吳寶田布局10年 靜待景氣當贏家

台灣房地產的景氣步入修正期，建商莫不緊縮案量，以求持盈保泰。不過，麗寶機構董事長吳寶田卻是少數的例外，在低迷氣氛籠罩之下，做了兩件別人不敢做的事情。一是明年推案量將從今年的三八九億元，上升為四五四億元；旗下跨足觀光、娛樂事業體「福容飯店」，全台連鎖規模也要從現在的十五家擴張至三十家。其他早年完成布局的事業，如台中月眉ＢＯＴ案、墾丁歐克山莊不良債權案，也都將持續推進。

而另一個意外之舉是接下台北市建商公會理事長，這個位置不但要出錢出力，目前景氣低迷，建築業大老們忙著擠出時間經營事業都來不及了，幾乎沒有人願意接任；更何況在鄉林集團董事長賴正鎰執意參選之下，理事長改選已成燙手山芋。但是，吳寶田還是接了下來。

「愈不景氣愈好！」吳寶田語出驚人地表示：「過去十幾年，麗寶都是在不景氣當中成長；再不景氣都有人賺錢，商品只要符合大眾化需求，就不怕沒人買。」

歷任的建商公會理事長人選，都必須具備雄厚的事業規模、人脈及錢脈。吳寶田的身價上百億元，是台灣前三大的建商。創業二十八年來，蓋了二萬五千戶房屋，事業體多達二十二個，橫跨房地產、娛樂、觀光，是台灣傳統產業中名副其實的大亨。令人好奇，他多年來對抗不景氣的招數是什麼？

二線城市荒地，點石變黃金

建商最重要的原料就是土地，土地的買點、完工之後的賣點，是決定建商成敗的兩大關鍵。當眾人一窩蜂搶進紅海戰區的同時，吳寶田則悄悄轉向成本低、競爭者少的潛力區段。

麗寶成立於一九八○年，隔年房地產步入修正，但麗寶當時只是台北市的小型建商，推案量少，所受衝擊不大。六年後，吳寶田在台北縣五股鄉買下一塊地，當時旁邊都是竹林，連一條路都沒有；接著他花三年的時間整合周邊土地，最後湊成四千坪，蓋了「麗寶新圓山」住辦大樓，可說是五股的地標建築。

這棟大樓在一九九三年完工，成為滿街透天厝的五股鄉第一棟高層大樓。吳寶田將公司總部從台北市敦化南路遷到此處，這一遷移，便成為吳寶田事業的第一個轉捩點。當時沒有人理解，為什麼麗寶要遷到一個「鳥不生蛋」的地方？原來是他要將推案區段擴大至基隆以南、新竹以北，而五股剛好是中心點。跟了吳寶田二十二年的麗寶副總經理郭美珠說：「老闆的眼光看得很遠，一開始不明白他的用意，但三、五年之後就懂了。」

吳寶田選擇以五股為根據地，還有他的購地哲學。麗寶業務部副總經理何昭宏說：「台北市地價貴，搶不過其他財團，而且開發期很長。董事長選擇另闢藍海，在景氣最低迷時，購買地價低但有未來性的潛力區段，等到景氣回春，他就成為贏家。」

近期的例子是吳寶田在基隆的布局。東帝士集團在基隆港畔的爛尾樓建案「大船入港」，幾年前債權管理公司找上吳寶田收購，吳寶田認為基隆港將轉型為商港，距離台北市信義區又僅半小時車程，而相同條件的海景住宅，淡水一坪要四、五十萬元，基隆卻僅十五、六萬元，吳寶田信心十足：「誰會買不起？」

這幾年台北市房價居高不下，迫使購屋族轉往車程在一小時內的二線城市，吳寶田早就料到這一點：「基隆明年一定是當紅炸子雞！」

問他最近買不買土地？吳寶田說：「現在不是買土地的好時機，我已經有二、三年沒買了。但是，我有十年都蓋不完的土地。」原來，他的「先見之明」不只是二、三年內的短期盤算，而是長達十年的深遠布局。這些土地分布在基隆、新莊、淡水、三峽、桃園等地，最大一筆地就是「大船入港」。

先建後售，不怕景氣差

熟悉吳寶田的人，都知道他的口頭禪是「看得喜歡買得起」，只賣物美價廉的新成屋，是他對抗不景氣的另一項心法。

預售屋只在景氣暢旺時好賣，遇上景氣反轉，就會出現退戶潮，所以麗寶在九六年轉型為「先建後售」。吳寶田的原理就是在景氣不好時買土地、蓋房子，完工後景氣剛好回春，正是賣屋的好時機。購屋需求永遠都有，就算景氣不好，只要價位合理，加上房屋品質好，自然暢銷。

二線城市的建案是否能夠暢銷，交通問題是關鍵。七年前麗寶在五股鄉推出「阿亮的家」，推案前，吳寶田租了一輛遊覽車，親自測試基地到台北市所需的時間。後來，他主動找上客運公司，情商以短期補貼方式，請公車開闢新路線，讓住戶在半小時內就可以到達台北市。這個方法果然奏效，成為「阿亮的家」順銷的關鍵之一。

一家企業要永續經營，人才是關鍵之一。麗寶的事業體多達二十二個，都在同一棟大樓，算一算，吳寶田平均二年成立一家子公司，都是自負盈虧、不交叉持股，將營運風險壓到最低。更驚人的是，麗寶年資超過十年的員工占了五成，一級主管們的年資幾乎超過二十年。吳寶田留住人才的關鍵是什麼？

熟悉吳寶田的建築大老林堉璘說：「吳寶田很有親和力，做事很認真。」捷年建設董事長呂台年則表示：「他很照顧親人、員工及朋友，個性敦厚、度量很大。」

日常的績效獎金，吳寶田也給得十分大方。有卓越貢獻的員工，就算外加的績效獎金已達規定上限，吳寶田總會說：「沒關係，再加！」為人慷慨不記前嫌，員工自然願意賣命。

■吳寶田
出生：1951年
現職：麗寶機構董事長
　　　台北市建商公會理事長
　　　加源貿易董事長
學歷：花蓮縣觀音國小