花了一輩子辛苦的血汗錢，到仁愛路四段買一棟好宅，想要退休享清福的黃明達，沒想到買到的是海沙屋！頓時粉碎了他的退休美夢。不過，還好靠著都市更新幫他重建了家園，後半輩子的人生更產生大逆轉，從海沙屋受災戶變成都更達人。
在台北市房價相當燙手的國父紀念館特區，正對面有一棟「晶宮大廈」在施工中，今年五月有一戶以每坪七十五萬元、車位四百萬元賣出。這個價位，與動輒每坪上百萬元的豪宅相比，或許不夠看，但你可能不知道，這棟大樓曾是海沙屋，房價一度慘跌到每坪十九萬元法拍價，最後靠著自辦都市更新成功改建，房價回漲近三倍！
血淚 房產經歷二十年，自己竟買到海沙屋
晶宮大廈的都市更新足足整合了七年，開過一百零六次協調會，平均每二十四天就要開一次，看在一般人眼裡，這簡直是超級任務！其中最關鍵的推手就是住戶黃明達，推動這個案子，讓他找回自己的房子，更搖身變成「都更通」，幫助九二一地震受災戶利用都更重建家園。
明年六月晶宮大廈就可以完工交屋了，談起長達七年的都更過程，五十六歲的黃明達笑說：「這真是一段血淚史！」
黃明達學的是法律，在三十一歲、一九八三年從警政署的情治單位退休，轉入房屋仲介，同時做房屋買斷再裝潢轉售的投資，八年間賣了四百棟房子，累積一筆不小的財富。一九九○年他拿了八百萬元轉作期貨ＳＭＰ，結果因為不了解市場，在兩個月內賠光，後來又轉回房地產。
一九九五年他看中了國父紀念館對面屋齡九年的晶宮大廈，想要買下來作為退休後的住所，於是便賣掉瑞安街的房子，以每坪三十萬元、共一千三百萬元，買下晶宮五樓一戶四十五坪的房子。
正當黃明達準備裝潢搬新家時，天花板一拆，水泥塊頓時像雪花般的脫落，一眼就看到鋼筋，但更驚人的是鋼筋已經爛掉！「聽說七樓的住戶，可以透過天花板的大縫隙看到八樓！」
更慘的還在後頭。九二一地震當晚，黃明達坐在客廳，地震來襲時，他趕緊衝到主臥室，搶在主臥室牆壁整片坍塌之前把太太救出來。當晚，全家人就夜宿國父紀念館廣場，隔天馬上搬家，而原本五十二戶的社區，也搬光剩下六戶。
他感慨地說：「我做房地產二十年來，看過二百棟的海沙屋，沒想到自己買到的竟然也是海沙屋！」他認為，晶宮大廈一定要透過列為危樓再拆除改建，於是自己當起發起人，成立管委會，找專家來鑑定房屋，一周開一次說明會，為鄰居解說改建後的效益。
晶宮大廈的住戶一開始對於社區整合缺乏信心，但最後終於一步步接受。一年之後，黃明達取得九成住戶的同意書。
但麻煩的是有五家釘子戶，遲遲不肯簽同意書，最難搞的是擁有兩層地下室產權的李先生，產權市值約二千萬元，大家要集資一億元跟他買，他卻開價一億八千萬元，擺明了就是刁難。他還找人來查封他的房子，阻擋台北市建管課發出建照。
整個危樓改建案頓時陷入膠著，直到一九九八年《都市更新條例》公布施行，只要八成以上住戶同意就可強制執行，晶宮大廈的改建又露出曙光。不過，整合的痛苦才真正降臨！
困難 權力分配吵不停，端出法條解爭端
晶宮大廈的基地僅九九七平方公尺，不足法定的一千平方公尺，且海沙屋竟然不構成台北市政府的都更條件，使得申請案件被駁回。黃明達說：「海沙屋有改建的急迫性，但市府卻不體諒，真氣人！不過我抱定沒有做不成的事情，繼續折衝。」半年之後，都更申請案終於過關。
接下來最麻煩的是住戶權利分配、資金籌措。由於大家的建坪面積一樣，但土地持分不同，而都更的權利變換又是以土地持分為根據，導致住戶的希望值南轅北轍。改建後的建築坪數規畫，改了二十一次，還是有人不滿意。誰也不服誰，黑函、存證信函、訴訟案滿天飛。
而晶宮大廈的拆除工程，因為拆除舊屋之後的鋼筋可以變賣獲利，還引來黑白兩道的搶標，兩派人馬還因互毆而掛彩！
