從2017年房地產價格臻至高峰算起，中國總體房地產價格下行已經持續了5個年頭之久。儘管目前中國房地產的爛尾樓情況嚴重，但畢竟，住房是剛性需求，城鎮化(都市化)又是中國既定國策。中國都市人口(1至4級城市)目前佔總人口的65%，離先進國家的80%以上仍有一段距離。只要人口與經濟持續維持正成長，住房與辦公室仍會有基本盤的需求，而房市價格的下行，對蓄積未來房地產需求動能終將逐漸發揮效果，爛尾樓也可能拆掉重建。可以確定的是，這一段陣痛調整期肯定很難熬，對全中國而言是一場艱難又痛苦的挑戰，但唯有如此，中國經濟才能脫胎換骨。
時值中國房地產危機風強雨急之際，一定會有很多所謂的經濟大師、分析師、媒體、抑或研究機構發佈聳動的觀點與看法。
大家要先知道一件事，財經分析大體上可分為兩大類：一個是表演型的，他們會刻意從負面的角度去解讀事情，他們會把風險與危機刻意放大、能有多聳動就盡量聳動，巴不得世界末日趕快來臨。表演型的財經分析(我稱之為財經綜藝界)對我們的財富通常有害，但對表演者而言，卻可名利雙收。所以，他們並不是我們存股族的朋友，建議用逛動物園的輕鬆心態去看他們的觀點。
另外一種是就事論事型的，他們從投資者的利益作為出發點(《存股助理電子報》期許能成為這一類型)。危機爆發之際，他們會比較傾向從「機會」的角度看待事情，盡量與市場主流觀點保持距離。但這並不代表他們沒有風險或危機意識，只是，當危機成為市場大多數投資人心中的恐懼時，市場已經相當程度地反映，因此，沒有必要在危機發生的時候，更加危言聳聽，把事情看得更悲觀。相反地，當大家一派樂觀、High到不行時，就事論事者通常又會唱反調，出來潑投資人冷水。這種人乍看讓人討厭，很喜歡與市場主流意見唱反調，但他們才是存股族的好朋友喔。
房地產流動危機，台灣、美國、日本世界都曾經發生
碧桂園債券違約，以及一年多前的恒大地產流動性危機，皆可視為中國房地產歷經搶建潮、搶地潮與價格泡沫化的一個縮影。我們也不用「龜笑鱉沒尾巴」，房地產危機以及建商倒閉潮台灣自己也發生過。1990年代，台灣接連爆發新巨群、國揚、瑞聯、宏福建設‧‧‧等上百家的建商財務危機或倒閉潮事件。更早些年代的日本泡沫經濟，失控的房價泡沫以及後來的暴跌也殷鑑不遠。美國在2008年爆發的金融海嘯，基本上也是房地產泡沫以及其衍生性金融商品引起，而且還把全世界都給拖下水。
房地產一旦爆發危機後，會從此一蹶不振嗎？那倒不會。房地產是屬於長循環型產業，通常好個10~15年，又會低迷個4~5年。就拿美國例子來說，次貸風暴後，美國房地產歷經約5年的調整，如今又再超越2007年的高點，再度變成一尾活龍。(如下圖)日本房地產調整的比較辛苦，九○年代初房地產泡沫破滅後，迄今已經過了30年還是無法重返當時最高點。問題是，日本90年代初的房地產泡沫太誇張了，光一個東京市房價就可買下整個全美國，房價如果回到當時高點對日本國民未必是好事。但日本房價這10幾年來也在緩步增溫之中，建築業、裝潢業、仲介業、營造業等房地產相關產業其實大家日子也過得挺爽的。台灣的房價，那大家更熟悉了，全台各地房價不知比1990年年代的黑暗期高了以數倍計。
中國房企大咖如恒大、碧桂園、綠地控股的債務爆雷，會不會演變成中國房地產的末日，甚至是中國經濟的末日？我想是不會的。理由很簡單，居住是人類生活的基本需求，除非中國人以後不住房子，改成搭帳篷那就另當別論。中國房企的財務危機看起來很恐怖，是因為它們的規模太巨大了。以碧桂園來說，光這一家公司截至2022年底的在建建案規模就高達8838.87億元人民幣，折合新台幣近4兆元之多(約台灣1年推案量的6~7倍之多)，這家公司在中國200多個城市都有推案，規模之大令人匪夷所思。
