商辦大復活 關鍵報告

十月底的台北街頭已經很有秋意，敦化南路二段上，一整排的台灣欒樹迎風，是屬於台北獨有的風景。

但倚著欒樹叢邊的一棟大樓，從這裡走出來的臉孔卻很不台北，有印度、美國、英國、加拿大、香港、新加坡等十多個國家的人，集合在這裡上班。這裡是戴爾科技集團（Dell Technologies）的台灣分公司。

從最初僅僅租下四層樓面、員工人數不到一百人，到如今一棟大樓擠不下，還必須再擴充到隔壁棟大樓，超過一千五百名、國籍不同的研發工程師在此上班，戴爾如此深化的布局，意味著什麼？

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包下整棟樓還不夠  戴爾每二個月多租半層樓

「戴爾科技集團對台北的辦公樓需求很嚇人，他們開出的需求是，差不多每二、三個月就要擴充半層樓。」一位大型商仲負責人說。

敦化南路二段上的「台北國際大樓」分A、B兩棟，各二十八層樓，A棟除了僅剩國泰集團零星的子公司外，幾乎已整棟被戴爾包下，早已是既成事實的「戴爾科技大樓」。

而B棟今年以來也被戴爾陸續進駐，一如商仲負責人所說，如今已有六個樓面都是戴爾租下；現場管理員表示，近期又多進駐了幾層樓，還在陸續搬家，目前整棟樓是滿租。

「我們公司早就接到房東（國泰人壽）的通知，表示約滿不再續約，一經打聽，才知道這整棟大樓除了資策會外，所有樓面都被戴爾給預定下來。」同一層大樓的其他房客表示。

「戴爾科技在台灣共有一千六百多人，其中有超過一千五百名都是研發工程師。」戴爾台灣分公司企業溝通部門經理邱德智說明戴爾在台灣的布局。

戴爾向《今周刊》表示深耕台灣的決心，台灣早已是戴爾全球研發與人才培育的重鎮，如今不只員工數超過一千六百人，並幾乎一肩扛起集團主要產品的研發大任，負責戴爾全球伺服器、工作站，以及商用、消費、電競PC與筆電的開發設計。

而台灣在戴爾的全球布局上，早已跨越地區性，有許多位全球性的高階主管都常駐台灣，如消費性及小型企業產品事業群總經理華運日（Ray Wah），負責戴爾全球消費與中小企業業務，以及筆電、桌機等產品的整體策略規畫與藍圖，他就在敦化南路的大樓裡上班。

要說台北戴爾對整個集團的重要性，儼然已經是小總部的地位，應不為過。

戴爾科技集團，二○一九年在美國五百強企業中排名第三十四，對全球科技業的重要性不言而喻。在沒有對外多做聲張的情況下，這家大咖企業陸續把許多重要的研發布局放到台灣；如無意外，敦化南路二段上這兩棟地下三層、地上二十八層的大樓，除了資策會外，其餘樓層最後都將被戴爾全數租下。

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微軟在台擴增AI研發  蘋果、臉書、亞馬遜也搶進駐

其實，不只戴爾悄悄地加速在台擴張、安靜卻狂猛地擴增辦公大樓使用面積；同一時間，微軟也表示，未來五年內，要在台灣增加至少二百名以上的AI研發工程師。目前微軟是位在忠孝東路五段上的「國泰置地廣場」最大房客，如果增加人力的計畫落實，微軟在這個頂級商辦裡，可能還得更擴大辦公室面積了。

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全球科技大咖用實際動作證明，無論從人才的角度，或投資環境逐步提升，台灣在他們眼中已是全球布局的重要一環。而這些動作，對台灣經濟的第一波直接影響，就是快速改變了過去台北商辦市場的供需樣貌。

一九年，北台灣商辦行情快速拔起，若要評估這波熱潮能否延續，必須深入探究改寫供需結構的關鍵角色，以及這些角色的心態與手筆。外商，正是其中重要的一環。

事實上，不只以上兩位外商大咖提高對台灣的投資，前年底才剛落成的台北南山廣場，如今已吸引臉書、亞馬遜與蘋果等全球A咖級的網路科技業者，紛紛搬遷於此。

這些大咖對自家辦公室面積、甚至於坐落位置，向來都三緘其口，但消息終究傳出，「FAA（FB、Amazon、Apple合併簡稱）每家搬進南山（廣場），辦公室面積都陸續擴充了一倍以上，現在至少都租下一整層樓以上（蘋果是兩層），顯然要在台灣大展手腳。」不只一位商仲負責人證實。

當外商從研發到網路科技、從上游到下游，不約而同在近年內拉高在台布局，光是以上幾家公司，估計就增加租用超過萬坪以上的樓地板面積，對這波商辦不動產的行情推升，無意間產生了定心錘的力量。

一○一慘澹十年才滿租  南山廣場一年就達標

如果大家還記得，二○○三年正式落成、跨進台北A級商辦市場的一○一金融大樓，當時商辦市場一路慘澹，不只進駐率遲遲無法拉升，甚至一度市場傳言每坪租金可能「破二」，也就是每月每坪租金不到二千元，幾乎要跌破全球摩天大樓裡的最低價格。

