今年首年季台灣房地產景氣衝上雲端。三二○總統大選後，買氣迅速下滑，少數建商反應不及，已傳出虧損災情。立委選後，政局明朗，買氣開始回溫，展望新年，房市會跌？還是會漲？首購族、換屋族、投資客何時可以進場？挑什麼產品？
「當時不少建商都已事先在媒體預約版面或廣告，準備砸大錢迎接三二九黃金檔期來臨」，一位知名房仲業副總回憶，「最後結果只能以一個『慘』字收場。」
去年SARS期間，以一坪十八萬元買進淡水捷運紅樹林站對面住宅大樓的賴老闆，今年初房價一度漲到一坪二十五萬元，儘管淡水地區是建商推案的超級戰區，但漲幅依然可觀。每回提到當初談了八個月才出手的殺價經驗，賴老闆就樂不可支。不過，三月至今，政治因素已將他的房價壓回了一成左右。
趨勢一 沒有選舉／房市新年最大利多
「今年第一季之前的房市，沒有什麼價格是喊不到的！」新總陽建設總經理陳建宏回憶大選前的房地產盛況，當時的情況可以說是雞犬升天，不計成本湧入房市的大有人在。如今買氣縮手，建商不願降價求售，房價雖然跌幅有限，但成交量卻是冷到極點，買賣雙方的價格期望已開始形成拉鋸戰。
儘管總統大選爭議後來逐漸沈澱，但十月以後的立委選戰又讓房地產市場顫抖不已，尤其選前的「正名運動」可能引發的兩岸緊張幾乎讓整個房市窒息，豪宅變成「嚎」宅，建商的心懸在半空中。
立委選舉總算結束，正當建商預備開始重拾投資客的信心時，不到一周時間，卻傳出中國正式啟動「反分裂國家法」立法工作，剛發動引擎的房市又可能面臨熄火，不過信義房屋協理張欣民表示，未來一年台灣沒有任何選舉，政治語言的減少有助兩岸關係和緩，這將是房市最大利多！
政治陰霾尚未散去，年初開始買地、整地的建商，紛紛在下半年推出建案，光是大台北地區推案量今年就達四千四百億元，超過前兩年的總合，預估明年還會有四千億元進場銷售，讓人對新年房市不得不憂心。
今年代銷「悠遊市」，創下一個月出清佳績的傳真實業董事長王明成說，今年房市是「價量齊揚」，但供給成長率確實太高，加上政治因素衝擊，下半年整個市場復甦腳步已經放緩。
趨勢二 新屋量增／明年上半年得先去化餘屋
陳建宏則分析，即使十月以後看屋的人不少，但部分地區因為供給量一夕之間成長五倍，價格自然「沒辦法跟著走高」，這波房價走得太快，事實上，「價格要平穩，才能走得遠」。
據了解，今年下半年，許多建商招待中心出現不少「快閃族」投資客，這些快閃族不看樣品屋，也不坐下來跟銷售小姐討論房子細節，只是拿了資料和留下手機號碼後就離開，等銷售員打電話詢問，才慢慢磨時間殺價，而在買方市場主導下，成交率明顯走低，只剩第一季的三分之一不到。
展望新年，張欣民預測，明年台灣地區建物買賣移轉件數年增率估計只有五％，將比今年的一六％大幅放緩，主因就是供給量增加太快。以現在情勢看，明年農曆年前房價恐怕不會太理想，傳統三二九檔期會有一波反彈行情，不過仍以去化今年餘屋為主。
在今年供給量暴增下，中台灣地產贏家鄉林董事長賴正鎰預期，明年房市供給量將比今年下滑三至四成。由於今年已標售的土地很多是使用過去舊建照的高容積率土地，新建照容積率已大幅下滑，過去兩千坪可以蓋兩萬坪房子，新容積率只剩下十分之一，這將有助於供需走向平衡。
因為供給量大，很多消費者擔心房價可能再跌。近期仍在淡水地區密集推案的陳建宏分析，上一波房地產大多頭，是由八成以上「一案建商」築起，這些非專業建商在市場掀起價格破壞。但經過長年不景氣洗禮，體質不佳的建商多遭淘汰，現存的建商財務相對健全，殺價清存貨的情況較難發生。
過去三年在台北市推出七個預售案，總銷金額超過一七○億元的元大建設總經理黃仁勇也認為，建商目前一窩蜂推案情況已克制許多，今年下半年雖因選舉和兩岸不確定因素，使買氣降溫，但建商推案馬上放慢，預估○五年市場應可很快回到平衡狀態。
趨勢三 價穩量縮／成本上揚跌價空間有限
從建商今年下半年反應可以看出，隨著新推案去化速度放慢，且有建商傳出受傷災情，加上整個產業剛從長達十年的不景氣谷底走出，建商普遍風險意識已經提高，「自己打自己」地盲目推案確實已經減少。其次，由於土地、原料價格和利率都在看漲，建商成本推高，陳建宏說：「建商現在寧可不做，也不會胡亂殺價，因此，房價應該可以走穩。」
在價格大跌不易的情況下，黃仁勇認為，雖然政治因素會影響房價，但是對換屋族而言，趁著利空進場反而是撿便宜貨的好時機，因為長期來看，房價將溫和上漲，換屋族要買就要快！
分析過供給面，回頭再看需求面。這波房地產景氣先是靠首購買盤支持，由於房貸利率目前只有二％到二．三％左右，加上台北縣市優惠住宅貸款，台北市額度有二五○萬元、台北縣有二○○萬元，利率只要一．六％到一．九％。這些政府優惠措施，對首購族確實有誘因。