房地產屬於高槓桿行業，建商除了要準備龐大的建設資金，還要購地、養地，以儲備未來的成長動能。因此，一遇到不景氣，房子滯銷或土地跌價，資金管理不善容易出現流動性危機。
中國走出爛尾樓危機，也就是經濟脫胎換骨逆轉時?！
我們分析碧桂園2022年的財報。截至去年底該公司流動負債(1年內要償還的負債)達1.23兆人民幣，流動資產則有1.53兆人民幣。看來流動性沒問題啊，但深究流動資產項目的話，現金僅有1282億元人民幣，在建物業高達8838億人民幣，在銷物業高達513億人民幣。如果在建物業(預售屋)滯銷，或在售物業(新成屋)銷售不如預期，就很容易出現流動性危機。因為，流動負債是由積欠供應商貨款、銀行負債、公司債等組成，時間一到就得乖乖繳息還錢，沒得商量的，否則就會違約。
建商倒閉的話，就會有幾種人要倒大霉：第一是購買預售屋的消費者、怕房子變成爛尾樓；第二是員工，怕薪水與退休金泡湯；第三是供應商，怕貨款收不回來；第四是銀行，怕貸款變呆帳：第五是公司債與股票的投資人，怕本金與利息蝕光或股票變成壁紙。
從一年多前恒大地產財務危機，中國政府處理的態度觀察，首先保護的是預售屋消費者，其次是員工的資遣費與薪資。至於後三者的權益是不太理會的。說實在話，這雖殘忍，但我們認同這樣的處理原則。因為，第一種與第二種人，人數最多，也最為弱勢，優先保障他們的權益是講得過去的。
所以，中國房企大咖財務接連爆雷，可能連帶引發房地產供應鏈倒閉潮、銀行呆帳攀升以及許多投資人本金血本無歸，進而對中國經濟造成某一程度的打擊。至於這樣的打擊會有多大？中國經濟能不能承受的住？會不會崩潰？甚至讓中國步入日本後塵，步入所謂了失落10年，甚至失落20年？目前我們所獲得的資訊仍難以評估，而且可能也沒有人現在可以給您一個確切的答案。
但是，話說回來，台灣、日本、美國以及東南亞國家，都能夠從房地產泡沫爆破以及銀行呆帳危機中走出來，沒有理由不相信中國走不出來。
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自1980年改革開放以來，中國累積了巨大財富。擁有全球第一高的外匯存底，達3.1兆美元。中國也是全球總儲蓄最高的國家之一，達46%。中國人民擁有的總存款高達70兆人民幣、可謂藏富於民。中國還擁有全球最高的貿易順差，擁有眾多競爭力不錯的企業。此外，相對其他西方先進國家，中國財政紀律有算是前段班水準的，以2022年而言，政府財政赤字佔GDP比重為3%，符合歐盟對會員國所設定的標準。正當大家一片看衰中國之際，客觀平心而論，我們對中國不必要再繼續看衰。
從2017年房地產價格臻至高峰算起，中國總體房地產價格下行已經持續了5個年頭之久。儘管目前中國房地產的爛尾樓情況嚴重，但畢竟，住房是剛性需求，城鎮化(都市化)又是中國既定國策。中國都市人口(1至4級城市)目前佔總人口的65%，離先進國家的80%以上仍有一段距離。只要人口與經濟持續維持正成長，住房與辦公室仍會有基本盤的需求，而房市價格的下行，對蓄積未來房地產需求動能終將逐漸發揮效果，爛尾樓也可能拆掉重建。可以確定的是，這一段陣痛調整期肯定很難熬，對全中國而言是一場艱難又痛苦的挑戰，但唯有如此，中國經濟才能脫胎換骨。(本文精選自：存股助理第366期︱中國碧桂園債務違約事件評析(總經篇))
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