桃園4大商機加持 青埔、南崁蛋白區升級

「現在第8家商場—Global Mall（環球購物中心）桃園A19代表著新的里程碑，不只是首家結合冠德住宅的大型複合式商場，也是第6家車站型、第3家桃園捷運沿線商場。」冠德企業集團董事長馬志綱在5月29日，與交通部鐵道局共同舉辦的「台灣桃園國際機場聯外捷運系統A19站（桃園體育園區站）」商場標租案簽約啟動典禮上，鄭重宣布。

位於桃園機場捷運A19站附近的Global Mall桃園A19，預計將於2021年開幕。開幕後，冠德在台灣將擁有8家分店，然而光是在桃園，就占了3家分店。令外界好奇的是，冠德在桃園究竟是看到了什麼商機？

商場群聚效應　吸客力漸增

「桃園外圍的新商圈崛起，的確讓火車站附近的商圈流失一部分客源，遠百就因此少了近1成的客源。」遠東百貨桃園車站分店店長江天佐觀察，20年前包含青埔、南崁在內的桃園外圍，土地較大也較便宜，開始相繼吸引華泰名品城、台茂購物中心等Outlet（暢貨中心）與購物中心進駐，還可以規畫大面積的停車場，提高消費者的購物便利性。

隨著暢貨中心與購物中心持續加碼投資擴建，如華泰名品城1、2、3期陸續啟動營運等，逐漸帶動位於青埔區的高鐵、位於南崁的台茂等外圍商圈興起，多少也對於火車站附近的商圈造成影響。

高鐵公布2017年至今每月桃園站進出旅客人數，從約100萬人成長至最高峰時曾逼近140萬人，也佐證了青埔人潮的熱絡程度。

見證青埔進化的華泰名品城總經理梁曙凡也笑著說：「以前大家都稱青埔為鬼城。」形容過去此處偏僻、居住人口稀少。然而，從華泰名品城2015年第1期至去年5月第3期開幕後，營業額一再刷新紀錄，從1期約40億元，攀升達逾70億元，也可見證高鐵商圈正在快速興起的實力。

緊接著，2021年第1季，國泰人壽也將在華泰名品城附近的地點，引進新光影城與日本橫濱8景島首座海外直營水族館「Xpark」，以及5星級飯店，誓言屆時要讓青埔成為桃園的商務與娛樂重鎮。國泰人壽的布局，也讓江天佐認為，等到國泰人壽的影城、水族館建置完成，再加上附近的華泰名品城，將成為遠百在桃園最大的競爭對手。

房價親民　成為移民新熱區

桃園外圍商圈正在快速崛起，早已是冠德躍躍欲試的新戰場。冠德在桃園的第3家分店—Global Mall桃園A19，也將於2021年棒球季期間開幕。正位於青埔的蛋白區，附近鄰近桃園國際棒球場，之後還有預計於2022年完工的美術館；更重要的是亞洲矽谷計畫也確定落腳在附近，以及Global Mall桃園A19樓上、也就是冠德建設所蓋的青璞匯捷運聯開宅住戶，都將成為Global Mall桃園A19的潛在客源。

其實相比於大台北地區，桃園外圍的房價親民許多，再加上桃園機場捷運開通有話題性，早已吸引首購族、小資族甚至港澳籍新移民的目光，因此住戶普遍有年輕化的趨勢。根據內政部的統計，過去兩年港澳籍人士在台設籍的人數都在逐年增長，設籍人數最多的行政區依序是新北市、台北市、台中市及桃園市，其中青埔高鐵特區正是桃園的移民熱區之一。

梁曙凡也觀察，以區域來說，青埔的確是有吸引到新北市的年輕族群，可以發現這裡的居住人口基本上是年輕的，所以華泰名品城年輕與外來的客人很多，例如香港客就占了不少比重。原因除了相對於台北房價便宜，地理位置和交通條件也類似香港的九龍、新界一帶，香港移民到青埔落腳者不在少數。

捷運線串聯　交通紅利到位

對比舊商圈，就像桃園火車站附近的商圈主要客源，因此逐漸變成在地居民與通勤族，年齡層偏高；相較之下，桃園外圍商圈的主要客源，除了在地居民與通勤族之外，還多了新移民與外地客。

儘管目前桃園機場捷運開通後，因為路線規畫曲折且停靠站多，被桃園在地與外縣市民眾詬病「一點都不快」。但是，根據桃園市政府資料開放平台公布的桃園捷運月運量統計，在武漢肺炎疫情爆發前，2019年12月搭乘人次已超過270萬，較兩年半前通車時成長了3成。

更何況，在桃園捷運綠線、菓林坑線、大溪延伸線及中壢延伸線陸續開通後，會連結桃園市內所有的商圈與景點，包括桃園藝文特區，屆時桃園捷運會讓桃園的公共運輸更加便利，也可望刺激外圍房價提升，以及為外圍帶來更多觀光人潮。

航空城計畫啟航　人流可期

此外，堪稱台灣有史以來最大的開發及都市計畫—桃園航空城計畫正在加速啟航，位置正位於桃園機場周邊，屬於自由經濟示範區計畫的一部分。桃園航空城計畫的9大園區及5大重點發展區域，可望為桃園外圍商圈帶來可觀的人口紅利。

世邦魏理仕台灣估價及諮詢服務部主管施甫學就分析，航空城規畫包含商辦與住宅，未來可以吸引更多來自外地的就業和居住人口，帶動桃園經濟，也將帶動桃園百貨與購物中心人流。「最大受益的地區就是距離最近的高鐵、桃園捷運及台茂。」

隨著桃園外圍商圈崛起，Global Mall桃園A19的進駐，也讓桃園外圍商圈的購物中心密度和競爭程度升高。

梁曙凡則認為，「讓消費者去決定要去哪裡買東西與逛街。」所有市場應該是自由經濟去競爭，業者當然要緊盯消費者都跑去哪裡消費，以及消費模式是否有所改變，然後再加上一點創意，還是可以在購物中心高密度的商圈活得很好。…(本文節自財訊609期，詳全文)

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