比任何城市對兩岸關係更為敏感的高雄市，辦公大樓產品自八十四、五年兩岸關係趨緊之後，即隨著全台辦公大樓租金售價大幅滑落而一蹶不振，即使後來台北市的辦公商品租金價格回升而成為明星產品，但高雄市在「兩岸三通」、「港市合一」遙遙無期，以及產業無法有效升級以高科技取代、並由此引進更多的外商與金融服務業之下，辦公大樓售價與租金仍然「趴在地上」，甚至還在下跌。
高雄地區的建商曾經在七十八年搶建辦公大樓商品，但在大環境不利去化樓層下，縱使這兩年台北市又回頭流行推出辦公大樓，然而到前年底為止，高雄市的辦公室使用執照核發面積僅為台北市的四分之一強、約一○二萬坪而已，絲毫喚不起建商的信心。
高級辦公廳每坪六百元任君挑
除了大環境不利辦公市場生存，「飆高」的特色亦是加深大高雄辦公商品不易去化的另一項成因。動不動就有一棟近萬坪辦公樓地板面積釋出，雖然「超高層辦公大樓」已經造就了國際港都高雄市建築獨一無二的特色；而且一棟超高層大樓興建的造價成本相當昂貴，當初一心一意只想建立「地標」以樹立形象的建商與企業，多少都因超高層大樓而嘗過財務陷入困境的苦頭。以最近頻頻進行企業瘦身的東帝士集團為例，「八五國際廣場」前前後後蓋了快十年，每坪營建成本不包含人事管銷費用，即高達二十餘萬元，對陳由豪的財力，實在不能不說沒有殺傷力。
依東帝士規畫「八五大樓」一到九樓將規畫為購物商場、開設大丸百貨公司，九到十二樓則設定為科技娛樂城，十二到三十六層則規畫成商務套房、辦公室之用，三十七層以上到七十一層則為五星級、有六百間客房的青雲酒店，七十一到八十五層則規畫成瞭望台、通訊台、聯誼會、餐廳等等。
「八五大樓」的規畫如果成功，的確可為東帝士帶來不少的現金，不過，高雄市本身缺乏觀光資源，百貨公司卻林立，再加上金融服務業並非鼎盛，這個高達九七九七六坪的樓地板面積一旦釋出之後，對高雄辦公商品而言，恐再添雪上加霜的效果，因此業界評估，還要經過五到十年才能將現有空置的辦公商品逐步填滿。
而其中高雄舊地標｜｜長谷世貿聯合國在興建時期（八十年左右），也一度傳出資金過於吃緊，而出現周轉不靈，結果員工發動減薪共體時艱的情事。但長谷副總經理翁國芳說「沒有那麼嚴重」，不過當時的確是興建到三十七層結構體時，銀行建築融資貸款才下來。也因為世貿聯合國案，長谷才體認到興建超高層大樓成本之高，不如蓋住宅划算；加上完工租售狀況不如預期，之後曾有一個辦公商品個案「都會廣場」，只在規畫階段就胎死腹中，改成將在今年年中完工的住宅大樓「公園音樂會」案。
亞洲企業中心變更設計耳語不斷
另一個又將改寫高雄房地產地標的建築物，則是前年七月間動工先行興建百貨公司部分的亞東集團「亞洲企業中心」。據傳聞，這棟規畫樓層高達一○三層的超級建築計畫，是讓台北國際金融大樓由原先五十九層的規畫一下子拉高到一○一層的主因；而整個五千坪的基地共規畫兩大樓建築，分別為二十餘層與一○三層，其中興建中的較低樓層規畫為遠東百貨與遠企中心等，一○三層的部分則有遠東飯店、辦公室等複合商品。然而據了解，該棟大樓因採超高樓層設計，光是建照取得就拖了很長的時間，在看到「八五大樓」在取得使用執照而又再經歷市府驗收層層關卡，整個「亞洲企業中心」到完工開幕歷時十年以上絕對跑不掉，因此市場已悄悄傳出亞東集團在超高層大樓部分可能變更設計的耳語。
