走過低迷時期，台灣的房地產已開始發酵，有了新的組合及變化，民國九十一年的十大建商排行就是一個很好的證明，過去大家耳熟能詳的常客多半退出榜外，取而代之的是一些非上市上櫃的新公司。可以預期的是，台灣的房地產已不同於往昔，進入了一個重新洗牌的階段。
這份新出爐的十大建商名單中，只有大陸工程、國泰建設等兩家為擁有全國知名度大型建商，去年只分別推出八十億元（第三）與三十五億元左右（第九）的量體，而元大建設（第六）則因去年高價標下何應欽故居等兩塊國有地，一舉推出兩個豪宅建案，量體為五十一億元。其餘的建商，包括推案量第一的寶佳機構在內，還有麗寶機構、昌益電子、永春建設等，皆為專營台北縣、桃園、新竹等地平價住宅的區域型建商。
大型建商退位，區域型建商竄起，成為這兩年台灣房地產市場的新趨勢，由此回顧去年，甚至回溯到八十九年的房市，不難觀察出整體經濟環境低迷與低利房貸政策的調整，再加上區域建商成本控制精準等多重原因，造就房地產業界重整的現象。
觀察去年的整體新屋市場，根據《租售報導》雜誌的調查，主要市場依然集中在北台灣，估計包括台北縣市、基隆、桃園、新竹等地，合計推案量約有三二○○億元左右，其中以台北市一二八○億元居首，其次是北縣的九一五億元，桃園六九三億元、新竹二七八億元，基隆則只有六十七億元。
由於台灣的房市價格三年內已持續下滑二至三成，讓建商在推案時機選擇與量體上皆採取謹慎的態度，因此整體的案量較往年減少一些，但是推案的案數卻相當多，以北市及桃園兩地來說，推案案數皆超過二三○個。
以最具指標觀察意義的台北市來說，市場的主力呈現兩極化的趨勢，要不就是推出高單價、戶數少的豪宅，不然就是選擇推出適合小家庭與個人的小坪數精品；而桃園、新竹等地，市場主力則為低總價的平價住宅。整體成交率平均只有四成左右，顯示市場還是持觀望態度。
資金周轉與銷售不佳 促使大建商場邊觀望
以目前的房地產業來看，以往不斷推案的大建商，去年保守了許多。原因之一是，前兩、三年大型建商偏愛在台北市推出高價豪宅，至今仍在去化中，資金周轉與銷售不易，建商連續推案的意願則相對偏低，因此之前曾以一、兩百億元單一個案衝大市場規模的建商，去年多半按兵不動。
再者，經濟不景氣，商用辦公大樓的空屋率已偏高，尤其是過去三、四年間，內湖六期重劃區內曾經一口氣釋出數百億元的商辦市場，唯去化情形不若建商期待，因此去年幾乎沒有新的商辦大樓推案，往年專走商辦路線、引領市場風騷的建商，去年紛紛偃旗息鼓。
大陸工程是在去年十大建商中少數仍擠進榜的上市櫃公司，該公司協理廖淳森表示，去年許多大型建商採取了保守策略，以先出清空屋為主，目的是為了獲得周轉的資金。不過也有業界人士認為，有的大型建商近幾年也面臨公司體質上的調整，五十甲代銷公司協理鄭光榮就指出，區域型建商在八十五年和八十六年房地產業一片大好的時期，並沒有投入大量的資金搶建，所以現在才有餘力推出新的案子。
那些在景氣大好時投入大量資金的上市上櫃公司，面臨了資金套牢的窘境，再者，上市上櫃公司必須受到許多法令的限制，所以推案時必然會有所局限，發展到一定的程度就會漸漸停滯，沒有辦法做太大的突破。
去年排名第四的欣翰建設經理黃宏謀也舉例，政府要求想要申請上市櫃的營建公司，一定要準備未來五年計畫開發的土地，讓前幾年上市櫃的建商財務被卡死，因此房地產業普遍認為「上市櫃對建商的營運是有百害而無一利，通常的狀況是，只要一上市上櫃就一定死！」對上市櫃公司限制太多，導致有些區域型建商縱有實力可以上市櫃，最後仍選擇躲在角落裡默默賺錢，反而成為市場贏家。
大量優惠低利房貸 有效刺激房市需求
另外，業者指出，區域型建商竄升的主因首推低利房貸政策。廖淳森就指出，「政府實行的首次購屋優惠方案以及低利率房貸等政策，對於台灣的房地產業來說，確實是一項利多。」從八十九年政權輪替以來，為了刺激房地產市場，政府每年釋出高額的優惠房貸，從該年的三二○○億元、利率五．五％，九十年的二千億元、利率降至四．三％，到去年，市場全面進入低利率行情，各銀行無不推出四％以下的低利房貸吸引購屋族，總計金融機構釋出的低利貸款高達五二○○億元，而今年初，政府再公布續撥二千億元的優惠貸款，最低利率甚至達到一．八八五％。
