上個月，政府祭出三二○○億元優惠房貸專案，對於手中尚有大量餘屋的建商而言，可謂「久旱逢甘霖」，莫不卯足勁全力促銷。業者們心中很清楚，一旦三二○○億元房貸額度用盡，房地產市場又將再度陷入低迷期，此刻不賣，更待何時。
為維持擔保價值建商咬牙不降價
因為，供過於求的情況太嚴重，即使降價仍無法在短時間內全部出清。另外一個更重要的問題是，一旦降價，未出售餘屋在銀行的擔保價值也隨之下降，而建商超額的借款就會面臨追繳擔保品的問題，否則就必須還款。在這種情況下，雖然債務壓力愈來愈大，但只要短期內能撐得住，大多數建商仍選擇維持原來的售價，或僅小幅降價，以維持在銀行的擔保品價值。這是為什麼餘屋售價不能即時反映市場面的主要癥結。
建商為製造業績，在過去餘屋壓力還不太大時，還可以以案養案，但幾年下來，未出清案子愈積愈多，已壓得業者奄奄一息。在龐大餘屋壓力下，建商最大支出為利息，因此為解決「缺錢」困境，「以債養債」成為最立竿見影的辦法。而在取得資金的手段上，這幾年建商也琢磨出一些向金融機構「要錢」的本領，主要手法約可歸納為下列幾種：
一、土地低買高賣予關係人：此一要錢手法相當普遍，尤其八十六年林肯大郡災變後，山坡地已乏人問津，不少財團由於握有大筆尚未取得開發許可之山坡地，為讓資金解套，於是將這些燙手山芋透過關係人轉手購入，而土地價格當然也隨成交次數而節節上漲。土地行情墊高，金融機構融資額度也隨之水長船高。另外，業者也常利用土地開發案發布利多訊息，藉此炒高土地價格與公司股價，再利用關係人交易之利益輸送模式，獲取不當利益。
三大要錢手法坑殺銀行
二、以員工人頭購屋：針對尚未完工的個案，建商在會計上可以「完工比率法」入帳，即個案銷售率超過入帳門檻時，可以銷售成數乘以工程進度比率計算業績。所謂入帳門檻即土地成本加營建成本之總和，一般約為總銷金額之六至七成。同理，個案銷售率未超過這個門檻前，該案在帳上業績則為零。
因此，面對個案銷售率不佳，無法入帳時，業者就會利用員工及親友簽訂假購屋合約，並以購屋人頭戶向金融機構取得信用貸款。另外，如政府推出房貸優惠專案，利用員工人頭戶購屋，並取得銀行優惠貸款也是類似手法。雖然，員工明知將承擔可能被套牢或倒帳的風險，但為保住飯碗也不得不配合公司政策，所謂「員工是公司資產」這句話在此可謂發揮無餘。
三、成立子公司借錢：建商以交叉持股方式轉投資設立一些非業務需要的子公司，並以這些子公司名義向金融機構借錢，而子公司的高階幹部當然也成了連帶保證人。如兩年前某建設機構在出事前快速成立十多家子公司，並升任一群幹部為總經理，最後，負責人卻掏空公司資產遠避國外，留下一群負債累累的空頭總經理。另外，也有利用子公司買回自家股票，並將股價炒高以股票向金融機構質押，以取得資金，然而，大玩類似手法者目前皆已嘗到苦果。
事實上，建商這些玩弄數字的手法，銀行心知肚明，因此，絕對需要銀行充分配合。而銀行之所以成為「共犯」有幾個原因：一、業者無力還債，銀行被連帶套牢，只好協助其暫渡難關，以免立即變成呆帳。二、銀行主管與建設公司達成某種「默契」，在彼此都有好處的情況下，借錢自然皆大歡喜。三、在高放款利率的誘因下，一些新銀行為衝業績，仍願冒險融資。四、業者政商關係良好，銀行不得不配合。
目前，不少建商負債比率雖高達八成以上，但業者私下常打趣說「債多不愁」，因為，即使無力還債，最壞情況不過是將手上無法出售的餘屋丟給銀行而已。然而，銀行雖擔心放款可能變成呆帳，但只要每月利息收得到，沒人有魄力去戳破這個泡沫。
最近，政府正執行金融掃黑，讓民眾突然驚覺銀行主管人員玩錢的手法簡直是匪夷所思。對於存款戶及股票投資人而言，大家最關心的問題應是如何獲取銀行不良放款之相關資訊。目前，財政部所公開資料主要為「存放比率」及「逾放比率」，而可能成為呆帳的不良放款，一般人很難獲得相關資訊，即使透過金融檢查，也不易評估出擔保品是否高估的問題，尤其是土地價值更不易估算。由於資訊透明度不足，加上專業的複雜性，也因而增添稽核的困難度，投資大眾及存款戶也只能自求多福。
針對目前金融問題，財政部計畫成立資產再生公司，以解決金融機構八千五百多億元之逾期放款。然而，以目前金融機構對營建業的融資情況分析，未來出現的逾期放款又將是一筆龐大金額，一旦問題引爆，將可能造成一波金融危機。
另外，有民眾可能擔心三二○○億元優惠房貸額度用完後，將喪失享受利息優惠的權益，因而趕著在最近購屋。但是，從目前供給過剩的情況分析，一旦房貸優惠停止，市場勢將再陷入低迷期，議價空間應較現在大。因此，即使錯過了這波利息優惠時點，但卻有機會享受房價下降的利多，孰重孰輕，購屋人可要仔細衡量。
