國有土地不再標售、台北市大面積素地一地難求，上市建商紛紛搶進老舊社區開發案，誰是最有潛力的都更王？根據《今周刊》調查，全坤興建設奪得上市公司「都更王」寶座，第二名為興富發建設、第三名是台開公司。對全坤興而言，正是全新挑戰的開始。
「我現在住二十八坪，都更後室內面積只有十八坪，還要付四百九十萬元才能住現在的面積，太不合理！」住戶呂先生在公聽會上高聲抱怨，全坤興建設公司正在舉辦松江路都更案第一次公聽會，三百多位住戶提出各種千奇百怪的意見，要在最短時間內說服住戶同意參與都更，對全坤興而言，是全新挑戰的開始。
這個挑戰不只是全坤興，同時也是上市建商共同的挑戰！房地產近幾年來景氣大旺，首善之區台北市內三百坪以上的土地，建商幾乎是搶破頭，有錢的大型建商在國有土地標售上砸錢不手軟；有關係的建商花時間整合難搞的地主取得建築基地。但是當新政府宣示不再公開標售國有土地、私有土地也開發殆盡時，都市更新成為大小建商惟一選擇！
為了解上市建商、開發公司搶進都更的瘋狂程度，《今周刊》首度製作問卷，調查上市公司正在布局、開發及完工的都更案，歷經近一個月調查，結果終於出爐。全坤興以總開發面積一一五三一坪、開發後價值六百七十億元，勇奪上市公司「都更王」寶座，第二名則為興富發建設、第三名是台開公司。
全坤興在調查表上揭露的都更案有七件，目前尚未有完工的案例，七件案子預計未來完成銷售後可以陸續入帳三百三十億元，據全坤興董事長李隆廣之前透露，都更案的毛利率可達三五％至三八％，較一般開發案多五％，如以此計算，全坤興的獲利可達一一五億元以上。
第二名的興富發手中也有七件都更案，目前台北市和平西路上的「中正香榭」都更案已完工準備交屋。興富發七件都更案如果完成，估計可以入帳一六九億元，如果以毛利率三成計算，獲利可達五十億元以上；台開二件都更案預計可以入帳一三二億元。
協調 多件都更案並行，土開人員是關鍵
全坤興在台北市遍地開花，除了表上所揭露外，據了解，全坤興目前手上其實有十二件都更案正在同時進行中，從板橋、萬華、中山區、信義區都可以看到他們的身影；興富發主要集中在捷運聯合開發及車站特定區的都更案，台開也是集中在華山車站及台北車站的大面積都更開發案。
建商在台北市遍地尋找都更目標區，但沒有一家建商像全坤興一樣重壓都更開發案，「我們是用腦力、勞力，鍥而不捨地賺取辛苦錢，養尊處優的建商不會來賺這個錢！」全坤興副總廖學新一邊看著鬧烘烘的公聽會、一邊感嘆地說。四個小時的公聽會終於結束，但這只是開場而已，未來正式公聽會要舉行十場以上，非正式的中小型座談會也要舉辦一百場以上，私下拜會地主的行程更是不計其數，都更的難度其實超過一般人的想像。
這些磨人的協調工作，不是台面上的座談就可以解決，反而是要靠幕後的基層土地開發人員，靠兩隻腳辛苦地跑出來，從事土開二十幾年、目前負責全坤興所有都更案開發任務的土地開發部經理黃惠盟，就是這批開發大軍中的大將軍！
「每位地主都有心中的結，土開人員就是要能打開這個結！」黃惠盟解釋土開人員的角色。台北市環河南路附近有一片一二○○坪荒廢的停車場，這裡是前台北市長黃啟瑞家族的土地，這塊土地改建案陸續談了二十幾年、許多建商介入一直都無法談定，但是他花了一年就談下來，令業界大感意外！
黃家的大家長希望快速改建，其他的地主則各有盤算，這塊地的地主有一○一人，複雜的程度超乎想像。竟然有二坪的土地為十幾個人共有，為了找人，黃惠盟必須上天下地，發揮柯南的精神，有一次還要到汐止的菜市場上一攤攤地尋人。
磨難 與釘子戶周旋到底，只為完成整合
協調到最後階段，一位茶行老闆成為最後的釘子戶，獅子大開口想要分到更多的坪數，這位聰明的老闆很有談判策略，第一次拜訪時，故意找了一堆人給黃惠盟下馬威，但是他還是硬著頭皮接招。第二次拜訪時，茶行老闆連門都不讓他進去，黃惠盟只能站在太陽下罰站。
「一般人早就退回來了，但土開人員就是要化不可能為可能，說不可能太容易了！」黃惠盟不服輸地繼續與茶行老闆周旋，後來幾次，他終於可以進到屋內，但是老闆就是自顧自喝茶，即使講到口乾舌燥，也不請黃惠盟喝一杯茶，就這樣不停地三顧茅廬，磨了半年，他才打動老闆願意參加都更。
這段期間黃惠盟幾乎隨傳隨到，有時二、三位地主閒聊講到不清楚的地方，一通電話就要求他趕去說明，時常晚餐的便當才打開，他就必須趕赴地主家中，空著肚子陪著他們聊到深夜十一、二點。甚至周末也不放過他，一通電話就離開家人，衝到屋主家中，「我不知多少年沒有周休二日了，妻子對我已有些怨言。」他說。
隨傳隨到，受到屋主的冷嘲熱諷，甚至不禮貌地對待，成為第一線土開人員的宿命，但是當所有土地整合完成，屋主達成改建共識時，是他最有成就感的一刻，「黃家叔公相當感謝我，他終於對祖先有所交代。」如果沒有他的辛苦整合，這片土地將繼續荒廢下去，全坤興也不會有這個建案可以開發。
土地整合過程，面對的是人性的試煉，折衝整合一步步達成共識，能夠讓老舊的社區變身為黃金屋，建商的第一線土開人員是最大的幕後功臣。
全坤興董事長李隆廣認為，都更案毛利比一般開發案高，值得投入。（攝影／吳東岳）
全坤興
董事長：李隆廣
上市時間：1998年
2007年營業額：十九億元
2007年EPS：三．五二元
代表建案：「首璽」——第一棟獲得營建署住宅類綠建築標章、豪宅「敦峰」、「全球·登峰」
