台北市買不起 來去住淡水

夏日豔陽高照，開車經過淡水民權路往登輝大道前行，一路上大樓張貼、竹竿搭起的房地產廣告琳琅滿目，每個十字路口都站著一群滿頭汗珠的打工仔，揮舞著房地產廣告旗幟。「在淡水看到路邊房產廣告變多了，預售接待中心忙著搭建，就知道淡水的夏天到了！」天馬廣告專案周志強說，淡水只有春、夏、秋三季可以推案，其中又以夏天最多，今年少說有三十個建案，這是過去罕見的現象。


房價低 景觀美　台北客居淡水者多一成

去年房地產景氣上揚，淡水預售推案量二百六十幾億元幾乎順利出清，建商笑得合不攏嘴，於是今年卯足勁加碼淡水房市，預售推案量迄今三百六十億元，預估全年上衝六百億元。

今年淡水房地產預售推案將突破歷史新高，一位建商不諱言指出，今年的淡水房市戰場正式邁入群雄並起的戰國時代。「出了台北市外，最能吸引無殼族的，毫無疑問就是淡水。」在房地產打滾二十多年的興鴻暘建設董事長陳建宏說，台北市小套房動輒八、九百萬元，豪宅起碼三、四千萬元，一般有小孩的夫妻，嫌小套房空間不足，豪宅又買不起，開始尋找台北市外的郊區房子。

事實上，購屋族比較新店、中永和、三重、新莊後，發現淡水房價從每坪十三、四萬元到二十七、八萬元不等，房屋總價也不貴，只需花六、七百萬元就可擁有三十坪以上三房的產品，而且二房、三房、四房格局多樣，還有透天別墅、小套房，許多買家更是被淡水的美景吸引。

「傍晚五點到七點，淡水的天空從金黃色到泛紅的霞光，太陽下山後，漸趨紫色到夜色的華燈初上，短短的一個多小時，天空可以轉換七、八種顏色。」陳建宏笑吟吟說著。

在淡水代銷過十幾個推案的陳建宏翻閱客戶資料說，去年淡水台北客（在台北市工作）占六成，其中北區的北投、士林、天母占了四成，這群人距離淡水比較近；也有部分是大安、信義、中山等區的客戶，這類型的客戶以第二屋的需求居多；北縣、淡水當地則各占二○％。


去化快 成本少　建商爭搶淡水舊建照土地

不過，從今年甫推案的「春天悅灣」來看，台北客占了七成，成長一成以上。這個趨勢顯示買不起台北市房子的族群愈趨增加。「士林飆到四十萬元，北投也漲上三十五萬元，淡水的低價優勢，的確吸引不少買不起台北市的族群。」

為何淡水推案爆量？永慶不動產紅樹林店長胡宇軒表示，淡水房市沉寂多年，捷運竹圍站、紅樹林站，從過去尚未通車的十萬元，瞬間跳升到二、三十萬元，捷運沿線的景觀住宅宛如雨後春筍。

信義紅樹林店長賴志榔指出，淡水許多土地是九九年之前的舊建案，有些建商捱不過景氣寒冬，抵押給銀行貸款的土地，成為不良資產。淡水餘屋經過九九年到○三年的去化，SARS（嚴重急性呼吸道症候群）後景氣翻揚，這些舊建照的土地，毋須經過新建照申請的冗長期，頓時成為建商眼中的新寵，爭相競標這些不良債權的土地。

「尤其是推案量大的、銷售總額高的，幾乎都是舊建照蓋的！」賴志榔說，像海帝、藍海、大溪地、托斯卡尼等建案都是舊建照興建，土地取得成本較低，其中托斯卡尼的山坡地大都是宏國建設和田明建設留下的不良債權。

由於有○八年兩岸三通的加持，許多推案量超過五十億元的建商，早已抱持長期抗戰的準備。也有另一種說法，有建商對房地產景氣看法保守，認為取得土地後，勢必得加速推案，深怕景氣轉淡，手中握有土地閒置，無法順利推案。

淡水住宅區呈現一條狹長的走廊地形，區分為北淡水、南淡水。竹圍站、紅樹林站屬於南淡水，南淡水是近兩年北縣房市推案的重鎮。

淡水房價價差大，產品多樣化，究竟要如何選擇？胡宇軒表示，近捷運的建案，仍是首選考量；其次休閒住宅、河岸景觀型的也炙手可熱。最後，產品特別的如去年熱銷的溫泉住宅「清淞」，打出鑿出淡水第一口溫泉，委託凱撒物業管理也順利去化。

捷運紅樹林站三百公尺內的建案，是淡水價格最高的地區。捷運站斜對面的富陽四季、富陽海悅是中古屋指名度最高的建案，富陽四季高樓層景觀住宅，成交單價甚至站上三十萬元以上。


摩天樓 透天厝　看好房市代銷業自建自售

今年紅樹林站是淡水戰區中的戰區，銷售的指標大案有，位在淡水中正東路二段，即將締造淡水房價新紀錄的淡水首席豪宅「藍海」，由甲桂林廣告轉投資的大隱建設興建。甲桂林廣告董事長張裕能豪氣地說，三拼格局三十八樓高的摩天高樓造形，不僅是東北海岸線上最高的地標住宅，而且將帶來台灣建築史上的新革命。每坪單價超越四十萬元，刷新淡水區的房價新紀錄，總銷六十億元的藍海，即將在九月推出。

另外，寶佳機構推出的「托斯卡尼」，位在登輝大道上，距離紅樹林站九百公尺，有大樓和透天別墅產品，大樓主力坪數三十三坪，開價十七萬五千元；透天別墅則開價在二十萬元以上，寶佳在此擁有上萬坪的土地，後續推案量將破百億。此外，甲士林建設也在登輝大道旁，推出的總銷五十億元大案「摩納哥」，戶數逼近千戶。

值得注意的是捷運和景觀，是左右淡水房價的兩大關鍵因素。賴志榔分析，淡水三站到台北東區起碼要四十分鐘以上，票價負擔也是購買淡水房子的考量之一，因此在士林、北投、天母工作的上班族，選擇淡水是不錯的選擇。

另外，開車動線十分重要，由於從竹圍到淡水的馬路十分狹長，迴轉不易。大溪地住戶黃先生抱怨，從大溪地開車往台北市，必須先往淡水方向前行數百公尺後，迴轉一個「U字形」，若是遇上塞車，要迴轉到家門口對面的馬路，起碼花上半小時。

此外，淡水一天有三個塞車時段，對開車的上班族來說，無疑是一種折磨。住在淡水的居民，一到周末假日看到排得一長串的車龍，就愁上一整天。