身陷債務泥淖的京華城，為了擺脫營運壓力，卯足全力拚創意，積極引進新的主題以及大型旗艦店吸引顧客，目前營收已有起色。此外，隨著經濟回溫，並且看好大陸觀光客商機，京華城樂觀估計三年之後就可以迎向春天。
京華城副總經理黃慶華坦率地表示：「購物中心的開發成本太高，要教育已習慣日系百貨公司的消費者接受美式購物中心，並不容易。台灣的消費人口有限，同時還有產業外移、同業競爭者愈來愈多的問題，所以營收不易衝高。若想害一個人，就讓他去做購物中心。」
儘管如此，京華城經過七年的摸索，也揣摩出一套自己的「經營啟示錄」。
每一個購物中心都有其特殊的建築造形，在消費者腦海中形成鮮活的印象。台茂購物中心的鮮明意象是夢幻城堡；大直美麗華是景觀摩天輪；台北一○一大樓是觀景台，而京華城最大的特色，就是巨大的圓形建築。
這個直徑五十八公尺的圓形巨球，是京華城創辦人沈慶京請來美國捷得國際建築師建築事務所（The Jerde Partnership），以中國「雙龍抱珠」意念規畫設計而成，是目前世界最大的球形商場建築結構體，足以成為台北旅遊觀光的地標之一。不過，別出心裁的建築造形，卻意外對購物中心的銷售產生阻力。
要蓋出一座圓形的球體，因造形及建築結構特殊，造價自然就比一般方形建築還要高，而賣場面積太大，維護成本及管理難度也跟著提高。館內每一層樓的樓梯與上下層樓梯之間，銜接處都不在同一個位置，原本用意是要延長顧客在每一層樓停留的時間，但事與願違，視覺及動線無法一目了然，導致顧客常常迷路：「真不知道要怎麼逛這座京華城」。
黃慶華說：「這給我們一個啟示，購物中心的造形不要那麼花稍，開發商要降低營建成本及管理的複雜度。同時，購物中心的主題也要清楚，根據這個定位計算出預算及商機，再來挑選地段。」
「二十四小時不打烊」是京華城當初標榜的特色之一，但後來發現這只適合電影院、餐飲店等業種。化妝品主打的女性客層，半夜正是睡美容覺的時間，而童裝部的兒童更不可能熬夜玩樂，少了這兩大類的客層，半夜的京華城自然冷清許多。
地段也是京華城備感辛苦的地方。有了捷運，幾乎就是商圈日進斗金的保證，但京華城不在捷運出口，加上交通動線上的遠雄巨蛋、台北機場正在開發中，阻隔了信義計畫區的人潮往京華城移動，而距離京華城最近的松山線三民捷運站，也有一百多公尺的距離。
經過多年的摸索，京華城從開幕到二○○三年之間不斷地調整，發展出一系列的求生術。
首先，先解決同類商品不集中的問題，同時放棄不易形成特色的「全客層」目標，改為聚焦於家庭客層及年輕族群。
近年來京華城全力鎖定兒童客層，今年二月開幕的「BabyBoss職業體驗任意城」，提供七十種職業讓兒童大玩角色扮演。構想成形後，遊說中興保全投資，每一種職業再拉一名廠商贊助，並找來廣告才子范可欽包裝，每月可挹注一千兩百萬元的門票收入。
其次是採用「瀑布原理」，引進大型旗艦店進駐六樓以上的京華城，包括誠品書店、燦坤3Ｃ、新天地餐飲集團雅悅會館，利用這些知名商家產生的集客力，使人潮會從高樓層逐層地往低樓層逛，有如瀑布水流而下。
經營團隊卯足全力拚創意，終於有了代價，儘管人潮、提袋率持平，但客單價已經增加，每年約以十五％幅度成長。
另一方面，京華城還不忘降低營運成本，將原本六百人的人力精簡至二百人，某些造形電扶梯非到假日不開，為的就是多省電費，再加上節制行銷、物業等項目的預算，六年來已省下一半的營業費用。
至於京華城每股盈餘表現如何？黃慶華始終以「太敏感」而三緘其口，僅表示京華城年營收已達七十億元左右。若以京華城每月利息支出在三到四千萬元間，距離損益兩平還有段距離。
展望未來兩岸三通商機，京華城挖空心思評估引進各種業種的可能，考慮過將地下一至三樓改裝為賭城，增加汽車旅館及商務飯店，甚至引進基泰建設的「精品祠堂」。為了爭取來客，京華城還積極遊說台鐵，在附近的閒置廠區增設一座八德車站，如此可活化土地又可帶進人潮。
想方設法創造業績，也跟其他業者一樣，期盼著大陸觀光客來台的商機，對岸的中國海峽旅行社總經理馮卓誌，曾建議過京華城：「大陸人來台，想看的不是阿里山、日月潭，而是在國民黨統治之下的兩岸文化差異，你們應該開發這樣的商機。」
為此，京華城評估推出「兩蔣文化館」、「鄧麗君博物館」、「大陸遊客服務中心」等構想，不過黃慶華說：「以目前大陸團採取『團進團出』的情況，購物中心還不能直接受惠，必須等到開放『自由行』之後才有可能。」
然而，黃慶華語帶樂觀的說：「只要兩岸開放觀光、松山捷運線通車，以及遠雄巨蛋、台北機場完工啟用，人潮再度返回京華城，三年後京華城的營運就可以迎接春天。」屆時京華城已滿十歲，能否維持繁華景況，就讓我們拭目以待。
京華城
開發商：京華城股份有限公司
投資金額：240億元
聯貸金額：120億元
總樓地板：6.2萬坪
賣場面積：4.2萬坪（相當3.8個SOGO百貨面積）
建築樓層：地上12層、地下7層
開幕時間：2001年11月
年營收：70億元左右
開發商：京華城股份有限公司
投資金額：240億元
聯貸金額：120億元
總樓地板：6.2萬坪
賣場面積：4.2萬坪（相當3.8個SOGO百貨面積）
建築樓層：地上12層、地下7層
開幕時間：2001年11月
年營收：70億元左右