不過，如果依照原本計畫，「亞洲企業中心」應該不至於對高雄商用不動產市場造成太大衝擊，因為該案在高雄精華商業區三多路、中山路上，而且又與中山路到小港機場的捷運紅線站聯合開發，未來人潮的引進絕對沒有疑慮；而且屆時高雄市的重大工程也有機會加速完成而帶動商業新貌，「亞企中心」大概不會有八五大樓完工開幕時，正逢高雄商業活動每下愈況與全台經濟前景衰退的悲情遭遇。
除了另外兩棟非辦公大樓、但亦為超高樓層的四十二層漢來飯店與四十一層的霖園飯店外，高雄市還有三棟超高層的老辦公大樓：原高雄地標的五十層長谷世貿聯合國、三十七層的寶成企業總部與四十二層的宏總亞太財經廣場。由於屋齡都已有十年，進駐率平均在七成左右，算是高雄辦公室大樓之中空置率較低的幾棟「辦公名宅」，不過租金與售價都不算高，租金每坪約在六、七百元上下，售價則約在每坪十五到十九萬元左右。
至於什麼業別進駐在這些超高層大樓，根據太平洋房屋高雄分公司研展部的統計，位在中山路與民權路口的「寶成企業總部」如扣除寶成建設總部樓層，進駐比率高的業別為資訊業，保險與貿易公司次之；「宏總亞太財經廣場」則以貿易公司為主要進駐業別，其次則為資訊業；而「長谷世貿聯合國」除了三個樓層作為長谷建設企業總部之外，亦以貿易、資訊業為主要進駐業別，的確反映了有別於台北市以金融服務業為辦公大樓主要進駐業別的情況。而類似這麼高級的辦公大樓中竟然多有進出分子多且複雜的保險業或仲介業置身其中，看在專門從事辦公室租賃買賣仲介的怡和高力物業顧問公司的眼中，著實難以晉升為其定義的「Premium 級」或「 A 級」辦公大樓之林。
開源節流慘淡經營
當然，辦公大樓蓋完後在沒有多少企業願意進駐之下，長谷的做法就頗值得同業參考。長谷將「世貿聯合國」中的二十二、二十三層規畫為十二個國際會議廳，專門對外出租，最大會議廳一次可容納四百人；至於計價方式，則是每一時段四小時，租金為四到五千元，一天下來可賣三個時段，而長谷來自該項收入每月計有二百多萬元。此外，長谷還留出頂樓開設採會員制的「太璞聯誼會」，由香港半島酒店負責經營，目前計有會員一千多位，會費每年三十萬元，而長谷來自聯誼會的每月收入亦有一千多萬元，在不景氣的時代不無小補。
現在高雄建商自保之道，除了減少推案量之外，在二、三年前流行「出走」、跨出大高雄北上推案（寶成、皇普、長谷）外，「轉型」亦已成為共同的不歸路。例如昱成大舉轉投資科技事業，寶成積極走上證券金融業，長谷轉投資科技事業和赴大陸設立建材廠等等，亦準備跨足購物中心流通事業；而到去年十一月每股獲利還有四元、卻因大股東操盤失利而陷入經營危機的尖美，亦汲汲於觀光飯店事業，並進軍台東鹿野工商綜合區，準備發展台東國際度假事業等，都顯示了雖然仍不輕言放棄、仍有「內需」業務存在，但卻已是二十世紀末台灣的艱困事業的營建業，必須急於找尋適合企業長久生存的另一條新道路窘境。
世邦魏理仕不動產台灣分公司總經理劉學龍則認為，不論新任市長謝長廷如何改善基本面，都難以讓高雄商用不動產起死回升，唯一的出路則是中央政府改變對高雄的產業政策，尤其重新對「重北輕南」進行調整，譬如將政府辦公室南遷，以示政府發展南台灣的誠意與企圖，而喊了多年的「港市合一」政策如今又遭行政院回收，影響所及對已經在進行的配套措施，如多功能經貿園區、倉儲轉運中心等等，也都應該交給高雄自行主導，才能真正幫助高雄提振產業，何況高雄市本來就比台中在先天條件上更具未來性，如發展兩岸直航等，由此提升高雄真正成為東北亞與東南亞之轉運中心，才能引進更多的金融資訊服務業進駐設立，有效去化空置率過高的商用不動產。