而這樣的慘況足足走了十年，直到一三年，六萬坪的辦公大樓面積才突破九成的招租率。緊接在後，一五年推出的「國泰置地廣場」，擁有二．五萬坪的辦公室面積，當時創下不到三年時間就突破九成招租率，已經引發市場驚喜；沒想到一七年底接棒的台北南山廣場，創下短短不到一年時間就已突破九成招租率，正式拉出台灣商辦市場一根長紅棒，宣告久違的春天來了！

而買賣市場更是引發市場驚呼連連，今年九月，聯強國際以史上最高的每坪一百萬元，買下南港車站前的頂級辦公大樓；接著東區的京華城也以三七二億元的超高價標出，預告要蓋四棟頂級辦公大樓，屢傳捷報。

「差一點就想退出這個市場了！」深耕台灣市場超過二十年的國內最大商用不動產仲介—世邦魏理仕台灣分公司董事總經理朱幸兒說，產業需求是支撐商辦市場的關鍵，但台灣經濟長期黯淡，加上產業外移，是商辦市場始終無法跟上住宅市場的原因，與鄰近國家比較，更是相差甚遠。

「但從去年起，市場不一樣了。」朱幸兒眼神一亮，繼續說明，「不只商辦市場回春，光是今年上半年就有好幾家外商委託尋找倉儲物流中心的土地。我的市場敏銳度告訴我：景氣回來了！」

不只外商大咖大幅加碼投資台灣，台灣商辦市場還冒出許多「神祕彩蛋」，其中，共享辦公室突然在今年湧入，光是新加坡商JustCo、美商WeWork兩家企業，就租下接近一萬坪的A級辦公室面積，令人驚喜。

根據商仲第一太平戴維斯的統計，無論先來後到，光在台北，目前這些共享辦公室業者所承租的辦公大樓面積，至少超過二萬坪，這還不包括零星散落在一些較舊的辦公大樓裡的商務中心。

尤其新進業者活潑多元的經營模式，提供從個人到企業，從辦公、住宿，甚至到休閒等相關服務，滿足外商企業初到台灣在工作上的所有需求，令人打開眼界，憑空創造過去台灣商辦市場不曾有過的新客源。

去年台北南山廣場、聯合報大樓、國泰民生建國大樓幾乎同時問市，三戰皆捷，在短短一年內接近滿租，讓商辦市場士氣大振。(攝影/劉咸昌)

共享辦公室改寫商辦生態  空置率創新低  租金應聲大漲

業者舉例，由於提供一次購足式的服務，「有企業直接就在這裡嘗試設立新的部門，因為成本不高，就算新部門的嘗試失敗，對該公司的衝擊也很有限。」另一方面，這些具有國際集團背景的共享辦公室業者也表示，在台擴張主要是回應國外企業會員的短期赴台辦公需求。種種全新客源，代表著共享辦公室並不會排擠到原本的商辦市場，而是創造出全新的需求。

除了共享辦公室外，還有許多新創事業，近年來也是商辦市場的大咖房客。例如蝦皮購物除了維持在松菸文創、統一國際大樓的辦公室，就在去年大部分搬遷到全新落成的聯合報大樓，一口氣租用六個樓層，比之前辦公面積擴大一倍有餘。

又例如LINE Bank進駐內湖NASA科技總署大樓，以及近日重新進入台灣、引發不少關注的「淘寶台灣」，租下南京復興商圈的「宏盛國際金融中心」兩個樓層。這些網路銀行、電商的新創企業，強調員工辦公環境舒適寬敞、大樓設備新穎，對新辦公大樓的需求，都令商辦市場耳目一新。

根據商仲公司的綜合調查，台北A級商辦的總供給量大約七十五萬坪，所有商辦的供給量約為一百二十萬坪，在過去十年，市場的空置率長期維持在八％到一○％之間；但在一八年，供需結構發生多空重大扭轉。

這一年，市場一下子就有台北南山廣場、聯合報大樓、國泰民生建國大樓等多棟大樓陸續完工，市場新供給五萬多坪，幾乎創下史上最高。但沒想到，市場需求更是大量湧入，從科技業外商到新創產業，幾乎一年之內就消化掉所有的新供給量，若用股市解盤的概念來說，台灣委靡已久的商辦市場，像是逐漸脫離長期底部。

緊接著是一九年，接續前一年的氣勢，這一年市場已經壓縮，幾乎沒有任何新的供給，但是需求依然強勁，市場空置率首次跌破五％，是十年來新低，辦公室每坪租金當然應聲大漲。

每坪五千元天價已出現  危老、都更、改建讓供需緊俏

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根據不動產顧問公司提供，以及內政部實價登錄顯示，台北南山廣場裡首先迎來嬌客，位在四十二、四十三樓的美商輝瑞藥廠，以每坪五千元的租金，成為全台第一張站上五千元大關的商辦租約；還有三十八樓的戴爾科技集團旗下軟體公司VMware，以每坪租金四七六二元承租；三十七樓的德事商務中心，以每坪租金四三五八元承租。此外，位在國泰置地廣場三十五樓的大牛科技，以每坪租金四五六八元承租；還有老字號的一○一金融大樓裡，也有多樓層租金都站上四千元大關。