由於低利房貸可提供的貸款額度只有二百萬元到二五○萬元，因此總價超過六百萬元的成屋案受惠程度並不明顯，反倒是低價小套房，或是都會區外的平價住宅，因而在有九成貸款的號召力下，成為近年購屋族的首選。
以桃園地區來說，從九六年開始，就因平均每坪十萬元左右的低價，成為北台灣民眾心中的「首購天堂」，原本大型建商也齊聚於此搶攻市場，在前幾波的熱潮中賺到錢後卻逐漸淡出桃園市場，主因是，大型建商整體建築成本居高不下，在價格仗硬是敗下陣來。
寶佳機構董事長林陳海曾表示：「三百萬元的房子，我賣二百八十萬元給別人，我覺得自己好像給別人二十萬元的恩惠。」即使總價低了將近一成，但是林陳海認為，因為成本控制得宜，他所賺的並不會比大建商少。
壓低成本占優勢 精確評估市場需求
專營房地產代銷的新理想廣告公司董事長劉興烘也指出，桃園現已形成由寶佳、麗寶和竹城等三大建商掌控的局面。他們能夠勝出的關鍵就在於有效地控制成本。最明顯的例子就是寶佳建設，他們的成本控制以及施工效率在業界是出了名的。
雖然他們有好幾個分公司，但一個分公司員工大約只有五到六人，這在建商中是一個很特別的現象，也就代表他們嚴格控制人事成本，所以在進入桃園房地產時，就會對許多原來的大型建商造成壓力。大型建商的成本不具競爭力，有些建商甚至直接把地皮賣給區域型建商，反而虧得比較少。大型建商的淡出桃園平價住宅市場，也可說是被區域型建商「淘汰出局」的。
正因為評估自己實力不若大型建商來得雄厚，區域型建商每一步都走得小心翼翼，以寶佳、麗寶兩家建設機構來說，他們的特色就是絕不花錢養地，買地、開工到銷售結束，一定會規畫在兩到三年完成，這樣才不會虧錢，因此，這些老闆自己都花了很多心力做市場評估，林陳海就這樣分析北台灣市場：「如果目前台灣的房屋需求戶數以五萬戶估算，我認為台北市有五千戶，新竹也有五千戶，台北縣有兩萬戶，而光是桃園也有一萬戶的量，總括來說，桃園的房屋需求量好過台北市。」
事實證明，林陳海的眼光的確精準，根據內政部對去年台灣房產景氣調查所做的房屋買賣移轉件數統計（包括新屋與中古屋︶，桃園地區以四萬九千件的數量高居全台之冠。林陳海不只看到市場需求，他在規畫公司每年推案量上，都是以此作為評估，務必保證公司每年可以達到穩定的營收與一○％的獲利，也因此寶佳或麗寶兩公司的真正實力，甚至比部分上市櫃公司還來得雄厚。
廖淳森也認為，「許多小型區域型建商的崛起，並不只是受景氣影響，在市場敏銳度和靈活度上是比大型建商來得好。」黃宏謀也認為，在不景氣時，誰能將資金做最有效且靈活的運用，才能在競爭中勝出。他說，「上市櫃公司由於每年有營業額以及 EPS （每股純益）的壓力，資金的運用會比較不靈活， 政府的政策有時也是一種營運上的包袱。」
林陳海則指出，「我們的財務操作不像大建商，動輒就是好幾百億元。我們採行的策略是盡量讓自有資金的比例較高。這樣不僅可以降低營運風險，在和銀行做資金調度時，也會比較容易。」
觀察今年房市，業界普遍認為將會逐漸回溫，而在開年第一季，市場也確實給了低迷許久的房地產市場溫暖的回應，以《租售報導》雜誌公布的第一季調查顯示，業界看好，再加上政府又釋出二千億元的低利房貸等多重利多影響下，北台灣第一季新屋推案量目前已經累積到二二○○億元，接近去年全年案量的三分之二，且不少休息一、兩年的大型建商又展開躍躍欲試的動作。
大建商的退位，讓去年的十大建商排行有了不一樣的風貌。對房地產業者而言，重要的不是排名，也不是誰退位、誰竄起，而是如何能掌握在市場勝出的先機。從區域型建商的表現來看，誰能看準市場、有效控制成本、靈活地運用資金，才能替自己創造有利的條件。
