房地產新創，在2018年忽然大紅了起來。在紐約等大城市，房地產價格達到2008金融風暴前的新高；在矽谷，大量資金也不斷湧入房地產領域的新創公司，預計2018年房地產新創融資的金額，將達到2013年的5.11倍。
有一波創新的商業模式，正打算把房屋買賣中「仲介」的角色徹底消除。這玩法，叫做「讓你網路一鍵下單買房，住了30天不滿意全額退款」。
用電商思維、把房屋當存貨來賣，真的可行嗎？今年36歲的華裔創業家 Eric Wu創辦的 Opendoor，用大膽的資本操作、提升營運效率、緊密的風險控管，把這門生意做得轟轟烈烈。2014年成立，2019年五月 Opendoor 已成為估值38億美元的獨角獸。
創新點：Opendoor 用一系列的安心機制，解決了顧客在網路買高價物品的顧忌。
本文重點：1. 大學畢業前就買了24棟房子。2. 用電商模式賣房子，這門生意你敢做嗎？3. 未來最好賣的房子，在二線城市而不是紐約、矽谷。4.擴張速度、營運效率、風險控管，是勝出的的三大關鍵。
1. 大學畢業前就買了25棟房子
Eric Wu出生在一個華裔家庭。四歲時爸爸就過世了，吳媽媽一個人養三個小孩，所以非常節儉，不願浪費任何一毛錢。她認為，租房子，是最大的浪費。
這觀念深深影響了Eric。他上大學時，就買了第一棟房子。
那棟房子，在學校附近，總價11萬元，頭期款2萬美元。Eric用獎學金付了頭期款，入住後租出其他兩個房間，用收到的房租來付貸款。
買了第一棟房後，Eric對買房產生興趣。他利用房貸轉貸，拿到一筆現金，再用這筆現金付了第二棟房的頭期款，同樣收租金來付房貸。
就用這種方法，在大學畢業前，他買了25幾棟房子。
畢業後，他開始創業。選擇的題目，都跟房地產有關。Opendoor，是他第三家創業的公司。他們買下房子，整修後，在網路上賣出。買家有30天的鑑賞期，若不滿意，全額退費。這解決了大家在網路上買高價物品最大的憂慮。
2. 用電商模式賣房子，這門生意你敢做嗎？
用自建品牌電商的商業模式來看Opendoor，你會覺得一點都不陌生，只是買的貨品，從500元的衣服、上萬元的3C產品，一躍而成了上百萬、千萬元的房子。
當屋主有意願要賣房的時候，Opendoor審核屋況與條件，一旦通過就會直接跟屋主把房子買下來，並跟屋主收取6%到13%的服務費。接著，Opendoor會將房子做必要的整修，整理完成後，重新放到市場上出售。買屋人在Opendoor上看到喜歡的房子，便可下單，會有專人協助正式購買到交屋手續等所有流程。期間買屋人可以隨時自己看屋，不必事先預約，透過Opendoor的app中的密碼即可看屋。買房進住去後，還有30天的鑑賞期，如果住不喜歡，還可以全額退款。
▲靠手機app的一組密碼，想隨時看屋就看屋。(Photo credit: Techcrunch)
這模式其實跟買房翻修的投資客大同小異，只是企業化、電商化了。如果從電商幾個主要關鍵數據來評估這門生意，「平均訂單交易金額高」是這門生意最大的亮點，不過也有許多風險，如：
1.庫存成本高：庫存高、賣不出去，是所有電商人的壓力。如果標的換成流動率本來就相對低、單價金額又高的房屋，一旦賣不出去，那背負的財務壓力，可是一般電商的好幾百倍。唯一的優點，大概是你不需要蓋個倉庫來屯這些房子，也不用擔心有人順手牽羊把房子偷走….