接下來呢？市場供給依然有限。明年新供給只有中國人壽位在南京敦化商圈的總部大樓落成，約二．五萬坪；接著要直到二○二二年，才有位在敦化北路、近民權東路口的玉山銀行總部大樓，以及位在南京東路二段的元大銀行總部等陸續落成，但供給量都不大。由此來看，商辦行情在未來二到三年，很可能續有激情演出。

此外，國內業者自己的場域替換，也是這波行情的推手之一。其中，過去總被當作老調重彈、牛步化的都更，竟也創造了新的市場需求。

十一月九日下午，本刊採訪團隊來到中山北路、民權東路口的上海商業儲蓄銀行總行大樓。這天是上海商銀總行在此營業的最後一天，因為這棟已有四十九年歷史的大樓，符合內政部營建署的《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，正在進行搬遷；搬家公司的貨車正把一箱箱文件搬運上車，要開往暫時的新辦公室—嘉新大樓，以及民生東路二段上的沈家企業大樓。

上海商銀總行大樓因符合《危老條例》，正在進行搬遷，造成市場新的辦公室需求。

(攝影/吳東岳)

又例如，位在民生東路三段上的指標大樓之一「國泰環宇大樓」，是許多外籍航空台灣分公司的重鎮，包括中國東方航空、澳門航空等都坐落於此，但近期都將陸續清空，因為即將進入正式都更核定。

「環宇大樓明年將進行拆除及興建作業，過程要三到四年，同樣也是國泰人壽旗下的襄陽大樓，也將進行都更。」國泰人壽是這些大樓的業主，國泰人壽總經理劉上旗也親口證實了相關都更時程；其中，一九八六年完工的環宇大樓，占地一二五○坪、樓地板面積九千多坪，襄陽大樓樓地板面積亦達三千餘坪，內部將全數遷出，都為市場帶來至少同樣一萬多坪的需求。

無論危老或都更，這些原本被市場認為停滯不前的政策，搬遷戶卻意外成為市場需求方，雖因每棟大樓的都更時程不同，難有明確數字統計，但經本刊整理證實者，至少約有十萬坪樓地板面積的新需求，也是這波商辦的推手。

台北商辦市場走過漫長無光的隧道，好不容易才迎來曙光，但在隧道之中，已經有不少戰士棄守這個市場，紛紛將原本的辦公大樓打掉，改成豪宅、酒店等不同建案。這部分，則是此波商辦熱潮的另一層「供給端推力」。

根據高力國際研究部董事梁儀盈的研究統計，光是南京東路二到四段，短短約三千公尺的路段上，目前就有大陸建設正在興建的豪宅「琢豐」，這是由原來的亞洲信託大樓拆掉改建，據母公司欣陸控股表示，此案規畫是經過台北市都更審議委員會的要求，決定規畫成「一到十樓為店面及旅館，十一到二十四樓為住宅」的產品上市。

另外，南京東路、敦化北路口的「華固名鑄」，是由原來的國際大樓改建；還有原「南京四季大樓」改為洛碁飯店等。這幾年，這些「消失的辦公大樓」，讓整體商辦市場的供給減少，無疑都是這一波供需緊俏的原因之一。

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走過漫長無光的隧道，台北商辦市場因為新需求的不斷湧入，正在迎接許久未見的第一道春光。(攝影/吳東岳)

台北商辦景氣熱騰騰  催生台灣經濟春芽乍現？

「這一波多年不見的行情，除了跌深反彈外，值得注意的是，出現了許多過去商辦市場不曾出現的新需求。」台灣經濟研究院產經資料庫研究員劉佩真一言指出。商辦市場供需雙方都很清楚明瞭，必須要有新的產業需求源源不絕地進入，才能長遠而自然地推升市場租金行情，如同香港的中環及九龍、英國倫敦、紐約市中城、東京丸之內，不外乎都是這個硬道理。

這也是過去台灣商辦委靡不振的主要原因：缺乏新需求。但這次由外商大咖推波助瀾下，啟動的這場多年不見的商辦行情，是否可能是催生台灣經濟春芽乍現的前哨戰？「還需要更多時間與市況證明。」劉佩真說，但是，市場確實嗅到了令人期待的氛圍。

根據美國商業環境風險評估公司（BERI）日前公布的「投資環境風險評估報告」，台灣居全球第四，在亞洲國家中，台灣的投資風險評估排名第二，僅次於新加坡，勝過日本、韓國，更大勝中國。

台灣的投資環境在許多人的共同努力下往前邁進，加上在許多外商眼中便宜又質精的人力，是促成外商在台灣擴大投資的主要原因。

久違了！台北商辦的春光，但這道春光是否能延續成經濟成長的曙光？或許還須更多努力，但絕對值得期待。