房市三大趨勢 豪宅評價宅各自表述

三月二十日，儘管東北季風來襲，位於台北市基隆路預售案工地「帛詩華」，建築工人頂著溼冷的天氣輪班施工，為的是在三月底前將接待中心完成，趕著今年房市三二九檔期上線。這並不是唯一趕著進場的建案，保強建設位於台北市羅斯福路、辛亥路口的百億元都更案，其巨型接待中心也連兩個月趕工，預計四月推案。

今年房市三二九檔期，在大選底定、少了政治因素干擾下，建商推案信心大增，又恢復往年的推案盛況，其中北台灣推案量就高達二○二○億元，為近四年來最高量，再加上大台中七百億元以及大高雄三百億元，合計全台的總銷量衝破三千億元大關，亦是近六年來的次高規模。
 

趨勢一：信心回籠 三二九銷量成今年房市風向

面對如此推案榮景，房地產界普遍認為，這是繼二○一○年祭出房貸信用管制、土建融限縮，以及一一年的奢侈稅後，房市沉潛多時，終於利空淡化，而將累積的能量爆發所致，這從今年的推案不乏接續去年的潛銷、延銷個案即可見一斑。

只不過面對國際經濟局勢動盪，買氣到底回籠多少？這個問題倒是「人人有信心、個個沒把握！」因此，三二九檔期的銷售狀況，被視為預判年度房市景氣的風向球。

更值得注意的是，由於不少建商重出江湖是因受到總統馬英九連任，在兩岸和平紅利的激勵下，將有助於房市的發展而進場。就拿去年陸客來台人次已飆至一七八萬四千多人，是○八年開放之初三十三萬人的五．四倍。而兩岸往來持續熱絡，豪宅市場反應尤其靈敏，根據永慶豪宅事業處統計，今年三月，台北市總價六千萬元以上的頂級豪宅成交量，較二月成長二成，更創下近八個月來的新高，而平均單價則爬上了每坪一一三．八萬元，創下歷史新高。

對此，永慶首席房產顧問葉國華分析，現階段對岸資金可有條件進入台灣，包括台商、華僑與外資也紛紛看好台灣經濟前景，資金不斷回流，而替北市頂級豪宅市場注入可觀的成長動能。因此綜觀今年全台個案，不乏創高價的天王天后。其中北市信義計畫區就屢創天價，根據市場訊息，目前該區最新豪宅牌價每坪喊出三百萬元的超高水位，由於目前精華地段一地難求，議價空間有限，地產業者估計，信義計畫區每坪實際成交價應至少二五○萬元。

但弔詭的是，豪宅價格居高不下，但平價住宅也成為房市的另一個趨勢。自從「房價高漲」被視為民怨之首後，實現「居住正義」成為政府住宅政策的最高宗旨。因此，繼去年六月上路的奢侈稅後，政府又祭出一連串的「平價住宅」政策。
 

趨勢二：居住正義 比合宜住宅便宜的住宅興起

首先，隨著新內閣上路，內政部長李鴻源端出「居住正義」執行策略。他打算以國土、空間規畫、市地重劃，以及活化閒置空間等三大戰略，化解「台北居大不易」的問題。

李鴻源認為兩年後，機場捷運可讓中壢地區的民眾在三十分鐘內到達台北車站，新北市八里居民透過高架橋系統到達台北市也僅需二十分鐘。透過便捷交通系統能夠讓中產階級、青年族群降低住在市中心的需求，當需求降低，市中心高房價問題就能解決。顯然新內政部長有意用「空間壓低房價、交通壓縮距離」的方式，達到房價平民化的效果。

而「居住正義」氛圍，更已風行草偃，連地方政府也都著手執行相關政策，如台北市政府就宣稱將透過多種管道來擴增合宜住宅。此外，捷運工程局聯合開發處也表示，包括新店站、新莊線先嗇宮站、中和線頂溪站、南勢角站，共有七八九戶捷運共構宅將全數對外標售，總坪數達二．一四萬坪，北市府希望將標售金轉做公營住宅建設經費，繼續推動公營住宅政策。

於是，以台北市、新北市區域來看，一旦配合中央「居住正義」的合宜住宅都落實，在一四年前，合宜住宅估計總供應戶數可達一萬二四○七戶之多。

政府的美意，似乎也讓基層民眾買單，以最近話題不斷的「板橋浮洲地區」與「林口Ａ７機場捷運」的兩處「合宜住宅」來說，除資格申請書三萬份全被領光，許多申請人須另從網路下載外，根據營建署統計，截至三月中旬，回寄申請書接受資格審查的戶數已突破萬戶。

而在一股「回歸自住實用本質」的需求熱潮下，也間接左右今年三二九檔期的樣貌。例如，農曆年後就由樺富建設打頭陣，喊出比「合宜住宅」還便宜的價格，釋出三十八戶小坪頂「環遊郡」住家，以破盤行情五折價、底價每坪十二萬元標售，雖然此非新建案，卻帶動平價住宅風。

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨指出，今年一到三月，北市小宅成交量增四成，新北市也有二七％增幅。至於價格，北市小宅漲幅九％，新北市小宅也有八％，這主要是首購族重回市場，讓低總價產品獲得買方青睞所致。

因此，面對今年三二九的推案特色，慕樺廣告副總經理賴慶中下了中肯的注解──「Ｍ型化」。他指出，今年建案定位必須符合當下市場氣氛，才賣得動。近日有一一些產品市場反應不錯，坪數不是極大，就是極小，例如「長虹天璽」、「國泰雙璽」、「忠孝一○一」、「信義川普」都是秒殺的個案，共同點都是具備基地條件優勢，例如長虹天璽基地面積超過千坪，鎖定內科電子業負責人。