房巿回春 彭總裁今年還打房嗎？

房地產市場近來最熱門的耳語之一，是今年新春期間，新北市淡水一帶有地產業者賣出逼近「一千戶」的驚人數字，儘管讓業者笑得合不攏嘴，卻也讓以「打房」為職志的中央銀行繃緊神經。面對房市交投熱絡、房價壓不住的壓力，某家民營銀行的高階主管不諱言：「銀行老闆的貸款態度，以及陸客來台買房恐將是政府今年打房的最大挑戰！」

台商當人頭 幫陸客買豪宅

儘管目前法令規定，陸客若來台投資不動產僅以商用為限，自用住宅並未在開放之列，但所謂的「人頭戶」早已悄悄大行其道。以大台中地區為例，有位國銀董總級的高層不諱言，在台中七期重劃區，經常可見台商身分背景的客戶，「豪宅一買就是六、七戶。」通常這類客戶所購置的豪宅，有半數是幫在中國大陸的「合夥人」購買。

國銀高層進一步說，通常台商客戶幫中國合夥人買台灣不動產，有些是已經在中國另和合夥人簽好相關法律文件，證明該不動產是台商幫合夥人代購，有些則根本沒簽任何的合約，端視台商與該合夥人的信賴關係。

「但對方也不怕被『吃』，倘若你敢來陰的，他就直接吃你中國的公司、工廠！」所以，台商作人頭幫陸客代購豪宅的現象，已持續二、三年之久，但彼此都相安無事，建商更樂得賺進大把鈔票。

因此，儘管投資客悄悄退場，但台商企業戶反而挑起房市中實戶大樑。國銀高層表示，對許多台商客戶而言，賺的錢沒地方放，定存利息太低，投資股市又因為人不常在台灣，風險難以掌控，因此不動產就成了可長可久的絕佳標的。

一位民營銀行主管房貸業務的資深主管認為，隨著日前香港政府宣布新的打房措施，未來陸客透過管道將不動產投資資金從港、陸，移往台灣的可能性及誘因更高。

這位資深主管分析，香港政府日前除了將印花稅提高一倍之外，還規定銀行對於不動產不論是商用，還是住宅，不論是港人或外國人，貸款成數一律再降一成。相形之下，台灣現在的不動產價格在兩岸三地中偏低，而且近來央行、金管會除了例行金檢，並未再頒布任何新的打房措施，至於奢侈稅只要跨過二年的時效門檻就可免徵，對於有一定資金實力的大陸，及香港這些「外籍兵團」投資客而言，台灣仍是一塊值得進軍的「寶地」。

▲陸客來台買房手筆之大，已成為台灣房巿主力之一。（攝影/陳俊銘）

大台北補漲 銀行積極搶貸

事實上，大型行庫內部的調查也顯示，今年的房市在特定地區，的確還有補漲空間，其中，房價已漲翻天的台北市，仍有部分地區赫然出現在名單之上。

一家高度具有指標性的官股銀行高層即認為，去年新北市的三重、蘆洲、新莊、板橋等地漲幅，令銀行業者一片咋舌，「房價高到連貸款成數計算都因為估價從嚴拿捏，而比過去縮水一至二成！」反而台北市的文山、大同、士林、萬華、北投、南港等區，去年行情表現平平，因此今年更被看好有「補漲空間」！

另一位同樣是官股行庫的高層不諱言，多家銀行都已「有志一同」地瞄準這些地區。他也形容，銀行作房貸，就像投資者進場買股票，「越是貸在低點越安全。」上述地區，今年已被還有房貸空間的銀行內部下達指令「優先承作」。

儘管全體銀行的房貸水位已瀕臨滿水位，但個別銀行看來，目前尚有房貸承作空間的銀行多半以民營銀行為主，例如中信、台新、元大、新光銀行。

畢竟有不動產作為擔保的房貸業務，一貸至少二十年，最為長久，對銀行業者而言相對安全，因此例如新光、元大銀行，近來積極爭取房貸轉貸業務，除了看好大台北地區的房貸，另一方面也是趁合庫、國泰世華、北富銀這些老牌銀行，房貸額度快到頂已無胃納量之際，藉由轉貸來吸納對方的優質客戶。

除了房貸之外，土地建築融資更是國銀放款去處的最愛。有位國銀高層表示，合庫、土銀、台銀這些老牌大行庫在央行要求之下，帶頭拉抬土建融的市場利率，現在土融利率從二．五％起跳，建融甚至有三％以上。相對而言，大企業授信動輒利率連一．五％都不到情況下，因此在銀行業者眼中，土建融形同「大補丸」。

據悉，曾有某家金控董事長即著眼於土建融對放款利差的貢獻度高，擔保安全性也強，曾在內部直言，即使是有《銀行法》第七十二條之二的壓力，也應該精準拿捏界線，反而不宜早早就先「自廢武功」！

不過對廣大銀行業者而言，比起房價漲不漲，最期待的仍是央行或金管會不要再出「怪招」。舉例來說，在央行規定之下，凡是兩戶打通的房貸個案，「被打通的第二戶一律只能適用所謂的『限制戶』房貸！」即所謂的二戶房貸，即使是兩戶打通之後全由貸款人自住，但最高成數只有六成。

這不僅讓自住貸款人受到不公平的對待，還逼得貸款人若想爭取到七成以上的貸款，非得直接挑專推大坪數的建案下手不可，不只銀行被貸款人罵到臭頭，最可憐的還是依賴足夠貸款才能買房的廣大普羅戶。

相對於無法阻止的房價升勢，主管機關過去的打房政策雖然打到投資客，但流彈傷及更多無辜的貸款戶，妨害民眾住的權利，恐怕才是主管機關推出新打房政策前應徹底檢討之處。