一五年，二度參選總統的蔡英文，在「安心居住政策」中強調「房市治理」的重要性，要以市場資訊健全化、市場活動制度化、稅制合理化為方向，落實實價登錄機制，避免市場炒作與扭曲。
蔡英文本人雖未詳細解釋「落實實價登錄機制」的具體內容，但民進黨執政後，內政部即著手研擬「實價登錄二．○」方案。一八年五月，行政院院會將這套「精進實價登錄制度之法源基礎……有助健全不動產市場發展，落實居住正義」的修法草案，送立法院審議。
根據行政院提供的修法說明文件，實價登錄二．○共有「登錄責任回歸買賣雙方」、「門牌地號完整揭露」、「預售屋即時登錄」、「查核權入法」、「屢不改正加重處罰」共五大改革措施；但完全沒有涉及蔡英文一一年率先主張的「實價課稅」。
儘管未涉及課稅，但在專家的眼中，實價登錄二．○對消費者仍有積極意義。
改革：內政部版仍課不到稅
「預售屋即時登錄」是重中之重
政大地政系特聘教授張金鶚指出，目前對一般民眾揭露的實價登錄資訊，僅能以三十號門牌為區段進行查詢，但即使是同一條巷弄，個別建物成交價也常有差異，非專業仲介的消費者，很難從這樣的區段均價中，了解房價行情；再加上英、美、澳洲、香港等，都詳細揭露門牌，台灣也應比照辦理。
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「預售屋即時登錄是居住正義的重中之重。」OURs專業者都市改革組織執行長彭揚凱分析，現行預售屋實價登錄規定是建案「完銷後」三十日內必須登錄，但一起建案銷售期可能長達兩到三年，揭露時的「實價」可能是預售時的高點，而非當下行情；再加上建商經常藉炒作銷售進度帶動買氣，這些背離市場行情的成交價與銷售進度，會產生帶動周邊區域房價上漲的效果，必須加以管制。
彭揚凱舉例，今年六月，金管會就曾因遠雄人壽投資的建案，新莊「遠雄國匯」只賣了十多戶，不符合《保險法》規定的保險業者投資不動產應「即時利用並有收益」，開罰一百萬元，可見預售屋實際銷售速度經常不如業者宣稱的樂觀。
對於預售屋買賣即時登錄，有建商認為預售屋「紅單」（購屋預約單）只是「號碼牌」概念，所有者尚未真正擁有房屋產權；因此消費者可隨時與建商解約，甚至將紅單轉手給他人，若每一筆預售屋預約單交易都必須登錄，反而將提供不肖業者假轉賣哄抬價格的空間。
▲因為金管會裁罰遠雄人壽，才讓遠雄國匯兩百戶只賣30戶的實況曝光，這是台灣消費者第一次得知建案銷售狀況。
(攝影/劉咸昌)
亂象：七年來「作價」頻傳
買賣方聯手報高登錄價格 誤導民眾
但就算預售屋交易價格即時登錄需要配套，政府也可以先設置系統，要求建商即時登錄銷售進度。張金鶚就認為，將實際售出比率、哪一層樓還有尚未售出物件全面透明化，可避免消費者因缺乏參考資訊，被業者以「已經賣掉九成」、「這是最後一戶」等話術影響，而草率簽下契約。
想透過實價登錄，讓消費者不再因資訊不對稱而吃虧，前提就是登錄的資訊必須正確、具參考性。然而，實價登錄實施七年多以來，「作價」傳聞始終不斷。
「買賣方聯手報高登錄價格，是很常見的情形。」一位資深房地產仲介分析，早年房市熱絡時，常有投資客製作高價假合約，希望從銀行取得較多貸款，降低資金壓力；房屋交易採「房地合一課稅」後，登錄時刻意報高價格的狀況依舊有增無減，因為房屋未來轉手的課稅基準是賣出價格減去持有成本，「現在把持有成本報高，未來賣屋可能可以少繳點稅，為什麼不做？」
