設計，也是上海唯一採西方宮廷式風格的購物中心。當地人說，到了月星環球港就好像到美國拉斯維加斯一樣；當前，上海最時尚繁華的地標，非月星環球港莫屬。

寸土寸金的上海也有爛尾樓，每個月都有新商場開幕，地標一個換過一個，但招不到商的苦誰知道？

各類賣場都在鬧人潮荒

外行人看熱鬧，但內行人卻看出一身冷汗。因為，中國內需消費，尤其是購物中心裡的奢侈品銷售，正急劇下滑。根據世界奢侈品協會報告，中國在今年春節期間的奢侈品消費總額，比去年春節期間下降五三％。

在上海，ＬＶ的店就有四家，「其實我看不太懂，上海有這麼多人要買ＬＶ嗎？」一位在上海經商近二十年的彭姓女台商質疑，「而且人民幣內貶外升，能買ＬＶ的人都出國買了。」中國物價居高不下，而人民幣匯率升值後，使得出國買精品相對變便宜。大陸商務部統計數據顯示，目前大陸奢侈品價格平均比香港高四五％，比美國高五一％，比法國高七二％。「我們這裡都開玩笑說，什麼叫有錢？就是不到國外買，刻意在這裡買ＬＶ才叫有錢。」彭小姐笑著說。

有錢人不在本地消費，中產階級到網路上購物，加上經濟放緩，消費變保守，上海購物中心、百貨公司與賣場其實都在鬧人潮荒。

但是，在消費緊縮時，上海購物中心的興建卻將在今年下半年達到頂峰。根據中國戴德梁行估計，下半年上海會再開業購物面積達二四九萬平方米，這個數字之所以驚人，是因從二千年至今，上海零售地產的供應量也不過一○九一萬平方米。上海購物中心協會報告，發達國家人均商業購物面積約一．二平方米，上海人均商業面積已經達二平米，已過度飽和。

「現在，新開幕的購物中心每個都好大；一開始強力做促銷，三個月後就養蚊子。」一茶一座董事長陳定宗說。為了吸引人潮，這裡的購物中心正流行與旅行社合作，以「上海最時髦、最新地標的說法」把各地旅遊人潮直接帶到購物中心裡。

僅僅是四年前，想要進駐上海購物中心的品牌商，都必須捧著一疊厚厚的行銷預算書告訴賣場，未來會如何做行銷吸引人潮。現在，情勢已經反過來，購物中心要告訴品牌商，未來有什麼吸引人潮的方案。

專門經營室內遊樂園的上海卡通尼樂園董事總經理方立宸說，曾有購物中心提出前三年免租金，還要貼補他們裝潢費用。因為條件優渥，卡通尼真的進駐，「沒想到，這賣場根本沒有人，還讓我折損三位店長。」

棄置的賣場 正如瘟疫般蔓延

上海交大海外中國商業發展研究所副所長方寶慶指出：「這個泡沫已經要開始調整。」方寶慶另外擁有一家商業診斷公司，主力是幫購物中心、賣場提供商業策略。前兩年，中國因為打房、股票市場低迷，資金都轉到商業地產去，類似像上海這樣如雨後春筍出現的購物中心，也同樣在其他一、二級城市上演。

現在，多數購物中心只有餐廳有人潮，其他賣衣服、精品的人潮已經越來越少。「以前，購物中心約七○％是零售百貨，而租金貢獻率較低的餐廳與類似電影院等娛樂的面積則占三○％。現在，受限於只有餐廳、電影院可以吸引人潮，購物中心只好拉高面積，甚至可達五○％占比。」

在上海郊區開始出現棄置的賣場，而這波寒冬正迅速往上海的市中心蔓延。繁華的淮海中路上，五月才又重新裝潢開幕的K11就與藝術展演活動結合，決定以「藝術人文商場」定位出發，吸引小清新客群。此外，各大購物中心、百貨賣場品牌雷同度高達八○％，也迫使小型百貨必須轉型另謀生路。

在K11旁的太平洋百貨則正要重新整裝待發。「在上海這樣寸土寸金的地方，經營不下去的賣場會換手經營，將來會有一波整併風。」方寶慶說。