今年房市在政府強力作多下，出現價跌量增局面，面對變數重重的明年，周俊吉、孫慶餘怎麼看？周俊吉認為明年應該是房地產落底的一年，孫慶餘認為供給增加，需求下降，價格會再下滑一成。
問：明年房市的價量變化？
周俊吉：明年房產景氣落底
孫慶餘：量持平，價跌一成
周俊吉：今年房地產價格比起去年還是下跌一成，預估明年跌幅會比較小，約五％左右。不過，明年房地產景氣應是落底，最簡單的指標是整體的供給與需求。過去因為容積率管制的政策拖延，造成搶建風潮並導致供需嚴重失調，但經過多年的調整，這一、兩年已明顯發現新需求開始超過新供給，主要是新推建案很少，而每年新增的家庭漸漸消化餘屋。
今年的房屋買賣件數較去年多，預估明年的交易件數也不會少於今年，原因是土增稅減半措施在明年近尾聲，會增強屋主出售意願，且買主會期待房價降低，再加上利率仍低，交易量看來不會減少。目前台灣的家庭戶數少於住宅存量，未來一、兩年兩者數量若開始拉近，房地產的行情就能開始回溫。
孫慶餘：永慶房屋今年一到九月的業績較去年同期成長六○％，整體市場成交量也成長二八％，看似房地產好像已經脫離谷底，其實不然。為什麼？「一一二三」農漁民大遊行，讓房市小小跌了一段。農漁民遊行的結果讓金融改革腳步停頓，意味著房地產還會再跌價；農漁會如果關了門，這些最底層與最無法轉型的族群又將增加全民福利支出。最近就出現已付訂或付斡旋金要買房子的消費者停止購買動作。
至於明年，推估價格可能再下滑一成左右。除了「一一二三」的效應延燒外，餘屋數仍可觀：大台北餘屋數目前約二萬戶， 明年資產管理公司（ AMC )的釋出數量會是今年的二倍、約二千多戶；加上台商流行到大陸置產，以及低利率政策早已吸出了不少潛在購買力，市場還得繼續消化餘屋與二兆元的銀行逾期放款，以供需來看，不僅供給增加，需求也下降。
問：零利率會帶領台灣房市進入另一波高潮？
周俊吉：房仲業將是大贏家
孫慶餘：是租轉買最好時機
周俊吉：今年房屋交易量變大，主因就是利率下降，一些過去不願意購屋家庭才開始購屋，餘屋消化要夠多，建商才有推新案的意願。然而，現在社會變遷快速，房地產的交易量也跟著放大，相較於建商，房仲業受到社會變遷的衝擊小很多。以新購豪宅的客層觀察，通常這些客層只是換屋，並將手上的舊屋釋出，常常會造成三、四個轉手案件釋出，因此中高價位的新屋成交，往往代表後面有一串成交的機會，所以未來幾年建商還會很辛苦，可是仲介商相對會好一點。
孫慶餘：以個人的還款能力而言，目前利率這麼低，貸款買房子的確划得來。過去大家認定合理的房貸負擔是家庭收入的三分之一，景氣好時甚至拉高到二分之一。最近根據台灣各縣市成交房價與可支配所得而做的調查顯示，現在房價負擔最高的是台北市，占家庭月收入三○％左右，台北縣二八％，接下來是新竹，只有一六％，最低的是台中，只有九．八％，可見房價的跌落讓台灣的有殼蝸牛族背上的殼不再那麼沉重，已經沒有地區屬於不合理的房價區，這也是最近很多人「由租轉買」的主要原因之一。
問：三通是台灣房地產的利多或利空？
周俊吉：房市應可持穩
孫慶餘：消除對岸置產意願
周俊吉：房市能否回溫的另一關鍵因素，為有幾十萬的台商在大陸，這些人是否移民到對岸，值得觀察。從信義房屋上海的業務可以發現，台商移民數目明顯增加，早期赴大陸工作者並不會想移民，一方面不預期在大陸待太久，且居住、醫療品質太差。不過這兩年來，這些條件都逐漸改變，而且短期內不可能結束大陸的工作，再加上小孩就學也是一大問題，許多家庭不希望分隔兩地等，都造成移民人口增加。