該仲介坦言，業界也不時耳聞，小型建商對特定建案全面性報高成交價格、大型建設公司經營者以天價購買自家建案，再把「左手賣右手」的交易價格登錄供人參考，一般民眾查詢實價登錄，可能反遭誤導，「登錄時把價格報高，對當下所有人都有利，只有下一批買家可能因此受害。」
近期被認為最具指標性的疑似「左手賣右手」案例，是位於台北市信義區的豪宅「陶朱隱園」，七月間落成後第一筆過戶交易，就是由投資興建的亞太工商聯法人代表承耀股份有限公司，以總價逾十八億元取得產權，業界解讀，這筆交易是建商對物件設下「定錨價」。
為確保實價登錄資訊正確性，實價登錄二．○的查核權入法，就授權地方政府可以向買賣雙方、不動產經紀人、金融機構索取交易相關文件，並增加登載不實罰則，杜絕藉實價登錄哄抬房價的現象。
儘管實價登錄二．○內容頗受各界肯定，但這套法案送到立法院後，整整一年沒有任何動靜；在關注居住正義的民間團體不斷催促下，立法院內政委員會才終於在今年五月進行審查。只不過委員會審查的，不是行政院送來的「三合一」法案，而是民進黨立委張宏陸等十八人聯名提出的《平均地權條例》。
轉彎：立委版比官方保守？
僅修正「登錄責任回歸買賣雙方」
由於張宏陸版《平均地權條例》內容，僅有「登錄責任回歸買賣雙方」一項，在審查會上當場遭時代力量立委黃國昌批評「玩假的」，質疑行政院放著自己的版本不管，反而通過個別立委提案，是「建商希望看到」的情況。但因民進黨在國會占有席次優勢，在七月臨時會完成三讀的實價登錄二．○，終究是刪除許多重要元素的張宏陸版本。
「政府推動實價登錄二．○的過程中，遇到了非常強大的壓力和阻力，最後基於『沒爭議部分先處理』的考量，才由我提了另一個案子。」張宏陸接受《今周刊》訪問時坦言，他是與內政部、行政院都達成默契，才提出修法版本。
至於「壓力和阻力」的來源是什麼，張宏陸不願多談，僅強調：「行政院提的方案是一百分，但如果一直堅持在那邊，會一事無成。我們完全支持實價登錄二．○和居住正義，現在只是先往前走一步，未來再繼續往理想的目標邁進，不代表我們退讓。」
「（臨時會通過的）實價登錄，沒有大家想像的那麼糟，我們未來還是繼續往前走。這次修法溝通過程中，中南部的反彈力量特別強大，還擴大到個資隱私問題，所以我們決定『讓子彈飛一會』。這件事情不是不能強硬處理，但有需要這麼急嗎？」內政部政務次長花敬群與張宏陸口徑一致，強調民進黨政府在居住正義價值上並未退讓。
但這樣的說法，民間團體並不買單。
崔媽媽基金會執行長呂秉怡直言，過去有關居住正義的法案，都是立委提的版本較進步，但官方態度保守；這次卻是內政部自己提出一套民間力挺的法案，卻在立法院被「搓掉」，她懷疑政府是在「市場力量」下妥協。
彭揚凱也認為，去年行政院送出實價登錄二．○版本時，確實有認真想執行改革，是因民進黨在九合一選舉中慘敗、憂心建商力量在下一次選舉反撲，才又縮手，「推給社會沒有共識，是最廉價的說法。」他斬釘截鐵說，實價登錄二．○版就此夭折了，「這個會期不審，拖到下屆，法案就自動撤銷。」
「對於打擊投機行為，加重囤積與炒作不動產的稅負與責任，追求社會經濟的正義，政府責無旁貸……。」這是民進黨「十年政綱」中，關於住宅政策的核心理念。但執政將近四年，蔡英文在落實實價登錄，讓稅制公平、房價合理這項承諾上，顯然交出一張待改進的成績單，需要拿出進一步的實質作為。
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