台中推案豪宅占五成 高雄主打首購族

「每個買家手頭上都有兩、三間豪宅啦，除非真的有斷頭戶，客戶才願意出價。」坐在台中七期重劃區旁的房仲店頭內，房仲業務員小陳一邊畫著廣告三角看板，一邊描述今年九二八檔期買方普遍存在的撿便宜心態。

根據台中市建築開發投資公會預估，原本全年推案量預估為二千億元，但受到最近股災影響買氣疲弱，已下修預估值至一千五百億元，而中部房市在二五％以上的建案延後推出的情況下，今年九二八檔期登場的三百億元案量，不乏三年前預售，現已完工的新成屋。而中部九二八推案中，豪宅約占五成。

包括「聯聚方庭大廈」、「聚合發榮耀」、「總太東方帝國」及「精銳海德一號」等百億元大案，皆以新成屋姿態捲土重來，但開價依舊未見鬆動跡象，甚至有過之而無不及，例如聯聚方庭大廈目前每坪開價四十七萬至六十三萬元，就較三年前成長二成以上。

聚合發建設總經理祁興國表示，政府打房已收到成效，讓今年推案量及銷量都下修三至四成，但因明年總統大選，房市景氣看好者多，第四季房市仍緩步成長，至於選後就要看區域個案表現。

台中》豪宅回歸理性 商辦逐漸加溫

台中房價回歸基本面，客戶購屋心態也更加理性。新業建設副總經理穆椿權說，目前台中房市區分為三個總價帶，一是千萬元以內、三房的首購產品，被稱為「無奢」物件，每坪成交價約十八萬元至二十萬元。

二是總價一千五百萬至二千萬元的換屋產品，這類客戶較重視生活機能性、交通便利性，因為以「實用主義」為主要考量，十一期、十二期重劃區最受到換屋族青睞。至於總價在三千萬元以上的豪宅市場，受奢侈稅影響，價格混亂，少數有品牌的建商，還守得住房價。

相較過去幾年一路漲幅逾五○％的台中豪宅市場，在奢侈稅實施後從激情回歸理性，但台中的商辦熱度卻開始逐漸加溫。

興富發董事長鄭欽天表示，台中辦公大樓價格長期低於每坪二十萬元，讓不少台北投資客認為還有「價差」存在，加上租金收益，使得台北炒樓團，已從豪宅轉戰商辦，化身為「長期置產客」！

「台北辦公室售價已漲到每坪一百三十萬元，台中一坪只賣二十、三十萬元，加上台中頂級與Ａ級辦公市場至少有五百億元胃納量，還可維持兩年好光景。」鄭欽天說，過去台中辦公商圈很分散，但去年台中市政府搬到七期後，引起的台商群聚效應愈來愈明顯。

例如過去工廠設在彰化、南投的傳統產業，現在開始打造「門面」，也會在七期租一層辦公室接待客戶。

另外，近來中區也崛起一幫「隱形新富豪」，包括網路購物業者、線上遊戲業者，出手一次就買下三千坪辦公室，也成為這波商辦買盤的新勢力。

所以，今年台中九二八檔期出現罕見的商辦推案潮，包括興富發、親家、豐邑與聯聚建設看好兩岸經濟協議（ＥＣＦＡ）題材，不約而同推出百億元辦公大樓案。以興富發來說，目前台中推案重心就全移轉到商辦產品，一口氣推出兩案「亞太雲端」、「鼎盛」，總銷金額高達一百三十億元。

興富發董事長鄭欽天（中）近期與甲山林廣告董事長祝文宇（左）、達麗建設董事長謝志長（右）連手進軍高雄豪宅市場。（圖片來源：資料室）

高雄》買氣全靠首購族撐場

至於高雄的房地產市場，奢侈稅後至今買氣仍氣若游絲。高雄最大建商京城建設發言人周敬恆表示，目前高雄買氣都靠自住需求的首購族支撐，最受歡迎的產品是總價八百萬元上下、格局三至四房的新成屋，平均單價約十七、十八萬元。

「每坪二十萬元是高雄首購族最大的心理關卡！」周敬恆說，高雄房價長期停留在一字頭踏步，但高雄市這幾年的地價飆漲「房價都追不及土地漲價的速度」。

以高雄目前土地容積單價已達五至六萬元，加上造價每坪八、九萬元來看，建商新成屋賣價十七、十八萬元，賺的只是加工財，但礙於市場接受度，建商也不敢漲價。

相較在地建商對後市保守，在高雄推出豪宅案的鄭欽天卻大膽將每坪單價開在二十五萬元。他說，高雄的豪宅市場呈現真空狀態，所以興富發跳脫在台中專營低總價、二十幾坪的首購產品，直接切入高雄豪宅市場，在高雄農十六區推出每戶一一八坪、總價二千五百萬元的「國王城堡」。

此案由台灣最大的代銷公司甲山林機構代銷，採雙點聯銷模式，設立南港、高雄雙接待中心，參觀接待中心之後，還會帶客戶參觀高雄地標八五大樓、六合夜市、愛河等景點，吸引北部客戶「揪團」南下。甲山林集團董事長祝文宇相當看好高雄市的房產發展前景，七月南下高雄設立分公司，橫跨代銷與建設業務。

雖然北部重量級業者看好高雄房市，但未來政府推動房地產交易「實價登錄」後，房價將更加透明化，中南部房價兩極化趨勢也將更明顯。

台灣房屋研究中心執行長邱太煊說，供給量大、地段偏遠的地方，將面臨「多殺多」的市況，價格只會愈殺愈低，而精華地段因為需求大於供給，價格只會愈墊愈高，過去幾年中南部房市隨便買、隨便賣的時代已經回不來了，買錯房子只有被套牢的命運，這也是未來進軍中南部房市最需要注意的地方。

政大地政系教授張金鶚表示，台中與高雄的房價所得比也高達七．一倍與六．四倍，中南部的購屋壓力也不輕，購屋者應等房價回到合理價位後再進場較好。

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