以新竹經驗來說，因為新竹當地的就學條件並沒有比台北好，很多人都選擇通勤，或是平日以工廠為家，周末回台北。三通之後，若讓上海、福建等台商聚集的都市，往來台灣的時間與金錢都可以大幅降低的話，移民的情況應該就會減少。
移民對台灣的傷害最大，置產只是在大陸多買個房子而已。就算是台灣的年輕人都不想買房子，我也不擔心，只要他們願意住在台灣，就算只租房子，都會有人蓋房子來租給他們，這也算是新增的需求。
孫慶餘：目前政府開放中資來台買房地產，好比國際貿易般是「單向失血」：只准台商到大陸置產，卻以「買台灣地產要附財力證明」等限制卡住中資來台置產，事實上，大陸也不准人民來台灣置產，所以開放中資等於沒有開放，除非等到兩岸都對購買台灣地產的限制全部放寬，台灣的地產才有另一波新的行情。
再論直航問題。直航之後，我想，通勤的往返有可能抵銷了到對岸的置產意願。我有個朋友家住高雄，每周上台北開會兩次，即使連著兩天都得留在台北，他也寧可回家陪太太，也絕對不在台北過夜，這就是交通便利的結果，而且長期往返航空公司也給與機票折扣待遇，算起來比在台北過夜的住宿費還划算。
問：三拍屋（金拍、銀拍及法拍)對市場的衝擊？
周俊吉：量太小，影響有限
孫慶餘：多少會造成房價波動
周俊吉：很多人認為銀拍屋的出現會打亂房市，其實以法拍屋案件來看，一年就有兩萬多戶，銀行拍賣案件所占比率很少，金拍屋也不過是替代部分法拍的功能，而且二、三十場下來不過十幾億元，對市場影響真的不大。
而 AMC 承接的案量雖然很大，如接手倒閉建設公司的整批住宅區， 但對資產管理公司來說，最有利的方式是與住戶作債權協商，除非逼不得已才會在市場上拋售，如果連協商都不成的案子，表示這些案子條件真的很差，即使流到市面上，也不致衝擊市場價格。
孫慶餘：應有一小部分影響，因為這些產品與正常產品，以及購買者都有所區別，不可諱言的，這些產品的價格的確會造成衝擊，但另一方面，也出現了有些因「三拍屋」價格低廉而現身的買主，在看過三拍屋不甚理想的屋況後，反而成為我們的潛在買方，所以不完全對正常的房仲管道造成衝擊。
的確，經過十餘年的空頭，房地產已經整理得差不多，只是目前市場還是「想賣的多」，尤其是之前所提的急需拋售存貨的建商，而金拍、銀拍與法拍多少對市場價格構成威脅，所以我的問題是：「價格一路下跌，會不會再讓逾放增加，因此愈拍愈多？」在這些惡性循環影響下，如何找到平衡點，並扭轉情勢，有賴政府多想想。
台灣要拉住房價這匹野馬，真的要看「韁繩在手」的政府如何做，例如優惠房貸政策還是得繼續持續；所以，我認為房市的操盤法則，跌到一定程度時放一點利多，量就會出現，若和股市一樣採「一次殺盤清出浮額」做法，鐵定有反效果。
周俊吉：今年房屋交易量變大，主因就是利率下降，一些過去不願意購屋家庭才開始購屋，餘屋消化要夠多，建商才有推新案的意願。然而，現在社會變遷快速，房地產的交易量也跟著放大，相較於建商，房仲業受到社會變遷的衝擊小很多。以新購豪宅的客層觀察，通常這些客層只是換屋，並將手上的舊屋釋出，常常會造成三、四個轉手案件釋出，因此中高價位的新屋成交，往往代表後面有一串成交的機會，所以未來幾年建商還會很辛苦，可是仲介商相對會好一點。
孫慶餘：以個人的還款能力而言，目前利率這麼低，貸款買房子的確划得來。過去大家認定合理的房貸負擔是家庭收入的三分之一，景氣好時甚至拉高到二分之一。最近根據台灣各縣市成交房價與可支配所得而做的調查顯示，現在房價負擔最高的是台北市，占家庭月收入三○％左右，台北縣二八％，接下來是新竹，只有一六％，最低的是台中，只有九．八％，可見房價的跌落讓台灣的有殼蝸牛族背上的殼不再那麼沉重，已經沒有地區屬於不合理的房價區，這也是最近很多人「由租轉買」的主要原因之一。