2.週轉率相對低：商品從進貨到賣出的時間越短，公司可以有持續的現金流產生，財務壓力越小（畢竟，中間賣不出去的時間，員工還是要照發薪水和吃飯啊….）但房屋不是衛生紙，兩個禮拜就要買一次。一個人往往一輩子就買一次房，週轉率自然低得多。
3. 影響價格的因素太多：房子不像衛生紙，可以從成分、物流、人事來產生一個相對穩定的價格。相反的，地段、社區、治安、鄰居，都比房子的材質更影響到房價。一旦上述因素有個風吹草動，龐大的損失足夠壓垮一間公司。
所以，用電商賣房子雖是個酷炫主意，但每個想跳進去的人都需要掂量自己的斤兩：你敢不敢？
Opendoor敢做這門生意，自然是針對上述問題，想了一整套解法。其中，「挑對商品」和「規範風險」成了他能做大的主要原因。
3. 未來最好賣的房子，在二線城市而不是紐約、矽谷
要提高週轉率、降低商品存貨成本，最關鍵的因素在於「挑到好賣的商品」。對Opendoor而言，哪裡的商品最好賣？出乎意料的，不是紐約、洛杉磯、矽谷等一線熱門區，而是二線城市，如亞利桑那州的鳳凰城(Phoenix）、德州達拉斯(Dallas)、喬治亞州亞特蘭大(Atlanta)，以及內華達州的拉斯維加斯(Las Vegas)。這些城市人口位於50萬到200萬間不等，雖不是超級大城，卻也是當地州的主要城市。
事實上，這正搭上了一股美國年輕人的返鄉熱（跟中國大陸的「逃離北上廣」、台灣的回鄉務農，有異曲同工之妙）：大城市薪水高，但漲得更快的房租、生活成本，讓年輕人喘不過氣，而遠距工作的興起，讓更多人思考搬到生活成本較低的二線城市的可能性。自2014年起，雖然外國移民依然爭先恐後湧入大城市，但越來越多美國本地人開始往二線城市移動。
看看下圖北卡羅來納州的夏洛特市(Charlotte)，是近10年來最吸引美國千禧世代移入的城市。即便是二線城市，生活成本卻更便宜、不是更美的平易近人嗎？
(Photo Credit: Opendoor Blog)
這股新搬遷潮（美國人稱”Exodus”，新出埃及記），正是Opendoor乘機而起的背景。瞄準年輕、對科技熟悉、信賴網路的千禧世代，Opendoor專門收購最受這群人歡迎的房屋，價格也要符合他們的預算，不能太高貴。
這種房屋得符合Opendoor一系列的標準（依地區仍會有所不同）：如1960年後興建、非組合屋(prefabricated house)、總價10萬到50萬美元、地坪30.25坪（1公畝）、位於非淹水區、沒把屋頂出租給太陽能發電公司、沒使用聚丁烯管線…等。把房屋產品標準化、透過嚴格條件篩選，讓Opendoor可以不斷優化估價模型，把價格估得越來越精準，降低價格錯估之風險。
符合這些條件的房子，一但屋主想賣，Opendoor評估過後沒問題就會二話不說的直接買下來。對屋主而言， Opendoor提供的價格或許不會最高，但勝在快速成交，不用忍受長期折騰、房子還不一定賣得掉、還得付房仲大筆仲介費，對於急著落袋為安的屋主而言，反而正中下懷。對買房的人而言，不用為了跟房仲約看房時間特別請假、四處奔波，快速、有效率的就可以找到理想的房子，重點是—住進去後，不滿意還可以退貨。
4.擴張速度、營運效率、風險控管，是勝出的的三大關鍵
一但商業模式確立，Opendoor的下一步，就是加速募資、加速擴張、加速週轉率。畢竟，Opendoor是個平台：越多房屋存貨，才能吸引到更多消費者；越多消費者，才吸引的到越多屋主願意賣房給Opendoor，甚至用更低的價格賣出。
買到房子，還要用最快的速度把房子整修到可以在市場上販售的狀況。如：Opendoor已經把房子整修所需的時間，從20天，將減到如今在鳳凰城、亞特蘭大的13天。在鳳凰城，一旦房屋整修好，約莫41天即可將房子賣出。如今，在亞利桑那州鳳凰城與德州達拉斯，Opendoor在房屋出售的市佔率已經達到3%。如果按這個速度拓張到全美，只要佔有1%的市佔率，潛在年營收就是10億美元。
▲亞利桑那州鳳凰城整修好的大房子，非常令人心動。(Photo Credit: Opendoor 官網）
然而，如此的迅速擴張，也蘊含著高風險。雖然Opendoor會跟賣屋方收取房價6到13%的費用作為風險抵禦基金，若遇到如2008年美國次級房貸風暴、房價全面下跌，或者賣屋方刻意隱瞞資訊（如：凶宅），導致購買時買價過高，Opendoor面臨的風險是非常高的。雖然Opendoor表示，若遇到房價下跌，會考慮提高服務費用來抵禦風險、或者以租房填補收入等等作法，但不得不承認，Opendoor玩的是一場極度高風險的遊戲。
富貴險中求，自古不變的道理。至少現在Opendoor在重重的疑慮中，交出了還不差的成績單：2017年毛利率7.4%，平均購買價格是20.3萬美金（約600萬新台幣）。他它往後的成績，也代表「電商賣房子」的這場美夢，究竟能否成真。
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