趨勢四 首購加換屋／明年房市兩大支柱
王明成說：「儘管台灣產業在外移，出生率在下降，但是，只要到小學門口站一下，看看成群的學童，這些都是未來的首購族，就會對長期房市充滿希望。」
在首購族率先進場後，隨著房市觸底，過去兩年，建商猛推毛利率高的「套房」和「豪宅」產品。打著「買比租划算」，使低總價的「套房」產品一度熱銷；至於「豪宅」更是全台熱推，成為帶動房價走高的急先鋒。
不過，在超額供給出現後，地產專家均預測，明年買屋主力將回歸首購族和換屋族，豪宅和小套房將不到市占率的一○％。地產老將侯西峰就指出，首購族源源不絕、生生不息，適合都會小家庭的產品，需求永遠存在。
至於換屋族群，區域性強但供給量不大的產品，只要設計得好、符合換屋族需求，王明成預估，即使目前房市供給量大，這類產品仍可順利銷售。其中，捷運沿線因為交通便利，將可持續吸引購屋族買氣，今年九月「悠遊市」順利出清，目前「碧潭有約」銷售成績不錯，即是明證。
此外，隨著單身族群、單親家庭增加，王明成預言，生活便利的精華區，將會持續有小豪宅推出，吸引單身、單親人口入住，這類面積在二十坪以內、總價七、八百萬元以內的產品，只要管理佳、設計新穎，將持續熱銷。
同樣可能受到換屋族青睞的則是改良式的重疊屋、或是透天別墅，這類產品將會在南港、內湖等台北周邊地區大量出現，這可從「綠中海」建案今年熱銷看到市場的需求，畢竟還是有不少換屋族嚮往擁有透天厝。
隨著房價走穩，市區內土地愈來愈稀少，未來舊商業區的都市更新商機將跟著出現，一位仲介業者指出，台北市捷運旁的舊住宅，是最佳的介入標的，買這些舊房子，就像買進未上市潛力股，如果未來順利完成都市更新，在獲利上將以倍數計。
陳建宏也認為，台北市等重要都會區未來的發展重點在都市更新，許多建商都在積極尋找，不過因容積率面臨法令問題，預期如果政府將來提出相關鼓勵配套措施，將掀起房市的一波風潮。
趨勢五 土地有限／捷運帶動都市更新商機
至於台北、高雄、台中的捷運周圍房地，未來仍將「高燒不退」，張欣民指出，捷運一般會有上漲三部曲，即定案、動工、完工三階段，現在台中捷運已定案，預期建商將開始進場推案，建議投資客可先購置土地，伺機轉手。而高鐵現在則宜謹慎，由於炒地的氣焰過熾，建議在接近完工時再買進為佳，否則易有資金高檔套牢的風險。
告別○四年第一季「價量齊揚」的榮景，下半年在天母推出豪宅「天墅」案銷售率仍達五成的侯西峰認為，「未來產品價值感會超越價格戰」。
由於房地產進入門檻不高，只有拚創意以及全方位服務的建商才能生存，現在許多房子都引進社區觀念，這些社區從早期避免遭小偷，逐漸演變為物流管理，如擦皮鞋、代訂服務等，強調「軟體」的觀念，有無管理的社區，「價值」完全不同，這類有管理的建案未來價格相對看好。
至於商用不動產，除非兩岸關係解凍，有突破性的進展，否則在產業持續外移下，商用不動產需求很難大幅攀升。面對商用不動產需求減少的情勢，王明成手上已有位於商業區、原擬規畫興建商用大樓的建案，現在一百八十度大調整，改成興建豪宅。王明成說：「在民生東路大馬路邊建豪宅都比蓋辦公大樓更好賣！」
主要原因是因為商用不動產在兩岸關係不穩的情況下，跨國性的大型商業集團進駐台灣明顯減少，使得諸如商場等需要長時間回收的大型商用不動產，後市將較為辛苦，除非開發商取得土地成本低，否則要回收獲利難度甚高。
趨勢六 齊漲不再／明年是「個案表現」年
相較商用不動產看淡，在交通便利、有大型商業投資案進駐、環境規畫明顯改善地區的住宅產品則相對看好。黃仁勇分析，台北地區以內湖、大直、南港一帶，另外台北縣的新店、板橋新站也是看好的地區，過去兩年新店的湯泉美地能夠熱銷，即是例證。出了台北，台中只有中科和七期重劃區較安全，高雄則以捷運沿線、美術館文化園區和農十六最看好。
相反的，一些預售屋大量供應的地區，專家則提醒消費者必須特別小心，這些地區包括台北縣的林口、淡水、三峽、土城，新竹的竹北、台中七期以外的重劃區等，由於供給量太大，房價將被壓抑。即使是台北市區的高貴地段，如信義計畫區、天母，在推案太多後，房價上漲空間同樣都會被壓抑。
不過，有些地區則是利空出盡，後市看好。其中，房價因淹水而慘跌的汐止，隨著淹水情況改善，一些新推案在價格超低的情況下，反而是首購族可以考慮的地區，因為未來隨著淹水情況改善，房價上漲空間反而較大。
總之，明年隨著房市景氣在「價穩量縮」格局中，市場觸底後的「價量齊揚」榮景將難再現，代之而起的則是「個案表現」，聰明的消費者可得按自己的需要，仔細比較再進場。(本期轉載自今周刊第418期)