問：三通是台灣房地產的利多或利空？
周俊吉：房市應可持穩
孫慶餘：消除對岸置產意願
周俊吉：房市能否回溫的另一關鍵因素，為有幾十萬的台商在大陸，這些人是否移民到對岸，值得觀察。從信義房屋上海的業務可以發現，台商移民數目明顯增加，早期赴大陸工作者並不會想移民，一方面不預期在大陸待太久，且居住、醫療品質太差。不過這兩年來，這些條件都逐漸改變，而且短期內不可能結束大陸的工作，再加上小孩就學也是一大問題，許多家庭不希望分隔兩地等，都造成移民人口增加。
以新竹經驗來說，因為新竹當地的就學條件並沒有比台北好，很多人都選擇通勤，或是平日以工廠為家，周末回台北。三通之後，若讓上海、福建等台商聚集的都市，往來台灣的時間與金錢都可以大幅降低的話，移民的情況應該就會減少。
移民對台灣的傷害最大，置產只是在大陸多買個房子而已。就算是台灣的年輕人都不想買房子，我也不擔心，只要他們願意住在台灣，就算只租房子，都會有人蓋房子來租給他們，這也算是新增的需求。
孫慶餘：目前政府開放中資來台買房地產，好比國際貿易般是「單向失血」：只准台商到大陸置產，卻以「買台灣地產要附財力證明」等限制卡住中資來台置產，事實上，大陸也不准人民來台灣置產，所以開放中資等於沒有開放，除非等到兩岸都對購買台灣地產的限制全部放寬，台灣的地產才有另一波新的行情。
再論直航問題。直航之後，我想，通勤的往返有可能抵銷了到對岸的置產意願。我有個朋友家住高雄，每周上台北開會兩次，即使連著兩天都得留在台北，他也寧可回家陪太太，也絕對不在台北過夜，這就是交通便利的結果，而且長期往返航空公司也給與機票折扣待遇，算起來比在台北過夜的住宿費還划算。
問：三拍屋（金拍、銀拍及法拍)對市場的衝擊？
周俊吉：量太小，影響有限
孫慶餘：多少會造成房價波動
周俊吉：很多人認為銀拍屋的出現會打亂房市，其實以法拍屋案件來看，一年就有兩萬多戶，銀行拍賣案件所占比率很少，金拍屋也不過是替代部分法拍的功能，而且二、三十場下來不過十幾億元，對市場影響真的不大。
而 AMC 承接的案量雖然很大，如接手倒閉建設公司的整批住宅區， 但對資產管理公司來說，最有利的方式是與住戶作債權協商，除非逼不得已才會在市場上拋售，如果連協商都不成的案子，表示這些案子條件真的很差，即使流到市面上，也不致衝擊市場價格。
孫慶餘：應有一小部分影響，因為這些產品與正常產品，以及購買者都有所區別，不可諱言的，這些產品的價格的確會造成衝擊，但另一方面，也出現了有些因「三拍屋」價格低廉而現身的買主，在看過三拍屋不甚理想的屋況後，反而成為我們的潛在買方，所以不完全對正常的房仲管道造成衝擊。
的確，經過十餘年的空頭，房地產已經整理得差不多，只是目前市場還是「想賣的多」，尤其是之前所提的急需拋售存貨的建商，而金拍、銀拍與法拍多少對市場價格構成威脅，所以我的問題是：「價格一路下跌，會不會再讓逾放增加，因此愈拍愈多？」在這些惡性循環影響下，如何找到平衡點，並扭轉情勢，有賴政府多想想。
台灣要拉住房價這匹野馬，真的要看「韁繩在手」的政府如何做，例如優惠房貸政策還是得繼續持續；所以，我認為房市的操盤法則，跌到一定程度時放一點利多，量就會出現，若和股市一樣採「一次殺盤清出浮額」做法，鐵定有反效果。