「遇到這種情況，還是要靠法律來解決。」有爭議的部分，黃明達請求內政部營建署發出解釋令，而原本以地坪計算的估價依據，改採以建坪計算。黃明達還花了一年親自找了十餘家銀行談融資、信託，最後取得土地銀行的融資。
最後剩下不肯搬遷的少數釘子戶，為了強制執行，黃明達將大樓一樓的警衛撤掉，讓小偷闖空門的機會增加，配合斷水斷電，釘子戶終於全部搬走。延宕七年的海沙屋危樓，終於成功拆除、大功告成！
透過都更的容積獎勵，黃明達原本四十五坪的房子，更新之後分到五十八坪外加一個車位的房子。當年購屋成本一千三百萬元，現在新家價值四千三百五十萬元，保守估計獲利二．三倍。
奠基 克服整合困難，鑽研細節成都更達人
其實，黃明達還有一項「祕密武器」，就是精通法律條文。學法律出身的他，從三十一歲踏入房地產界那一天開始，下班之後到睡覺之前就是在書房閉關，拿出民國三十八年後的房地產法令及解釋令，一條一條拿出來研究、理解，為日後處理龐雜的都市更新業務打下深厚基礎，還主動協助政府修訂都更法令。
房地產的開發利益龐大。黑白兩道都覬覦，黃明達就是靠著精通律條，加上他曾經是情治人員出身，即使遭到威脅、接到各種官司訴訟，他仍然「老神在在」。
九二一地震之後，黃明達一位建築師朋友的建案因震損而被控告，黃明達陪著他找律師、出庭，就這樣接觸到災民。因目睹災民的家園有重建的急迫性，黃明達開始教災民利用都市更新做重建。
二○○四年，黃明達嗅到都市更新的時代已經到來，便成立「逢達不動產開發顧問公司」。此時的他，儼然成為「都更通」，舉凡估價、容積獎勵、法令釐清、合建條件、建築規畫、室內設計等，他可說無所不通。
從九二一地震到目前為止，他已主持過十六件都更案，還有二十五件規畫中的案件，費用按照政府的公告定價依人數、面積比例來收費。黃明達表示，若是一千坪都更案，大約可以收取一千萬元的規畫費用。他還常常受聘到金融行庫、同業公會、房仲、建設公司演講都市更新，擔任營建署「都更條例修正草案」的審查委員，同時協助修訂都更相關法令。
很多朋友都勸黃明達出書，內政部營建署都市更新組一位彭科長，還常常開玩笑地說：「黃先生，如果你死掉了我們怎麼辦？」
從海沙屋受災戶，因緣際會攀上都市更新的趨勢，變身﹁都更通﹂及﹁都更大亨﹂，黃明達走出一條不同的人生道路。
都更後，至少換回一個安全的家！
另一個透過都市更新重現改建生機的海沙屋受災社區，是台北市內湖的「聯邦合家歡」，原先共有四大棟區、共450戶，其中「富貴區」250戶、「吉祥區」90戶為海沙屋。
大約六年前社區便發起要改建，但是無法取得百分之百的住戶同意，且當時每坪房價僅20幾萬元，不敷營建成本、房租、規費等，整合陷入膠著，有部分住戶忍痛將房子以每坪11餘萬元賤價出售。
現在有了都市更新可以解套，「吉祥區」已成功整合85戶同意，第一階段的概要已經送審通過，可興建14層高、141戶的新大樓，最快一年後可以取得建照。
若按照三年後捷運通車的房價估算，每坪市值40至50萬元，目前已有都更淘金客每坪出價16至18萬元收購，但住戶普遍惜售。
「吉祥區」住戶紀小姐說，現在營建成本上漲，而台北市又實施新的容積率管制，需要雙電梯、雙逃生梯，容積及室內坪數都會縮水，不過都更後至少可以換回一個堅固安全的新家！
台北市內湖區「聯邦合家歡」吉祥區為海沙屋，樓梯龜裂嚴重，在住戶的奔走之下，改建有望。（攝影／吳東岳）
黃明達
出生：一九五二年
學歷：中央警察大學行政系
現職：逢達不動產開發顧問公司總經理、台北縣都市更新審議委員會審議委員、台灣不動產人力資源協會「都更訓練班」講師、桃園縣物業管理協會「都更訓練班」講師
經歷：八年警政公務員、投資房地產十二年、理財投資顧問、都市更新十年
